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地产视角｜小区公共收益归属与返还的法律实践与裁判规则（一）

Published:

2025-07-24

小区公共收益纠纷近年来逐渐成为物业管理领域的热点问题，本文就小区公共收益的归属与返还涉及的法律及实务问题进行梳理与探讨，供物业服务企业处理公共收益争议时参考借鉴。

一、前言

二、小区公共收益的归属

根据《民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。“公共收益”即取自该规定中的“收入”，通常包括利用业主共有部分如楼道、电梯、屋面等公共区域产生的广告费；利用公共场地、公共道路产生的车辆停放场地使用费；利用公共区域设立摊位产生的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益等，由此产生的“收入”属全体小区业主所有。

三、小区公共收益的返还

1、追索小区公共收益的诉讼主体

（1）业主委员会

根据《民法典》第二百七十七条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。又根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。实践中，大部分是由业主委员会作为追索小区公共收益案件的主体。

单个业主是否能就该项争议提起诉讼，实践中存在不同观点：有法院认为，根据《民法典》第二百八十二条，物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，应由业主大会或业主委员会代表全体业主主张权利，单个业主无权直接要求物业服务企业返还该收益（2025川16民终39号案）。

另有法院认为，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，天津市南开区xxx业主会与被告签署《天津市住宅物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。《天津市南开区xxx管理规约》明确“公共收益当年积累，当年结清，余额按业主的相应面积和单位面积的返还金额返还给业主”。李某某主张某某物业按照其房屋和车库建筑面积向其返还公共收益结余，具有事实和法律依据（2023津0104民初16805号）。

二者区别在于如果小区对于向业主个人分配公共收益进行了明确约定，则业主可就个人部分提起诉讼。主流观点还是倾向于认为应当由业主委员会作为提起公共收益追索的诉讼主体。

（2）临时物业管理委员会

关于临时物业管理委员会，并无统一的上位法规定，散见于各地方性法规中，如《济南市物业管理条例》《广州市物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等。本文以《济南市物业管理条例》为例。根据《济南市物业管理条例》第四十二条的规定，有下列情形之一的，所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时组建临时物业管理委员会：（一）具备成立业主大会条件，经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的；（二）业主委员会因任期届满或者成员缺额、被罢免等情形之一，需要重新选举，但经街道办事处、镇人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会的。自前款规定情形发生之日起三个月内，应当组建临时物业管理委员会。

另外，结合济南市住房保障和房产管理局出具的济房管字[2019]2号《关于建立物业管理办公室、环境和物业管理委员会有关事项的指导意见》第三条的规定，社区居（村）委会下设环境和物业管理委员会，对不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的，代行业主委员会职责，负责监督住宅小区公共收益的公示和收支情况。

由此可见，在不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的小区，临时物业管理委员会也可以作为追索公共收益案件的诉讼主体。

2、公共收益金额的确定

（1）按照已公示或双方的对账

根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

根据《济南市物业管理条例》第五十五条的规定，物业服务人应当在物业服务区域内设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并通过互联网等方式告知业主：……（四）物业服务费收交情况、受委托管理的住宅专项维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况。

物业服务企业有义务对公共收益的金额予以公示，在公示的基础上若业委会在公示期间未对相关内容提出异议，可就此作为公共收益金额确定的依据。如在（2023）湘01民终17362号案件中法院认为，“被上诉人公示的《长沙县物业公共收益及使用情况公示》中明确列明公共收益总额为92765元，且未对相关事实提出异议，应视为对事实的承认”。另外，如物业服务企业与业委会已经就公共收益金额进行过对账确认，该对账结果对双方均具有法律约束力。如在（2024）陕0112民初3127号案件中，法院认为“原告业委会虽主张公共收益金额为906896元，但未能提供充分证据证明停车位实际收益、租金标准及出租率，故法院依据双方确认的《外联明细表》及合理成本计算，认定公共收益为159100元，扣除20%合理成本后，被告公司应返还127280元”。

（2）业委会举证

对于无公示也未进行对账的情况，根据“谁主张、谁举证”的原则，业委会对证明相关公共收益金额承担举证责任。如在（2023）湘01民终17362号中法院认为，“上诉人主张返还公共收益92765元，应举证证明相关收益情况；被上诉人抗辩扣除管理成本及维修费用，亦应举证证明相关费用”。

（3）司法审计

在现有证据无法充分证明公共收益金额的情况下，法院一般会要求业委会依法申请对公共收益金额进行司法审计。一旦申请司法审计，审计结果对双方均具有约束力，法院一般以该审计结果作为认定公共收益金额的依据。如在（2024）苏01民终2022号案件中，法院采纳了审计机构依据招标公告及现场核实的测算结果，认定公共收益净结余为1,146,355.17元。

（4）法院酌定

该情形在实践中比较少。法院进行酌定的基础是基于双方的举证情况，按照对应证据确定公共收益的金额。如在（2023）粤0604民初10038号案件中，法院认为，“2.关于公共收益金额，原告主张100万元，被告对部分项目金额提出异议，法院结合双方提交的证据及举证责任，确认公共收益总额为848,638.40元”。

3、归属于全体业主的公共收益金额的认定

（1）有约定从约定

《物业服务合同》中对公共收益分成比例有约定的，按照合同约定处理，即按照合同约定的比例确定物业服务企业收取的经营管理费用，剩余公共收益归全体业主所有。但在一些地方性法规中对于扣除比例做了限制性的规定，如《济南市物业管理条例》第七十三条第二款规定，自首期物业交付之日起至业主大会成立前，利用业主共有部分进行经营的，建设单位、物业服务人应当组织业主依法共同决定同意后方可实施。利用业主共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，其扣除比例不得高于公共收入的百分之三十。那么，济南地区的物业服务企业在《物业服务合同》中约定的归属于物业服务企业的经营管理费用就不得高于该比例。

（2）无约定，扣除合理成本

根据《民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。实践中，一般由物业服务企业对于“合理成本”承担举证责任，也会由法院酌定一定比例计入物业服务企业的管理成本，该比例通常在20%-30%之间。如在（2023）湘01民终17362号案件中，法院酌情扣除公共收益的30%作为管理成本，剩余70%返还给业主委员会；在（2024）粤18民终5094号案件中，法院酌定公共收益的20%为合理成本，剩余80%归全体业主。

四、律师建议

在当前较为突出的公共收益纠纷争议案件中，结合上述分析及检索，本文为物业服务企业提供以下几点借鉴建议：

1、切实履行定期公示义务，定期对小区的公共收益情况进行公示，并就公示情况固定相应的证据，财务部门同时建立详细的收支台账，供后期查询、参阅。

2、对于公共支出部分，视相应的支出情况履行必要的民主决策程序，保证程序上的合规性。

3、签订物业服务合同时，明确约定公共收益的扣除比例，避免后期对公共收益分配的结算方式产生争议。

关键词：

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