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视点 | 解读《住房租赁条例》对出租人与承租人权利义务的配置

Published:

2025-09-05

2025年7月21日，国务院正式公布《住房租赁条例》，该条例将于2025年9月15日起施行。这是我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规。该条例在《民法典》等上位法基础上进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，并对住房租赁企业、经纪机构等市场主体设定了必要的引导和监管措施。条例的出台正值我国房地产市场加快向“租购并举”转型的关键时期，意在通过完善制度供给，为住房租赁市场的高质量发展提供有力的法治保障。近年来住房租赁领域存在房屋条件不达标、租赁关系不稳定、押金纠纷频发等现实痛点。条例针对此类难点问题进行规制，在平衡出租人和承租人利益的基础上，适度向承租人权益倾斜，凸显保障民生的立法取向。本文将聚焦该条例对于对出租人与承租人权利义务配置问题进行分析，以期准确适用新规、防范法律风险。

引言

《住房租赁条例》第二章对出租人与承租人的权利义务作了详细规定，目的是规范租赁行为并重点保护承租人的合法权益。这些规定针对租赁实践中的突出问题，如房屋条件不达标、押金纠纷、强制腾退等，进一步细化了《民法典》有关租赁合同的一般性规则。以下从实名签约与备案、房屋租赁用途限制、押金管理、退租程序等方面解读双方当事人的主要义务和权利：

一、实名签约与合同备案制度

条例第八条要求，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，并按规定将合同向房产管理部门备案。出租人未办理备案的，承租人可以代为办理备案。这一“实名+备案”制度意在提高租赁交易透明度，保障交易安全和便利公共服务衔接。需要注意的是，根据《民法典》第706条及司法解释，租赁合同未登记备案并不影响其效力。明确指出，当事人订立房屋租赁合同后未依法备案的，不应影响合同的法律效力。因此，备案属于行政管理义务，而非合同生效要件，未备案的合同在出租人和承租人之间仍然有效。不过，从实务角度看，备案有助于发挥公示作用，可作为证明租赁关系的证据，并在房屋发生所有权变动时保障承租人的权利（即“买卖不破租赁”原则）。备案记录也有利于承租人享受各项公共服务，因为一些城市要求提供备案凭证以落实“租购同权”政策。条例鼓励通过各地住房租赁服务平台便捷备案，并赋予承租人补充备案的权利，体现了以承租人需求为导向的灵活性。值得一提的是，条例并未直接规定未实名签约或未备案的处罚措施，但对于企业和中介机构未按规定备案的情形，条例在法律责任部分设定了罚则。

二、租赁房屋条件及用途限制

针对实践中存在的“群租”现象和不适宜居住空间对外出租问题，条例第七条对可供出租的房屋做出了明确限制。用于出租的住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装修等法律法规及强制性标准，不得危及人身安全和健康。这意味着诸如不符合消防安全验收的房屋、结构严重不符规划的房屋等，都禁止用于居住性租赁。如果出租此类房屋，承租人有权依据《民法典》第724条、第731条解除合同。此外，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租供人居住。此规定体现为管理性强制规范，其立法目的是杜绝将不适宜居住的空间用于出租的行为。违反该规定的租赁行为本身并不导致合同无效，但出租人将面临行政处罚。条例第三十九条明确，将此类非居住空间出租或违反人数上限/人均面积标准的，由房产管理部门责令改正、警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下罚款，个人处2000元以上1万元以下罚款，并没收违法所得。此外，各城市政府可根据实际制定单间租住人数上限和人均最低居住面积标准，违反该标准出租的，同样属于违规。总之，条例在保证基本居住安全和质量方面设定了红线，出租人应确保房源具备合法居住条件，否则不仅侵害承租人权益，也将面临行政处罚风险。

三、出租人的主要义务

条例对出租人的行为规范作了细化规定，强化其告知、保障义务，防止过去普遍存在的强势房东侵犯承租人权益情形：

（1）提供房屋合法产权信息：出租人出房前应向承租人出示身份材料和房屋的不动产权属证书或其他有合法出租权的证明，并配合承租人依法查询核实房屋信息。也就是说，房东有义务证明自己对房屋享有所有权或转租权，以免承租人租到无权出租的房屋而受损。

（2）核实承租人身份：出租人须查验承租人身份证件，不得将房屋租给拒绝出示身份证明的单位或个人。这一方面落实“实名租房”，有助于治安管理。

（3）尊重承租人安居权：未经承租人同意或法律规定的情形，出租人不得擅自进入租赁住房。这条强化了承租人在租赁期间对房屋的占有使用权，保障其私密和安全，防止个别房东未通知便擅自入室的现象。除非出现例如紧急维修等法律规定或双方约定可入室的情形，否则房东入室需征得承租人许可。

（4）关于押金处理：押金是租赁纠纷焦点之一，条例第十条要求如收取押金，合同中必须约定押金数额、返还时间及扣减条件等。除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。这实际上明确了房东的义务：租期届满若无约定可扣押金的损失，房东应如期全额退还押金，不得借故克扣。该规定将减少房东随意扣押金的空间，若违规扣留，承租人可以凭合同约定和条例规定依法维权。

（5）合理行使解约和腾退权：根据条例第十二条，出租人依法解除租赁合同的，须提前通知承租人，并给予其合理的腾退宽限时间。这里的“依法解除”通常指依合同约定或法律规定出现了承租人违约等情形，房东享有解约权。在行使解除权时，房东应当通过书面通知等方式告知租客解除合同，并在腾房期限上给予合理宽限，以便承租人有时间寻找下一住所、搬迁财产。

四、承租人的主要义务

作为权利义务相对应的一方，承租人在租赁过程中亦需遵守一定规范。条例第十一条列举了承租人的义务：

（1）提供真实身份信息：承租人在签约时应向出租人出示身份证明。这与出租人核验义务相对应，保障租赁行为实名制。

（2）安全合理使用房屋：承租人不得损坏、擅自拆除或停用消防设施，不得改动房屋承重结构，不得私自乱接水电燃气管线，这些都是确保房屋结构和消防安全的基本要求。

（3）未经同意不得改变房屋用途或结构：承租人不得擅自改变租赁住房的用途，不得私自拆改室内设施或其他结构。例如将住宅用房改作经营、擅自打隔断改变格局等，须经出租人同意，否则构成违约，房东可依法解除合同并要求恢复原状或赔偿损失。

（4）遵守物业管理规约和社会公德：承租人应遵守小区的物业管理规定，不得乱扔垃圾、超标排污、制造噪音、违规饲养宠物、违法搭建、占用公共通道、高空抛物等损害他人权益的行为。这些义务多属于日常管理和公序良俗范畴，违反可能受到物业劝阻、行政处罚甚至民事侵权追责。

（5）配合必要的入户事项：对于出租人依法确需进入房屋的情形，承租人应给予配合。当然，此义务必须建立在“依法确需”的前提下，若房东仅以检查为名骚扰，承租人仍可拒绝。

（6）禁止违法使用租赁房：另外，条例第三十七条第二款强调，承租人不得利用租赁住房从事违法犯罪活动。这一点与《治安管理处罚法》等规定相衔接，属于对承租人行为的底线要求。综上，承租人在享有居住权利的同时，应按合同约定和法律法规爱护房屋、文明租住，否则可能承担违约赔偿责任，情节严重的还会面临行政乃至刑事后果。

五、押金返还与租赁期间维修

押金问题在租赁中极为常见。条例通过合同约定和行为禁止两方面来规范押金返还：首先强调押金条款应在合同中明确约定，如押金金额、返还的具体时间和可以扣除押金的情形。这要求合同条款清晰具体，便于执行和监督。其次规定除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。实践中，常见的约定扣押金情形包括：承租人欠缴租金、水电费，或退租时房屋有明确损坏需要维修等。除这些明确约定外，房东不得随意以清洁费、违约金等名目截留押金，否则即属“无正当理由扣减”，承租人可依据条例主张返还。关于租赁期限中房屋的维修义务，条例未专门规定，但依据《民法典》第733条，出租人应承担租赁物的维修义务，否则承租人可自行维修并要求报销费用。因此在押金扣除上，若扣款原因是房屋自然损耗或出租人未及时维修导致的损失，承租人可抗辩不应由自己承担。这些都提示实务中房东应谨慎对待押金，租客则要保存好履约及房屋状况的证据。

六、正当退租程序与租购同权衔接

为增强租赁关系的稳定性，条例采取了一系列措施保障承租人的长期居住权利。前已述及，禁止房东暴力逼迁、要求通知并给予合理腾退期，是在程序上保护了承租人的居住安定。此外，条例第十三条提出：“住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按规定享受政策支持，承租人按规定享受基本公共服务”。这一条意在鼓励长期租赁稳定。所谓“规定期限”，预计由相关政策进一步明确。达到该期限后，承租人享受基本公共服务，意味着在教育、医疗、养老等公共服务领域，租房居民将逐步与购房居民享有同等待遇——正是落实“租购同权”的具体体现。近年来一些城市已探索实行租房落户、租房子女就近入学等政策，条例以行政法规形式将此方向予以确认，要求有关部门按规定保障承租人的公共服务权益。相应地，出租人享受政策支持则可能指税收优惠、金融扶持等，鼓励房东愿意长期出租、自觉备案缴税等。此举在平衡双方利益的同时，引导建立长期稳定的租赁关系，打消承租人对中途被逐或公共权益受限的顾虑。

七、结语

综上所述，条例对出租人和承租人的权利义务配置，体现了“权责明晰、保障租户、安全第一”的思路。对房东而言，要履行信息提供、房屋维修、押金规范使用等义务，尊重租客合法权益；对租客而言，则须诚信守约、安全用房、遵规守法。可以预见，该条例的实施有望减少租赁纠纷、提升租住体验，使“住有所居，安居宜居”真正落到实处。

关键词：

无

视点｜解读《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律问题的解释（二）》

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