新闻中心

NEWS CENTER

首页

视点｜预抵押登记后开发商阶段性担保责任能否免除？

Published:

2025-09-28

在期房按揭交易中，“预抵押登记”与“开发商阶段性担保责任” 的衔接是平衡银行债权安全、开发商责任边界与购房人义务的关键，实践中各方常对“仅办理预抵押登记后，开发商阶段性担保责任是否免除”存在争议，此类分歧也易引发法律纠纷。本文将结合法律规定、司法案例与实务视角，厘清这一问题的核心逻辑，明确责任免除条件及相关主体的权益保障路径。

一、什么是“预抵押登记”和“阶段性担保”

1. 预抵押登记：指在购买商品房期房尚未取得不动产权证书、无法办理正式抵押登记之前，为了保障银行未来放贷资金的安全，而进行的一种预告登记。预抵押登记能够防止开发商“一房二卖”，并对该房屋设立抵押权的期待权。

2. 阶段性担保：系在银行发放贷款后，至房屋抵押权正式设立的时间段内，开发商向银行提供的连带保证责任，即在此期限，若购房人无法偿还贷款时，银行可要求开发商承担连带保证责任，其目的是保障银行能够收回贷款。

二、现有司法案例的裁判观点

观点1：未完成正式抵押登记前，开发商的阶段性担保责任不可免除

根据合同约定，开发商的阶段性担保责任期间为“自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。若购房者未办理正式抵押登记(包括预抵押未转正式登记)，开发商的担保责任未终止，仍需承担连带清偿责任。

参见案例：【(2024)鲁0306民初5664号】

观点2：抵押预告登记不产生抵押权的法律效果，开发商不能主张免责

民法典施行前的抵押预告登记仅具有债权保全效力，不产生物权抵押效力。即使办理预抵押登记，若未完成正式抵押登记，债权人无权主张优先受偿权，开发商仍应依据合同承担连带保证责任。

参见案例：【(2021)鲁07民终9673号】

观点3：开发商有权要求购房者履行办理抵押登记义务以终止自身责任

若商品房已具备办理不动产登记条件，开发商可依据合同约定要求购房者配合办理产权及抵押登记。购房者拒不配合导致抵押登记未完成的，开发商仍应承担担保责任，但可通过诉讼主张购房者履行登记义务以终止责任。

参见案例：【(2021)鲁0911民初155号】

三、办理预抵押登记后，开发商的阶段性担保责任为何未免除

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

从法律规定层面，只有在确保银行对房屋享有抵押权的情况下，开发商的阶段性担保责任才得以免除，而仅办理预抵押登记并不直接产生设立抵押权的法律效果，且根据《民法典》的规定，在能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预抵押登记失效，故仅办理预抵押登记的，并不能直接免除开发商的阶段性担保责任。

从合同约定层面，《个人购房借款及担保合同》中通常约定“开发商作为阶段性担保的保证人为涉案借款本息提供阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕后，开发商免除保证责任”，根据该约定，只有在办理正式抵押登记后，开发商的阶段性担保责任才得以免除。

四、律师视角：实践中如何保障开发商的权益？

经过上述分析，不管是从法律角度还是从合同约定的角度，原则上只有在办理不动产正式抵押登记（确定银行享有抵押权）后，开发商的阶段性担保责任才得以免除，但是实践中，何时办理不动产权证（小证）的主动权掌握在购房人手里，何时办理正式抵押登记的主动权掌握在银行和购房人手里，在购房人或银行怠于办理不动产登记和抵押权登记时，开发商客观上并无强制手段获得救济，在非因开发商原因导致未能办理不动产正式抵押登记或导致预抵押登记失效时，仍要求开发商承担阶段性担保责任，有违公平原则和诚实信用原则，亦不符合开发商、购房人、银行签订阶段性连带担保合同的初衷。

那么在银行或购房人怠于办理正式抵押登记时，开发商应当如何保障自身的合法权益呢？

《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

在开发商、购房人、银行三方签订的《个人购房借款及担保合同》中，开发商与购房人、银行之间系附解除条件的担保，即在银行取得抵押权的条件成就时，开发商的担保责任免除。根据上述规定，若银行或购房人怠于办理正式抵押登记的，即可以认定为银行或购房人不正当的阻止开发商担保责任免除条件的成就，应当视为该条件已成就，即开发商的担保责任已经免除。

对于银行而言，为避免预抵押登记无效，在知道或应当知道能够办理正式抵押登记之日起90日内，应当及时告知购房人办理正式抵押登记，若购房人拒不配合办理的，应当积极采取司法途径，确认享有抵押权，并且参照《民法典》第一百五十九条的规定，购房人不正当的阻止抵押权登记成就的，应当视为抵押权已经登记，银行应当享有抵押权。

综上，仅办理预抵押登记原则无法直接免除开发商的阶段性担保责任，只有在认定银行依法享有抵押权后，该担保责任才依据法律规定与合同约定免除。实践中，若因银行或购房人怠于履行办理正式抵押登记义务导致银行无法享有抵押权的，开发商可依据《民法典》关于附条件民事法律行为的规定维护自身合法权益；对于银行而言，建议积极与购房人办理正式抵押登记，避免因怠于办理登记而产生无法主张抵押权的法律风险。

免责声明：本文仅为法律知识分享，不构成任何形式的法律意见。具体个案请咨询专业律师。

关键词：

无

视点｜中国公司在国际仲裁条款订立中的现实困境与应对方法

无

视点｜中国公司在国际仲裁条款订立中的现实困境与应对方法

新闻中心

NEWS CENTER

视点｜预抵押登记后 开发商阶段性担保责任能否免除？

视点｜预抵押登记后开发商阶段性担保责任能否免除？