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视点｜浅析建设工程价款优先受偿权

Published:

2026-03-02

随着我国城镇化建设持续推进，建筑工程领域工程款拖欠问题愈发突出，不仅制约行业良性发展，更直接影响建筑工人的基本生活保障。为平衡发包人与承包人利益，保障工程款及农民工工资支付，我国于1999年《合同法》第286条首创建设工程价款优先受偿权制度，后通过系列司法解释逐步细化完善。2021年实施的《民法典》第807条承继并发展了原有规定，最高人民法院2020年出台的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）进一步明确了该权利行使的具体规则。

引言

建设工程价款优先受偿权，是指发包人未按约定支付工程款时，承包人依法就建设工程折价或拍卖所得价款优先受偿的法定权利，具有法定性、优先性。该制度既保护承包人合法权益，又保障建筑工人劳动报酬实现，对维护建筑市场秩序、促进行业稳定具有重要意义。尽管制度框架已基本确立，但实践中围绕权利主体、行使期限、受偿范围、权利竞合等问题仍存在争议，各地裁判标准不一，亟需结合实务经验与法律规定进行系统梳理，为相关案件办理提供指引。

一、建设工程价款优先受偿权的基础理论

（一）法律属性

关于建设工程价款优先受偿权的法律属性，理论界与实务界主要有三种学说：法定抵押权说、留置权说与优先权说。其中，法定抵押权说为当前通说，该学说认为，该权利系法律直接设定的抵押权，无需当事人合意，其标的物为不动产，实现方式为折价、拍卖，与约定抵押权高度契合，且无需以占有或登记为成立要件。

优先权说将其界定为独立的法定担保物权，强调其系法律为保护特殊债权（工程款）而设立，效力优先于约定抵押权及普通债权，凸显了权利的法定性与强制性。留置权说因与我国现行法律体系不符已逐渐式微，因我国留置权仅适用于动产，且承包人在工程竣工后通常不持续占有工程，不符合留置权的成立条件。

（二）立法宗旨与制度演进

该制度的立法宗旨在于化解工程款拖欠难题，保障建筑工人基本权益，维护建筑市场正常秩序。建设工程周期长、资金投入大，承包人在合同履行中常处于弱势地位，发包人拖欠工程款现象较为普遍，而工程款中包含大量建筑工人劳动报酬，直接关系到基层劳动者的生存权益与社会公共利益。

我国建设工程价款优先受偿权制度经历了从无到有、逐步完善的过程：1999年《合同法》第286条首次确立该制度；2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）明确其优先于抵押权，设定6个月行使期限；2020年最高人民法院法释〔2020〕25号将行使期限延长至18个月；2021年《民法典》第807条承继原有规定，进一步夯实了制度基础。

二、建设工程价款优先受偿权的成立要件

依据现行法律及司法解释规定，建设工程价款优先受偿权的成立需同时满足主体、客体、内容三项要件，缺一不可。

（一）主体要件

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工解释一》）第三十五条、第三十六条明确规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人、装饰装修工程的承包人，是建设工程优先受偿权的法定主体。但在实务中，承包人的具体范围存在争议，尤其是“实际施工人”能否成为权利主体，始终是司法实践中的焦点问题，主要形成两种对立观点：

1. 总包方：无争议的核心权利主体在建设工程合同关系中，与发包人直接签订施工合同的总包方，是法律明确认可的优先受偿权主体，其主张优先受偿权的权利在司法实践中无分歧，只要满足工程合格、在期限内行使等条件，法院通常会支持其请求。

2. 对于转包、违法分包以及借用资质签订的建设工程合同的承包人，即实际施工人是否享有优先受偿权的问题，实务界仍存在明显分歧，主要形成两种对立观点：

（1）否定说：实际施工人不享有优先受偿权支持该观点的法院及学者认为，一方面，转包、违法分包属于违法行为，若认可实际施工人享有优先权，相当于让其因违法行为获利，违背法律对违法行为的否定性评价；另一方面，依据合同相对性原则，实际施工人仅与转包人、违法分包人存在合同关系，与发包人无直接建设工程施工合同关系，不符合《民法典》第八百零七条“承包人主张优先权” 的主体要求。不过，否定实际施工人直接享有优先受偿权，并不意味着实际施工人无维权路径。根据《民法典》第五百三十五条（代位权规则）及《建工解释一》第四十三条、第四十四条，若转包人或违法分包人怠于向发包人主张到期债权及从权利，实际施工人可提起代位权诉讼，且优先受偿权作为工程款债权的从权利，应纳入代位权行使范围，以此保障农民工工资等核心权益。

（2）肯定说：实际施工人应享有优先受偿权支持该观点的法院及学者认为，建设工程优先受偿权的立法核心是保障已物化到工程中的施工成本回收——无论是总包方还是实际施工人，其在工程建设中投入的人工、材料、机械等成本均已转化为工程实体价值。即便实际施工人与发包人之间的合同因违法被认定无效，但只要工程质量合格，根据《建工解释一》的相关规定，实际施工人仍享有主张工程价款的权利；而优先受偿权作为依附于工程价款债权的从权利，不应因合同无效而消灭，故实际施工人的优先受偿权应得到法律保护。权利主体原则上限于与发包人直接订立建设工程施工合同的第一承包人，分包人、转包人通常不具备行使资格，因其与发包人无直接合同关系，不符合制度设立的核心目的。

（二）客体要件

根据《建设司法解释（一）》第三十五条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建的工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。结合司法实践，优先受偿权权利客体限于承包人施工的、未支付价款且适宜折价或拍卖的建设工程。下列工程排除在客体范围之外：权属存在争议的建筑工程；学校、医院等具有公益性质的建筑工程；产权不清的在建项目。同时，依据最新司法实践，建设工程须为合法建设，即已取得施工许可证，无证施工的工程无法认定优先受偿权；可移动的设备安装工程，因不具备不动产属性，亦不属于客体范围。

（三）内容要件

优先受偿范围严格限定为承包人为建设工程支出的合理费用，主要包括：施工人员劳动报酬、实际支出的材料款、其他必要工程成本（如机械使用费）。合理利润可按合同约定或行业标准计算，停窝工损失需经监理单位确认后纳入受偿范围。

下列项目不属于优先受偿范围：发包人逾期付款产生的违约金、质量保证金、履约保证金。

三、建设工程价款优先受偿权的行使规则

（一）行使期限

依据法释〔2020〕25号第41条规定，承包人行使优先受偿权的期限最长不超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该期限为除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断、延长规则，权利人未在期限内行使的，权利归于消灭。

实务中，“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定分以下情形：工程竣工验收合格的，按合同约定确定；合同无约定或约定不明的，已交付工程的以交付日为准，未交付的以提交竣工结算文件日为准，未结算未交付的以起诉日为准；合同解除或终止的，按双方约定确定，未达成一致的以鉴定报告或起诉日为准；分期付款的，自最后一笔工程款应付日起算；质量保证金的优先受偿权，自质保金应返还之日起算。

需注意，双方就结算总额、欠付金额及付款时间达成新协议的，关于该协议是否影响优先受偿权起算时点，司法实践存在分歧：肯定说尊重当事人意思自治，认为应从新协议约定的付款日起算；否定说认为该权利关乎建筑工人利益及交易秩序，不宜由双方随意变更，仍按原约定的应付款日起算。

（二）行使方式

承包人可通过以下方式行使优先受偿权：一是诉讼或仲裁，这是最常见的方式，承包人可通过诉讼或仲裁确认优先受偿权，获取执行依据，并主张工程款本金、合法利息及申请财产保全；二是申请参与分配，在其他债权人申请强制执行建设工程时，承包人可在执行异议期内提出优先受偿主张；三是协议折价或以物抵债，与发包人协商将建设工程折价抵偿工程款，程序简便、成本较低；四是直接申请拍卖，在符合法律规定的情形下，可直接向法院申请拍卖建设工程，就所得价款优先受偿。

（三）效力顺位

当建设工程上存在多种权利并存时，清偿顺位依次为：商品房消费者优先权、建设工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权。其中，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前支付剩余价款）的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权；房屋不能交付且无实际交付可能的，消费者的价款返还请求权亦优先于该优先受偿权。

多个承包人主张优先受偿权的，按各自债权比例平等受偿；在破产程序中，清偿顺序为：破产费用及共益债务、建设工程价款优先受偿权、抵押权等担保物权、普通债权。

四、实践困境

尽管制度已日趋完善，但实务中仍面临诸多难题：一是行使期限起算点认定标准不一，各地法院对“应付款日”的裁量尺度存在差异，尤其在双方达成新结算协议的情形下，分歧更为明显；二是登记公示机制缺位，我国未建立建设工程价款优先受偿权登记制度，导致第三人难以知悉权利存在，影响交易安全，加剧权利冲突；三是与商品房消费者权利的冲突处理复杂，消费者权益保护范围的扩大，压缩了承包人优先受偿权的行使空间；四是虚假诉讼频发，部分当事人通过恶意串通、伪造证据等方式提起执行异议之诉，规避执行，损害承包人合法权益。

五、结语

建设工程价款优先受偿权作为法定担保物权，在保障承包人工程款债权、维护建筑工人权益、规范建筑市场秩序方面发挥着不可替代的作用。我国已构建起以《民法典》为核心、司法解释为补充的制度框架，但实践中仍存在裁判标准不一、权利实现困难等问题。

办理建设工程价款优先受偿权相关案件时，应准确把握法律规定与司法实践动态，明确权利成立要件、行使规则及救济路径，协助当事人依法维权。

关键词：

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