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民商视角｜浅析借名购买房改房权属认定原则

Published:

2026-03-20

房改房作为我国住房制度改革的特殊产物，兼具政策性、福利性与财产性多重属性，其权属认定本身具有特殊性。“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房案件频发，导致相关司法审理标准不一，因此完善借名买房的裁判原则显得尤为重要。本文旨在归纳整理借名买房的司法裁判原则，梳理认定权属的法律依据及司法实践中通行的做法。

一、借名购买房改房的基本理论

（一）房改房的法律特征

房改房是指根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，对城镇职工按照成本价、标准价或者优惠价购买的原公有住房。房改房制度源于计划经济时代的福利分房制度，是住房市场化改革的重要载体，与普通商品房的区别在于：其一，专属的购房资格，仅单位职工、离退休人员等特定主体具有购房资格，该资格具有人身属性，不可随意转让；其二，福利性政策，结合职工工龄、职务、家庭人口等因素给予折扣优惠，购房价格远低于市场均价，本质是单位对职工的福利补偿；其三，限制性产权，部分房改房上市交易存在年限、补缴土地出让金等限制，初始产权登记往往仅登记职工个人或家庭名下；其四，历史遗留性，多形成于上世纪90年代至21世纪初，相关交易手续、证据留存存在诸多不规范之处。

（二）借名购买房改房构成要件

借名购买房改房，是借名买房在房改房交易领域的特殊表现形式，指不具备房改房购房资格的实际出资人，与具备资格的名义买受人达成合意，约定以名义买受人的名义参与房改购房、办理不动产登记，由实际出资人支付全部购房款及相关费用，房屋实际归出资人所有、由出资人占有使用的行为。结合司法实践，借名购买房改房需满足四大构成要件：一是主体适格性，名义买受人具备房改房购房资格，实际出资人不具备该资格；二是合意真实性，双方存在明确的借名购房约定，无论书面或口头，均需体现“借名登记、实际归出资人”的核心意思；三是出资唯一性，全部购房款、税费、维修基金等费用均由实际出资人支付；四是占有排他性，房屋交付后由实际出资人长期、排他性占有使用，相关物业、水电等费用亦由出资人承担。

（三）借名购买房改房的法律关系

借名购买房改房涉及两层法律关系，首先是实际出资人与名义买受人之间的内部约定关系；其次是名义买受人与售房单位、登记机关之间的外部交易与登记关系。从法律性质来看，双方之间的借名是实际出资人委托名义买受人代为办理房改购房事宜，属于委托关系，名义买受人仅为名义上的合同主体与登记主体，不承担出资义务，也不享有实际产权。同时，该行为兼具合同约定与物权代持的双重属性，因房改房的政策性限制，无法直接完成物权登记转移，只能通过内部约定实现产权归属的合意，在房产价格上涨的时代也造成了此类纠纷权属认定的复杂性。

二、借名购买房改房权属认定原则及法律依据

（一）权属认定的法律依据

1.认定借名购买房改房权属的法律依据

认定借名购买房改房权属的主要法律依据有《中华人民共和国民法典》物权编、合同编及相关司法解释，住房制度改革的政策性规定等。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这是认定不动产权属的基础性规则，也是登记权利人主张产权的核心依据。

2.意思自治原则

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备真实意思表示的民事法律行为有效，第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。若双方借名约定系真实意愿，且不违反强制性规定，应尊重当事人合意。房改政策规范，各地房改政策均明确购房资格的人身专属性，禁止违规转让购房资格、借名购房，这是判断借名行为合法性、权属归属的重要政策依据。

3.证据适用规则

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持，为实际出资人推翻登记推定提供了法律依据。

（二）权属认定的争议焦点

司法实践中，借名购买房改房权属认定的焦点问题体现在以下三个方面。

1. 借名购房约定的效力问题

部分观点认为，借名购买房改房规避了国家房改政策，损害公共利益，应认定约定无效，权属归登记权利人；另一观点认为，房改政策并非法律、行政法规的强制性规定，借名约定系双方真实意思表示，应认定有效，权属可归实际出资人。

2. 物权公示与实质权利的问题

支持登记主义的观点主张，不动产登记具有公信力，应优先保护登记权利人权益；支持实质主义的观点主张，登记仅为权利推定，并非绝对确权，应结合出资、占有、合意等事实认定真实权利人。

3. 举证责任分配问题

实际出资人主张确权，需承担何种举证责任，仅有出资凭证能否认定借名关系，还是需同时证明借名合意、占有使用等事实，司法实践中尺度不一。

三、司法实践中借名购买房改房权属认定的原则

通过梳理各地法院裁判案例，结合法律规定与政策精神，借名购买房改房权属认定的各类原则相互衔接、综合适用，共同构成裁判的核心。

（一）物权公示推定原则

权属认定的基本原则系物权公示推定。不动产登记作为法定公示方式，具有权利推定效力，除非有相反证据足以推翻，否则登记在名义买受人名下的房改房，应推定名义买受人为产权人。这一原则是物权公示公信制度的立法本意，有利于维护交易安全、保护善意第三人利益。但该推定并非绝对的，若实际出资人能够提供充分、确凿的证据，证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，法院应认定实际出资人为真实权利人。司法实践中，法院会结合全案证据审查实质权利归属，平衡形式正义与实质正义。

（二）真实意思表示原则

民事法律行为的核心是真实意思表示，认定借名购买房改房的权属，应优先尊重当事人的真实合意，这是意思自治原则的必然要求。判断权属归属的关键问题是审查双方是否存在借名购房的真实约定。若双方签订书面借名协议，明确约定房屋实际归属、出资义务、过户责任等内容，且意思表示真实、不违反法律强制性规定，应依据合意认定权属；若未签订书面协议，需结合购房过程、出资流向、房屋使用、凭证保管等事实，推定双方是否存在口头借名合意。若借名约定存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益，违反法律、行政法规强制性规定，或违背公序良俗等情形，应认定约定无效。

（三）实际出资原则

房改房虽具福利属性，但实际出资却是实际出资人主张产权的核心依据。司法实践中，法院审查出资事实，要求实际出资人提供出资证据，包括购房款转账凭证、现金缴款单、税费缴纳凭证、银行流水等，证明其全额支付了购房相关费用，仅凭借条、赠与合同等间接证据，无法直接认定出资事实；若名义买受人主张部分出资，需承担相应举证责任。同时，区分出资性质，若实际出资人仅为借款出资，无借名合意，不能认定为借名买房，仅成立民间借贷关系；唯有全额出资，才能适用该原则认定权属。但结合房改房的福利属性，对于工龄折扣等政策福利对应的价值，法院会酌情考量，并非单纯以出资判定全部权属。

（四）占有使用原则

房屋的实际占有、使用、收益状态，是认定真实权利人的重要辅助依据，能够有效印证借名合意的真实性。房改房交付后，若由实际出资人长期占有使用，自行承担物业、水电、供暖、维修等全部费用，持有购房合同、产权证、缴费凭证等原件，且名义买受人从未主张过占有、收益权利，可进一步佐证实际出资人的真实权利人身份。反之，若房屋由名义买受人占有使用，即便实际出资人支付了购房款，也难以认定为借名买房，更无法支持确权诉求。该原则的核心逻辑在于，真实权利人通常会实际掌控房屋，享有房屋的占有、使用、收益权能，而名义买受人仅为挂名。

（五）政策合规性

房改房的核心属性是政策性、福利性，借名购买房改房权属认定必须坚守政策合规，不得违背国家住房制度改革的政策精神。房改政策旨在保障特定职工的住房权益，违规借名购房本质上是侵占福利资源，损害社会公共利益。因此，司法裁判中，法院会对借名行为的合规性进行审查，对于严重违反房改政策且损害公共利益的借名行为，即便存在出资与合意，也会认定借名约定无效，权属归登记权利人；对于仅因家庭内部安排、亲属互助等善意借名行为，未损害公共利益、不违反强制性规定的，可酌情认可约定效力，支持实际出资人确权。同时，对于尚未完成产权登记、不符合上市交易条件的房改房，法院一般不予确权。

四、借名购买房改房权属认定的司法困境

（一）法律依据与政策规范不兼容

当前我国尚无专门针对借名购买房改房权属认定的法律规定，司法裁判主要依据《中华人民共和国民法典》物权编、合同编的一般性规定，以及各地零散的房改政策。法律规定侧重物权公示与意思自治，政策规范侧重资格管控与福利保障，导致裁判中出现“重法律轻政策”或“重政策轻法律”的偏颇。部分法院过度适用民事法律规则，忽视房改政策的刚性，纵容违规借名行为；部分法院机械遵循政策要求，否定合法借名约定的效力，损害实际出资人合法权益，进而引发同案不同判。

（二）审查证据标准不统一

借名购买房改房多发生于亲属、朋友之间，双方往往基于信任未签订书面借名协议，实际出资人举证难度极大。司法实践中，各地法院审查证据标准不统一，部分法院要求实际出资人同时证明借名合意、全额出资、实际占有缺一不可；部分法院仅依据出资凭证即可推定借名关系。加之房改房交易年代久远，部分证据灭失、且一般付款方式为现金交付，实际出资人难以形成完整证据链，即便为真实出资人，也常因举证不能败诉。同时，对于工龄福利对应的权属份额，法院裁判尺度不同，未形成统一的分割标准。

（三）缺乏善意第三人权益保护机制

借名购买房改房的权属认定，不仅涉及名义买受人与实际出资人，还可能牵扯善意第三人。若名义买受人擅自将登记在其名下的房改房转让、抵押给善意第三人，实际出资人能否以借名关系对抗善意第三人，司法实践中裁判不一，部分法院依据物权公示原则，保护善意第三人的信赖利益，认定转让、抵押行为有效；部分法院依据实质权利归属，支持实际出资人追回房屋。缺乏明确的权益保护顺位规则，既不利于维护交易安全，也容易引发连环纠纷。

（四）权属认定与后续过户不能衔接

房改房上市交易往往存在年限、补缴土地出让金、单位优先购买权等限制，即便法院认定实际出资人为真实权利人，后续产权过户也面临诸多障碍。部分法院仅判决确认权属，未对过户责任、税费承担、政策限制破除等问题作出明确裁判；部分法院因房改房不符合过户条件，驳回实际出资人确权诉求，仅支持返还出资款，出资人无法实现取得房屋产权的核心诉求，纠纷难以实质性化解。

五、完善借名购买房改房权属认定原则的建议

（一）统一法律适用标准

针对法律与政策衔接的问题，建议出台专门的司法解释或指导性案例，统一认定借名购买房改房权属的标准，明确房改政策虽非法律强制性规定，但违背核心政策精神、损害公共利益的借名约定，应依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条认定为无效；对于善意、不损害公共利益的借名约定，认可其债权效力，实际出资人可在符合政策条件后主张过户，既维护登记公信力，又保障真实权利人权益，实现法律效果与政策效果的统一。

（二）细化证据审查原则

细化借名购买房改房的证据审查标准，明确实际出资人主张确权需承担的举证责任：一是证明双方存在借名购房的合意，书面协议为直接证据，无书面协议的，需结合出资、占有、凭证保管、证人证言等形成完整证据链；二是证明全额出资事实，提供完整的资金流转凭证；三是证明长期实际占有使用房屋，承担相关费用、持有产权凭证。对于亲属间的借名行为，结合日常生活经验推定合意真实性；明确名义买受人对反驳借名关系的事实承担举证责任，避免举证责任失衡。此外，统一工龄福利对应的权属份额认定原则，兼顾政策福利与出资事实。

（三）构建权益保护顺位

构建“善意第三人优先、内部按约追责”的权益保护，明确借名约定仅具有内部约束力，不得对抗善意第三人。若名义买受人擅自处分房改房，第三人符合善意取得条件的，依法取得房屋产权，实际出资人只能向名义买受人主张违约责任或赔偿责任；若第三人非善意，明知借名事实仍受让房屋，处分行为无效，实际出资人可追回房屋。既维护房地产交易安全，又倒逼名义买受人恪守诚信，同时警示实际出资人规避借名买房风险。

（四）实质性化解纠纷

针对权属认定与过户衔接不足的问题，法院在裁判时应兼顾合法性与可执行性：对于符合房改房上市交易条件、无过户障碍的，判决确认权属的同时，判令名义买受人协助办理过户手续，明确税费承担主体；对于暂不符合过户条件的，判决确认借名约定有效，待条件成就后再办理过户，或判令名义买受人配合破除过户障碍；对于确属违规借名、无法过户的，依法认定约定无效，判令名义买受人返还出资款，并根据双方过错分担损失。

（五）规范房改房交易秩序

从源头减少借名购买房改房纠纷，需强化风险警示与交易监管。一方面，通过司法裁判、普法宣传等方式，明确借名购买房改房的法律风险，包括登记人反悔、房屋被强制执行、无法过户、约定无效等，引导公众摒弃违规借名购房行为；另一方面，住建、不动产登记部门加强房改房交易审核，严格核查购房资格，杜绝违规借名登记，规范房改房交易流程。同时，鼓励当事人签订书面借名协议，明确双方权利义务，留存完整证据，降低纠纷发生风险。

结论

认定借名购买房改房的权属，法院一般是兼顾法律原则与政策规定，核心在于平衡物权公示公信力、当事人真实意思表示与房改政策规定，综合审查全案事实与证据，实现形式正义与实质正义的统一。

（声明：本文为笔者依据经验总结的观点，仅供交流探讨）

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