新闻中心

NEWS CENTER

首页

视点｜这些情形还需要交物业费吗

Published:

2026-05-27

在日常的生活中，几乎每一位业主都曾有过对物业服务不满的时刻。拒交物业费，往往成了业主们对抗物业“不作为”最后也是最无奈的武器。然而，“不交物业费”真的能解决问题吗？今天，我们就结合真实案例和法律条文，把“物业费”这件事一次性说清楚。

一、以“我没签合同”为由拒交物业费

“物业公司是开发商找的，合同又不是我签的，我没答应过这个收费标准，这钱我不出！”

结论：必须交。

前期物业服务合同是由开发商在业主大会成立前与物业公司签订，购房时作为《商品房买卖合同》附件一并签署，对全体业主具有法律约束力。

在新小区选聘业委会之前，开发商有权代表全体业主选聘物业并签订合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。简单说，开发商已经替你“团购”了这项服务，作为业主，享受了服务就得买单。就算合同到期了，物业公司还在服务，业主没有明确赶走他们，形成事实上的服务关系，物业费也要交。

二、“我房子都没住，也没坐电梯，凭什么交费？”

很多业主觉得，我房子买来都没去住过，凭什么交费？或者以自家房子在一楼用不到电梯、买的商铺在小区外面所以没用到物业服务等理由来拒交物业费。

结论：通常需要交，除非合同另有约定。

不少人认为，只有入住了才需要交物业费。这是一个常见的误区。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业费不仅包括“打扫你家门口”的服务，更包括公共区域的安保、绿化养护、公共设施的维护以及共用面积损耗的维修成本。即使你不住，物业依然在为小区的保值增值付出成本。

国家层面对于空置房物业费并没有统一的减免政策。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条对空置房的物业服务收费规定如下：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。”

三、屋顶漏水、家里被淹，物业不管

房屋漏水、漏雨、管道反水问题是物业费纠纷的“重灾区”。很多业主觉得房子漏水物业就得管，管不好就是失职，以此来拒交物业费。

结论：分情况！不能直接拒交，但可以另案起诉或要求赔偿。

如果是业主家里内部水管漏水，这属于房屋的专有部分，除非合同另有约定，否则物业没有义务维修业主家里的水管。

如果是公共区域漏水如楼顶、外墙、公共主管道等，物业必须管！司法实践新动向：如果是公共管道堵塞导致反水，或者楼顶属于公共区域但漏水，物业未尽到维修义务，法院通常会支持业主的赔偿请求，但这并不意味着可以直接拒交全部的物业费。

佛山中院发布的一则案例，小区楼栋公用排水排污管道堵塞，物业疏通后又再次堵塞，污水倒灌致房屋受损。审理期间法院经实地调查后确认，确是因公共排水管道堵塞导致业主家房屋厨房排水管反涌引起的，业主在损害发生期间未实施任何侵权行为，没有过错。物业公司作为物业服务提供方，对公共管道没有充分履行维护、保养责任，存在过错。业主在装修时封闭公共排水管，且未留下检修口，导致物业公司检修困难，自身也有过错。法院认定业主对损害结果承担40%的责任，物业公司承担60%的责任。

四、物业服务“脏乱差”

“垃圾没人扫”“保安像摆设”“电梯总是坏了也不修”这些服务不到位的情况，在法律上通常被认定为“一般瑕疵”。物业服务存在瑕疵，可通过合理途径主张权利，但以此为由拒交物业费缺乏法律依据。不过，如果你的证据足够充分，法院现在支持“按质论价”。

结论：服务有瑕疵≠可以拒交，但“质价不符”可以申请减免。

司法实践中对于物业费减免的认定始终持谨慎态度，并非业主以物业服务存在瑕疵为由，就能随意拒缴或要求减免物业费。只有当物业服务存在重大瑕疵，且该瑕疵直接影响业主基本居住权益时，法院才会酌情支持减免诉求。

具体判断时，法院会综合考量四大因素：一是瑕疵的性质和严重程度，是否对业主基本生活需求造成影响；二是瑕疵的持续时间和影响范围，是否长期存在且波及多个业主；三是物业公司的过错程度，是否存在故意或重大过失；四是业主是否及时通过正当渠道提出异议，积极维护自身权益。同时，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，业主若主张物业服务存在瑕疵，需提供照片、视频、维修记录、沟通记录等充分证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。

物业服务合同纠纷牵扯业主与物业公司的切身利益，法院审理此类案件时，会在保护业主合法权益、保障物业公司正常经营、维护社区和谐稳定之间寻求平衡。对于业主而言，若遭遇物业服务质量问题，务必留存好相关证据，通过合法途径理性维权，而非直接拒交物业费。对于物业公司来说，应主动提升服务质量，完善与业主的沟通机制，及时回应并解决业主的合理诉求，从源头减少纠纷的发生。

法律撑腰！这几种情况真的可以不交或少交

既然“服务差”不能成为拒交的理由，那业主是不是只能忍气吞声？当然不是。在以下几种特定情形下，法律明确支持业主少交或不交物业费。

一、物业服务存在“重大瑕疵”，法院支持打折

当物业服务不仅不好，而是直接影响到业主的基本居住权益时，法院会出手。

随着《中华人民共和国民法典》及各地《物业管理条例》的颁布或修订，各地法院也逐步形成“按质论价”的裁判口径，当物业服务存在显著瑕疵时，可行使自由裁量权酌情调减物业费。上海法院在多起判决中【（2024）沪0113民初5600号、（2024）沪0113民初6629号、（2023）沪0115民初41940号】支持了“物业费打折”。例如，某小区监控瘫痪、垃圾成堆、消防设施瘫痪，业主提供了大量照片证据。法院最终判定：物业服务存在严重瑕疵，业主只需按合同标准的80%支付物业费。

这类案件中，业主对于“质价不符”的主张，负有初步的证明义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，当事人对自己提出的主张，负有举证义务。因此，如业主认为物业服务企业的服务存在瑕疵或问题的，应当就其问题进行举证，如：电梯维保不及时、消防安全存在隐患、监控及门禁设备长期损坏等。

其次应准备充分的证据，业主方可从以下几个方面收集证据：

（1）物业现场的照片、视频

建议就公共区域物业服务存在瑕疵拍摄照片、视频，拍摄区域可包括：绿化、内部公共道路、地下车库、楼道、电梯间等等。需注意的是，应从发现问题时开始记录，时间跨度尽量跨越单个或数个自然年度。

（2）沟通、投诉、举报记录

在与物业公司沟通、投诉，向政府部门投诉、举报时，保存好相关记录，例如：物业沟通及投诉的电话录音、12345市民热线投诉举报的录音和受理回执、短信、与物业公司沟通的往来函件。

（3）政府主管部门的整改或处罚文件

当物业服务企业因违规、违法被处罚时，建议保留好相关的政府文件，例如：消防、卫生等部门出具的《限期责令整改通知书》或《行政处罚决定书》等等。

（4）业主大会、业主委员会的意见或相关资料

建议保存业主大会、业主委员会的意见或相关资料，如：业主大会对物业服务企业服务瑕疵、问题的意见。

二、物业先违约，失职造成损失

在兰州的一起典型案例中，2024年，兰州某小区业主张某亮因屋顶长期漏水，多次向物业公司反映无人处理后拒绝缴纳2018年至2023年的物业费共计17403元。物业公司将张某亮告上法庭，要求其补缴物业费及违约金2000元，合计19403元。业主辩称，从2012年10月入住到2018年未拖欠物业费，其购买的是30楼顶层，物业把楼顶的公共平台让给某住户当花园，种花种菜破坏了防水层，平台从2017年年底就开始漏水，严重影响到正常生活，多次向物业公司反映后却无人处理，其自行修复了防水层，请求法院驳回诉讼请求。法院认为，物业公司将公共平台交给他人种花导致防水层破坏且长期不维修，已构成根本违约。既然业主修复漏水的费用可能高于物业费，根据“损益相抵”原则，业主无需再交费。

三、物业违规收费、擅自扩大收费范围，法律不支持！

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主可以理直气壮地说“不”！对于多收的部分，业主有权请求物业退还。

四、物业被解聘后赖着不走还要收物业费，法律不支持！

如果小区业主大会已经依法解聘了原物业，但原物业赖着不走，还声称提供了“事实服务”要求业主继续缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

律师支招：遇到纠纷，三不做

面对物业纠纷，作为业主，我们需要的是有理有据的斗争，而不是情绪的宣泄。

第一，不要“暴力抗费”，只要物业提供了哪怕最基本的部分服务（比如倒垃圾），全额拒交就很可能败诉。败诉不仅要补交，还要承担违约金和诉讼费。

第二，要学会“留痕”，家里漏水、垃圾乱放、门禁损坏，第一时间拍照、录像。向物业报修时，尽量使用微信文字或录音，保留“报修记录”。这是未来法庭上最有力的武器。

第三，要善用“合法武器”。不要只盯着“交不交钱”。如果物业服务确实差，可以起诉要求物业承担违约责任、赔偿损失，或者向住建部门投诉要求整改。

物业和业主，本应是“服务与信任”的关系，而非“收钱与对抗”的博弈。法律既保护业主的合法权益，也维护物业公司的正常经营。不交物业费是一把双刃剑，用不好容易伤到自己；而依法维权、固定证据、主张赔偿，才是业主真正的“尚方宝剑”！

关键词：

民商视角｜债权人撤销债务人离婚协议的法律适用与实践

视点｜不良资产处置领域常见不动产抵押瑕疵形态分析

民商视角｜债权人撤销债务人离婚协议的法律适用与实践

视点｜不良资产处置领域常见不动产抵押瑕疵形态分析