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视点｜不良资产处置领域常见不动产抵押瑕疵形态分析

Published:

2026-05-27

在金融信贷业务中，不动产抵押担保作为应用最为广泛的增信保障措施，早已成为银行与金融机构实施风险缓释、开展核心风控的重要抓手。尤其在不良资产处置领域，不动产抵押担保的债权保障作用更为突出。但在实践中，不动产抵押担保常伴随多重瑕疵隐患，影响债权人权利实现。本文将对不良资产处置领域常见的几种瑕疵形态进行总结分析，以期为不动产抵押担保的实务规范与风险防控提供些许参考。

一、土地与房产分别抵押，违反“房地一体”原则

司法实践中，违反“房地一体”原则的抵押形态主要有仅办理土地使用权或地上建筑物抵押登记、房地分别抵押给不同抵押权人、抵押后新增建筑物三种情形：

（一）借款人将其名下所有的厂房抵押给债权人，仅办理房产抵押他项权证，债权人主张对抵押房产及占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。

根据《中华人民共和国民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”同理，若仅对土地使用权办理抵押登记，地上已建成的建筑物视为一并抵押。即单独抵押房产或土地使用权的，未登记的房产或土地使用权自动纳入抵押财产范围，无需补充登记，抵押权效力及于房地整体。

（二）借款人先将房产抵押给债权人A，后又将该房产占用范围内的土地抵押给债权人B，两次抵押均办理抵押登记。基于地上建筑物与占用土地无法分离的特性，房地分别抵押必然会产生优先抵押顺位与劣后抵押权的形成。

对此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民纪要）第61条进一步细化房地分别抵押的司法适用规则，统一了裁判尺度：“在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的优先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天办理抵押登记的，视为同时登记。”（注：《物权法》已废止，现行依据为《中华人民共和国民法典》。）

九民纪要明确了房地分别抵押时的裁判规则：1.房地分别抵押不构成抵押无效，统一拟制为同一不动产整体上的双重抵押权；2.清偿顺位严格适用登记在先原则，同日登记的按债权比例受偿；3.处置时必须房地一体变价，禁止拆分处置。

（三）借款人将不动产抵押后，又在抵押土地上新增建筑物，或借款人将不动产出租后，承租人在该宗土地上新建或改扩建建筑物。

对抵押权与土地新增建筑物效力，《中华人民共和国民法典》第417条进行了明确规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”该条文明确了抵押权的优先受偿范围不及于新增建筑物，处置规则延续了“房地一体”原则，即处置时需一体处置，分别受偿。

二、不可分割附属物分别抵押，违反“从物随主物”原则

“房地一体”原则在法定层面明确规定了房与地不可分割，实践中也有一些因事实上不可分割但分别抵押或分离抵押从而影响抵押权实现的情形。例如将主体商务楼或厂房与其配套的变电房、唯一进出道路、消防设备间、地下车库等分离抵押，或主楼与配套设施分别办理了产权证，仅对主楼办理了抵押登记。

司法实践中，抵押权效力通常及于附属物，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第40条规定：“从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。从物产生于抵押权依法设立后，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。”即若附属设施在抵押时已存在，则抵押权效力及于附属设施。但附属设施产生于抵押后的，抵押权范围则不包括附属设施。

值得注意的是，附属设施若具有独立的产权证，则难以适用“从物随主物”原则，无法主张抵押范围及于“附属设施”，此时“附属设施”极易被认定为“独立物”。处置阶段，若“附属设施”与抵押物从属于同一产权人，抵押权人可通过要求法院一并处置、分别受偿的方式实现抵押权。但若“附属设施”与抵押物分属于不同的产权人，且“附属设施”产权人与该债权毫无关联，且不同意一并处置，则法院很有可能基于保护案外人的财产权而无法强行处置附属设施，使抵押权人陷入处置困境。

三、不动产抵押物存在租赁，影响处置效率

不动产抵押物上存在租赁关系是司法实践中的常见情形。对于抵押权与租赁权的效力认定，通常根据租赁设立与抵押权设立的时间先后，区分为以下三种类型：一是抵押权设立前租赁关系已成立（先租后抵）；二是抵押权设立后成立租赁关系（先抵后租）；三是当事人为规避执行而恶意倒签租赁合同，意图对抗抵押权实现。

（一）先租后抵，抵押不破租赁

债权人在尽调时未能核查抵押物租赁及占有状态，抵押登记前存在有效的租赁关系，则原租赁关系不受该抵押权的影响。关于先租后抵的构成要件，需同时满足在抵押权设立前，已签订租赁合同且实际交付占有两个条件。抵押权人在处置该抵押物时，无权要求承租人腾退，且在拍卖时需带租拍卖，极大影响处置效果。

（二）先抵后租，可涤除租赁

若为先抵后租，则租赁权不得对抗已登记的抵押权。抵押权人在处置抵押资产时，若该租赁权的存在对抵押权实现有影响，可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款规定，由人民法院依法将拍卖财产上原有的租赁权除去后进行拍卖。

（三）当事人为规避执行而恶意倒签租赁合同，意图对抗抵押权实现

所谓倒签租赁合同，即在抵押权设立之后，债务人为规避执行、阻止拍卖，通过将租赁合同签订时间倒填至抵押权设立之前，以此制造先租后抵的假象。识别是否存在恶意倒签租赁合同，可从租赁期限、租金支付方式、租金标准是否偏离市场价、有无真实占有等方面进行判断。

四、三类不动产抵押瑕疵情形预防与应对策略

在前述房地分别抵押、主从物分离抵押、租赁影响抵押物处置情形下，债权人可通过严格核查不动产登记状态、核查附属物权属状态、不动产实际占有及租赁情况等方面从源头防范瑕疵产生。在出现相应瑕疵情形时，可根据“房地一体”原则、“从物随主物”原则、涤除租赁等保护抵押权，且需根据案件具体情况具体分析，解决瑕疵问题，最大限度实现抵押权。

不动产抵押设立与存续阶段存在各类权利瑕疵、程序瑕疵与效力瑕疵，表现形式纷繁复杂，难以悉数展开论述。债权人应当落实全流程风险管控，通过开展严谨细致的事前尽职调查，全面排查抵押财产潜在隐患，同时常态化做好贷后跟踪管理，动态监测抵押物权属、使用及权利负担变动情况等，多措并举筑牢风险防线，切实保障自身债权安全。

关键词：

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