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民商视角｜租赁合同无效情形下能否主张可得利益损失

Published:

2026-09-07

认定租赁合同无效后，能否就剩余租期内的租金收益、预期经营利润等主张可得利益损失？合同无效损失主张依据适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第157条缔约过失赔偿规则，赔偿范围仅限于信赖利益损失，原则上不得支持可得利益诉求，可得利益是违约责任项下的履行利益，仅适用于有效合同的违约责任主张，仅在一方恶意欺诈造成确定交易机会永久丧失等极严苛例外情形下，可酌情保护有限机会损失，且严格区别于经营预期利润。

一、法律依据与现实情况

（一）法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》实施后，合同不成立、无效、被撤销的赔偿范围明确限定为信赖利益，可得利益没有适用的空间。二者适用范围界定，不仅关乎个案损失分担，更能够引导市场主体合规缔约，遏制利用违法建筑开展商事交易、规避行政监管的行为。

（二）现实中存在的实际情况

人民法院确认租赁合同无效后，必然引起返还租赁物、退还未使用租金、支付房屋占有使用费的问题，对于承租人主张投入的装修、筹备开业后无法经营，预期经营净利润损失，以及出租人主张的因合同终止无法收取后续租期租金，空置期预期租金收益可得利益诉请能否得到法院支持，审判实践中裁判尺度不一。

二、法律概念与规范体系梳理

（一）可得利益的法律属性与适用前提

可得利益损失，属于违约损害赔偿范畴，适用的条件为合同合法有效前提，若合同正常履行完毕，守约方可以稳定获得的未来纯收益，常见包括经营利润、转租差价、预期租金收益等。《民法典》第584的立法目的，是将守约方利益状态修复至合同全面履行后的圆满状态。其成立有两个必备前提：一是合同依法成立并有效；二是损失由对方违约行为直接导致。脱离有效合同基础，可得利益请求权丧失根本依据。

（二）租赁合同无效的法律依据

1.《民法典》第157条民事法律行为无效的法律后果

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该条规定的赔偿责任为缔约过失责任，目标仅将当事人财产状态恢复至订立合同之前。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）的规定

第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

但对于双方实际损失，直接援引《民法典》157条按照过错分担，并未赋予当事人主张履行利益、可得利益的权利。

3. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释

第二十四条规定：合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人请求返还财产，经审查财产能够返还的，人民法院应当根据案件具体情况，单独或者合并适用返还占有的标的物、更正登记簿册记载等方式；经审查财产不能返还或者没有必要返还的，人民法院应当以认定合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力之日该财产的市场价值或者以其他合理方式计算的价值为基准判决折价补偿。

除前款规定的情形外，当事人还请求赔偿损失的，人民法院应当结合财产返还或者折价补偿的情况，综合考虑财产增值收益和贬值损失、交易成本的支出等事实，按照双方当事人的过错程度及原因力大小，根据诚信原则和公平原则，合理确定损失赔偿额。

合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，当事人的行为涉嫌违法且未经处理，可能导致一方或者双方通过违法行为获得不当利益的，人民法院应当向有关行政管理部门提出司法建议。当事人的行为涉嫌犯罪的，应当将案件线索移送刑事侦查机关；属于刑事自诉案件的，应当告知当事人可以向有管辖权的人民法院另行提起诉讼。

本条规定的合同无效后的损失赔偿，限于当事人为订立合同、准备履行合同支出的合理费用，也就是信赖利益，直接排除履行利益（可得利益）的赔偿空间。

（三）通过上述法律及司法解释的规定看信赖利益与可得利益区别

1.请求权基础不同

信赖利益依托缔约过失责任；可得利益依托违约责任。

2.救济效果不同

信赖利益弥补签约前实际支出；可得利益实现合同履行完毕收益。

3.赔偿范围不同

信赖利益包含中介费、装修残值、搬迁费、履约备货支出、第三方合同违约金、资金占用利息；可得利益包含经营预期利润、未来租金收益、预期增值收益。

三、租赁合同无效不支持可得利益的依据

（一）无效合同自始无履行效力，无法产生履行利益

租赁合同被认定无效，自订立当日起不具备法律约束力，合同约定租期、使用权限、经营目的均不受法律保护。若法院支持承租人经营利润、出租人远期租金等可得利益，本质上相当于司法变相认可无效合同可以正常履行，使合同无效制度形同虚设。

法律否定违法租赁行为效力，本意就是遏制违建出租、规避规划管理、扰乱不动产监管秩序。倘若为违法交易的未来经营风险提供依据，将反向激励市场主体漠视房屋审批手续，违背公序良俗与行政管理目的。

（二）缔约过失责任排斥不确定的预期收益

缔约过失责任评价的是缔约磋商阶段的过错行为，出租人负有房屋手续披露义务，承租人负有签约前核实产权、规划许可的注意义务。合同无效的损失赔偿，仅针对当事人善意信赖合同有效，已经实际支出、财产已然减损的直接损失。即便房屋手续齐全、合同有效，商铺也因市场行为存在亏损可能。预期经营利润受客流、市场行情、经营管理等多重因素影响，具有极强不确定性，不属于订立合同时可预见的必然损失，不在缔约过失赔偿的范围之内。出租人无需为承租人自身经营盈亏风险承担赔偿责任。

（三）支持占有使用费足以使双方利益平衡

司法解释规定的占有使用费，已经足以保护出租人房屋使用价值权益。承租人实际占用房屋期间，按照原租金标准支付占用对价；房屋收回后，出租人可通过合法合规招租另行获取收益。因此对于出租人属于自身缔约过错带来的经营风险，不得转嫁给承租人，更不能包装为可得利益要求对方赔付。

四、司法实践中的裁判标准

（一）合同无效的法律效果以原物返还为原则，辅之以缔约过失造成的信赖利益赔偿

该种信赖利益赔偿一般以实际损失为限，而不能将其与有效合同下的包括可得利益赔偿的违约责任情形相提并论。

另外，涉及合同保证金本金的返还即为原物返还，若将保证金占用损失再以年利率计息，实际上是将当事人对合同有效情形下的可得利益纳入了赔偿责任，此与法律对无效合同的处理规定相悖，一般不予支持保证金的占用损失。

（二）最高人民法院（2019）最高法民再97号一案裁判观点

最高法公报案例即最高人民法院（2019）最高法民再97号一案，对关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题分析，常作为主张可得利益的引用、参考。该案可能与其他案件存在本质区别。该案中房屋最终灭失，损失属于房屋所有权被侵害的侵权损失，赔偿的是房屋固有使用价值减损，属于侵权责任下直接财产损失。该赔偿逻辑不能类推适用普通合同无效纠纷。简言之：房屋物理损毁造成的使用价值损失可赔；单纯合同无法履行带来的经营预期利润，一概不予保护。

五、不存在真正意义上的可得利益例外，仅在同时满足全部严苛条件下，可酌情保护确定的机会丧失损失，本质仍属于扩大化信赖利益

1、出租人单方恶意欺诈，伪造产权、规划审批文件，刻意隐瞒违建、即将拆迁等关键事实。

2、承租人因此放弃同期唯一可达成、收益固定的替代租赁合作，交易机会永久灭失。

3、预期收益金额可以固定量化，无市场浮动风险，签约时双方均可预见。

即便满足以上条件，法院仅支持固定差价损失，承租人自主经营的浮动利润、远期租金收益，依旧不予支持。

六、结语

租赁合同无效场景下，可得利益损失主张原则禁止、例外从严。二者属于完全独立的救济体系，有效合同走违约责任，保护履行利益（可得利益）；无效合同走缔约过失责任，仅修复信赖利益。对于租赁双方而言，事前做好房屋手续尽调、合规签订租赁合同、合理控制履约投入、诉讼中规范设计诉讼请求，才可以有效减少合同无效损失、最大化维护自身合法权益。

（声明：本文为笔者依据经验总结的观点，仅供交流探讨）

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