《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号（以下简称“该规定”）于2021年1月1日正式实施，根据该规定第二十八条，不动产买受人的物权期待权在符合一定条件的情况下，可以排除强制执行，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第（一）（二）（三）项属于客观条件，第（四）项属于主观条件，本文将结合立法本意与司法裁判，对第（四）项主观要件即“买受人自身原因”进行分析。

一、对“买受人自身原因”的认定，应从严掌握，不可扩大解释

从本质上讲，不动产买受人对标的物享有的权利，与金钱债权人享有的权利，均属债权，基于债权平等原则，二者均无权利优先性。在同时符合上述四个条件的情况下，赋予不动产买受人的债权优先于申请执行人的债权，本身已是对“债权平等性”的突破，因此，对第二十八条的适用，应从严掌握，不可扩大解释。

司法裁判观点：(2021)最高法民申1177号判决认为，第二十八条规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。

二、从具体案例，分析对“买受人自身原因”的具体认定

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定条文释义》的解读，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极行使登记权利。

（一）对他人权利障碍的忽略

“对他人权利障碍的忽略”，最常见的表现形式为，因交易不动产上设有抵押负担而阻碍买受人物权实现，在签订买卖合同前，以买受人是否知晓该抵押负担的存在，界定其对未办理过户登记是否具有过错，对此司法裁判有两种截然相反的观点：

第一种观点认为：(2021)最高法民申23号判决书阐述，从上述情况来看，刘胜远在购买涉案房屋之前就已明知该房屋尚不能办理过户登记。刘胜远作为买受人其应当尽到审慎注意义务，其在明知涉案房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然购买该房屋，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险。(2019)最高法民终480号判决书阐述，本案中，诺客公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。诺客公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人诺客公司自身的原因。

第二种观点认为：(2016)最高法民申3646号判决书阐述，双方签订《资产转让合同》时，瀚源公司是否知道不能办理不动产产权证，与合同签订后标的无法过户并无必然联系。涉案合同中，中视联公司明确告知对方不能办理产权证的内容，不能作为认定因瀚源公司原因未办理过户登记的依据。

本所律师赞同第一种观点。购买房屋是家庭生活中的重大事件，买受人购房前应当充分了解房屋权属、债权债务、抵押情况，买受人在购买前明知房产设有抵押负担仍选择交易的情况下，视为其自愿承担房产在完成过户登记前被强制执行的风险；买受人在购买前不知房产是否设有抵押负担即选择交易的情况下，视为其未尽到审慎注意义务，仍应承担不能顺利实现物权的法律风险。即，只要因交易不动产设有抵押负担、而阻碍买受人物权的实现，即可认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。

（二）对政策限制的忽略

“对政策限制的忽略”，最常见的表现形式为明知标的不动产的购买具有限制政策而无法过户但仍予购买，包括但不限于新房购买限制、二手房交易限制、动迁安置房或经济适用房等特定房屋类型的交易限制等，此种情形是否属于买受人的过错，司法裁判有两种截然相反的观点：

第一种观点认为：(2017)津民终151号判决书阐述，李章子与张乃敬签订房屋买卖合同时因暂不具备购房资格，双方在合同中明确约定，待李章子取得购房资格后办理房屋过户手续，故讼争房屋未办理过户登记并非李章子自身原因所致。

第二种观点认为：(2021)鲁02民终835号判决书阐述，姜涛受“限价商品住房自房地产登记之日起5年内不得上市交易”客观条件的限制而无法将房屋过户登记至其名下，对涉案房屋享有的权益不足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。

本所律师赞同第二种观点。买受人明知自己不具有购房资格，或明知交易房产在一定期限内无法办理过户登记等仍选择交易，视为其自愿承担该等风险；买受人对自己的购房资格或交易房产是否可办理过户登记未予关注即选择购买，视为其未尽到审慎注意义务，仍应承担相应风险。即，只要因政策限制、而阻碍买受人物权的实现，就可认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。

（三）消极行使登记权利

根据《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》法〔2019〕254号第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

实践中，买受人采取的积极行动包括以电话、短信、微信、函件等方式催告出卖人办理过户登记，提起诉讼、申请仲裁等。对于采取何种方式才被认定为有效的“积极行为”，司法裁判有两种截然相反的观点：

第一种观点认为：(2014)莱中民一终字第233号判决书阐述，边秀文称被上诉人祝勇电话联系过几次，因其与高文春经常出发，没有及时过户。但在2009年1月祝勇与高文春、边秀文发生交易至2012年7月争议房屋被人民法院查封，长达三年多的时间，祝勇除边秀文称通过电话联系之外，并没有证据证实其采取了其他积极的措施办理过户登记，也没有依法向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求高文春、边秀文配合办理产权过户手续，积极主动行使权利，属于怠于行使自己的权利，存在过错。

第二种观点认为：(2017)津民终78号判决书阐述，陈嘉作为普通消费者，并非法律专业人士，在提起执行异议之前未通过诉讼行使权力亦不能当然视为其存在过错。

本所律师赞同第二种观点。囿于法律意识的淡薄，囿于专业知识的限制，对于买受人主张的权利的方式、次数、程度等，应采取宽容的态度，不应要求过于苛刻，只要买受人能够举出主张权利的初步证据，即不应被认定为“消极行使登记权利 ”。

三、律师建议

实践中，买受人购买房产时，一定要落实清楚自身购买该房产是否受相关政策的限制、交易房产是否设立抵押负担等，以及在不能办理过户登记的情况下，及时采取合理措施主张权利并进行存证留痕，避免在交易房产成为执行标的时，将“未办理过户登记”归咎为“自身原因”，从而阻却物权期待权向物权的转化。