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地产视角:《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》在房地产领域的亮点

地产视角:《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》在房地产领域的亮点

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  • 发布时间:2021-09-07 09:48
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【概要描述】        近日,山东省高级人民法院制定了《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》(以下简称《工作指引》),并于2021年8月6日起施行。《工作指引》是根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释的规定,结合全省法院审判执行工作实际进行制定,目的是为了规范民事诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结措施,防止超标的、超范围、超时限查封,依法维护当事人的合法权益。          《工作指引》共分为36条,涵盖一般规定,各类财产的查封、扣押和冻结,以及救济程序等内容,在财产价值的估算、法院善意文明的执行理念,以及涉及到预售商品房时的处理等方面,均进行了完善和创新,对实践中诸多问题进行回应,从而有效提高了司法层面的可操作性。本文中本所律师将《工作指引》在房地产领域中的亮点进行归纳。   制定了统一的不动产价值估算方法          根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 现行规定明确禁止法院超标的额查封,而在保全、执行程序中,房产、土地使用权、在建工程等不动产的价值往往无法确定,具体价值须以评估报告为准,而评估程序又是后置于查封、冻结、扣押程序的。因此在查封房产、土地使用权、在建工程等不动产时,如何避免超标的额查封,成为司法实践中的一大难题。本次《工作指引》明确要求在查封、扣押、冻结被执行人的财产时,应对财产价值进行估算,并且对房产、土地使用权、在建工程的价值制定了统一的估算方法,减少了价值估算的随意性,亦为司法实践中如何避免超额查封不动产提供了路径。   法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第1条:查封、扣押、冻结被执行人(或被保全人,下同)的财产,应对执行标的金额和查封、扣押、冻结财产的价值及查封、扣押、冻结财产可供执行的价值(即该项财产可用于清偿本案债权的金额)进行估算,查封、扣押、冻结财产可供执行的价值应与执行标的金额相当,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 第3条 :查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算:(2)查封房产的,参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的,可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格;查封房产为二手房的,可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。(3)查封土地使用权的,参照土地出让合同记载的出让金额计算查封财产的价值。(4)预查封在建工程的,参照该工程的投资额、完成的工程量、拆迁安置、销售等情况估算查封财产的价值。 第4条:除银行存款外,当事人对查封、扣押、冻结财产的价值有约定的,可以参照当事人的约定估算查封财产的价值。   保护优先受偿权人的合法权益            在司法实践中,法院对拟查封的不动产价值进行估算时,可能会遗漏不动产上存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权情况,尤其是建设工程价款优先受偿权因无法在不动产登记机关查询,在对执行财产估价时更容易被忽视。为维护实际施工人及抵押权人等优先受偿权人的合法权益,《工作指引》明确规定若标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。   法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第6条:查封、扣押、冻结标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算查封、扣押、冻结财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。   明确了开发企业预售商品房的查封规则   (1)当查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,《工作指引》明确了房地产管理部门和房地产开发企业协助义务人的主体身份,并将房地产开发企业的协助义务在两个方面加以规定:一是在房屋符合过户登记条件时通知执行法院,二是在商品房买卖合同解除时,将购房款直接支付至法院账户。该规定充分考虑到了预售商品房的特性,无论商品房买卖合同能否继续履行,申请执行人都能够得到最终受偿,有效提高了执行效率。同时《工作指引》规定了当法院查封被执行人购买的预售商品房时,房地产开发企业有权申请执行异议。   (2)当被执行人为房地产开发企业时,《工作指引》明确规定对其名下已经办理销(预)售许可的商品房仍然可以查封,只是应当查明已销售和交付的事实,并记入查封笔录即可。司法实践中,当开发商作为被执行人时,法院对于其已经办理预售的商品房能否查封始终犹豫不决,本次《工作指引》明确了对于此类商品房可以进行查封。如预售商品房案外人认为法院的查封行为侵害自身合法权益时,可以通过向执行法院申请排除执行。   法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第17条: 查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明,该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院,房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时,应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间,买卖合同依法解除,房地产开发企业将购房款支付至法院账户的,执行法院应当解除预查封。执行过程中,房地产开发企业请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。 第18条: 被执行人为房地产开发企业的,对其名下已办理销(预)售许可的商品房可以查封,但查封时应查明房产销售、交付的事实,并记入查封笔录。执行过程中,案外人请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。   规定了超额查封后当事人和解规则          在现行规定下,当不动产标的被超额查封后,法院往往基于被执行人一方的异议而决定是否解封,在对法院决定不服的一方当事人再提起执行异议。《工作指引》规定了超额查封后当事人的和解规则,即被执行人认为明显超标的查封的,执行法院可以组织被执行人和申请执行人协商,申请执行人认可的,可以直接解除对超标的部分的查封。该规定能够有效提高执行效率,节省司法资源。   法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》 第33条:执行法院发现明显超标的查封的,可以依职权解除对超标的部分的查封。申请执行人对解除行为不服的,按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。  

地产视角:《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》在房地产领域的亮点

【概要描述】
       近日,山东省高级人民法院制定了《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》(以下简称《工作指引》),并于2021年8月6日起施行。《工作指引》是根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释的规定,结合全省法院审判执行工作实际进行制定,目的是为了规范民事诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结措施,防止超标的、超范围、超时限查封,依法维护当事人的合法权益。

 

       《工作指引》共分为36条,涵盖一般规定,各类财产的查封、扣押和冻结,以及救济程序等内容,在财产价值的估算、法院善意文明的执行理念,以及涉及到预售商品房时的处理等方面,均进行了完善和创新,对实践中诸多问题进行回应,从而有效提高了司法层面的可操作性。本文中本所律师将《工作指引》在房地产领域中的亮点进行归纳。

 






制定了统一的不动产价值估算方法





 






       根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 现行规定明确禁止法院超标的额查封,而在保全、执行程序中,房产、土地使用权、在建工程等不动产的价值往往无法确定,具体价值须以评估报告为准,而评估程序又是后置于查封、冻结、扣押程序的。因此在查封房产、土地使用权、在建工程等不动产时,如何避免超标的额查封,成为司法实践中的一大难题。本次《工作指引》明确要求在查封、扣押、冻结被执行人的财产时,应对财产价值进行估算,并且对房产、土地使用权、在建工程的价值制定了统一的估算方法,减少了价值估算的随意性,亦为司法实践中如何避免超额查封不动产提供了路径。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第1条:查封、扣押、冻结被执行人(或被保全人,下同)的财产,应对执行标的金额和查封、扣押、冻结财产的价值及查封、扣押、冻结财产可供执行的价值(即该项财产可用于清偿本案债权的金额)进行估算,查封、扣押、冻结财产可供执行的价值应与执行标的金额相当,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

第3条 :查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算:(2)查封房产的,参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的,可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格;查封房产为二手房的,可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。(3)查封土地使用权的,参照土地出让合同记载的出让金额计算查封财产的价值。(4)预查封在建工程的,参照该工程的投资额、完成的工程量、拆迁安置、销售等情况估算查封财产的价值。

第4条:除银行存款外,当事人对查封、扣押、冻结财产的价值有约定的,可以参照当事人的约定估算查封财产的价值。

 






保护优先受偿权人的合法权益





 






 



       在司法实践中,法院对拟查封的不动产价值进行估算时,可能会遗漏不动产上存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权情况,尤其是建设工程价款优先受偿权因无法在不动产登记机关查询,在对执行财产估价时更容易被忽视。为维护实际施工人及抵押权人等优先受偿权人的合法权益,《工作指引》明确规定若标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第6条:查封、扣押、冻结标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算查封、扣押、冻结财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。

 






明确了开发企业预售商品房的查封规则





 






(1)当查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,《工作指引》明确了房地产管理部门和房地产开发企业协助义务人的主体身份,并将房地产开发企业的协助义务在两个方面加以规定:一是在房屋符合过户登记条件时通知执行法院,二是在商品房买卖合同解除时,将购房款直接支付至法院账户。该规定充分考虑到了预售商品房的特性,无论商品房买卖合同能否继续履行,申请执行人都能够得到最终受偿,有效提高了执行效率。同时《工作指引》规定了当法院查封被执行人购买的预售商品房时,房地产开发企业有权申请执行异议。

 

(2)当被执行人为房地产开发企业时,《工作指引》明确规定对其名下已经办理销(预)售许可的商品房仍然可以查封,只是应当查明已销售和交付的事实,并记入查封笔录即可。司法实践中,当开发商作为被执行人时,法院对于其已经办理预售的商品房能否查封始终犹豫不决,本次《工作指引》明确了对于此类商品房可以进行查封。如预售商品房案外人认为法院的查封行为侵害自身合法权益时,可以通过向执行法院申请排除执行。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第17条: 查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明,该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院,房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时,应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间,买卖合同依法解除,房地产开发企业将购房款支付至法院账户的,执行法院应当解除预查封。执行过程中,房地产开发企业请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。

第18条: 被执行人为房地产开发企业的,对其名下已办理销(预)售许可的商品房可以查封,但查封时应查明房产销售、交付的事实,并记入查封笔录。执行过程中,案外人请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。

 






规定了超额查封后当事人和解规则






 

       在现行规定下,当不动产标的被超额查封后,法院往往基于被执行人一方的异议而决定是否解封,在对法院决定不服的一方当事人再提起执行异议。《工作指引》规定了超额查封后当事人的和解规则,即被执行人认为明显超标的查封的,执行法院可以组织被执行人和申请执行人协商,申请执行人认可的,可以直接解除对超标的部分的查封。该规定能够有效提高执行效率,节省司法资源。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第33条:执行法院发现明显超标的查封的,可以依职权解除对超标的部分的查封。申请执行人对解除行为不服的,按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。

 

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       近日,山东省高级人民法院制定了《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》(以下简称《工作指引》),并于2021年8月6日起施行。《工作指引》是根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律和司法解释的规定,结合全省法院审判执行工作实际进行制定,目的是为了规范民事诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结措施,防止超标的、超范围、超时限查封,依法维护当事人的合法权益。

 

       《工作指引》共分为36条,涵盖一般规定,各类财产的查封、扣押和冻结,以及救济程序等内容,在财产价值的估算、法院善意文明的执行理念,以及涉及到预售商品房时的处理等方面,均进行了完善和创新,对实践中诸多问题进行回应,从而有效提高了司法层面的可操作性。本文中本所律师将《工作指引》在房地产领域中的亮点进行归纳。

 

制定了统一的不动产价值估算方法

 

       根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。 现行规定明确禁止法院超标的额查封,而在保全、执行程序中,房产、土地使用权、在建工程等不动产的价值往往无法确定,具体价值须以评估报告为准,而评估程序又是后置于查封、冻结、扣押程序的。因此在查封房产、土地使用权、在建工程等不动产时,如何避免超标的额查封,成为司法实践中的一大难题。本次《工作指引》明确要求在查封、扣押、冻结被执行人的财产时,应对财产价值进行估算,并且对房产、土地使用权、在建工程的价值制定了统一的估算方法,减少了价值估算的随意性,亦为司法实践中如何避免超额查封不动产提供了路径。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第1条:查封、扣押、冻结被执行人(或被保全人,下同)的财产,应对执行标的金额和查封、扣押、冻结财产的价值及查封、扣押、冻结财产可供执行的价值(即该项财产可用于清偿本案债权的金额)进行估算,查封、扣押、冻结财产可供执行的价值应与执行标的金额相当,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

第3条 :查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算:(2)查封房产的,参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的,可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格;查封房产为二手房的,可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。(3)查封土地使用权的,参照土地出让合同记载的出让金额计算查封财产的价值。(4)预查封在建工程的,参照该工程的投资额、完成的工程量、拆迁安置、销售等情况估算查封财产的价值。

第4条:除银行存款外,当事人对查封、扣押、冻结财产的价值有约定的,可以参照当事人的约定估算查封财产的价值。

 

保护优先受偿权人的合法权益

 

 

       在司法实践中,法院对拟查封的不动产价值进行估算时,可能会遗漏不动产上存在的建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先受偿权情况,尤其是建设工程价款优先受偿权因无法在不动产登记机关查询,在对执行财产估价时更容易被忽视。为维护实际施工人及抵押权人等优先受偿权人的合法权益,《工作指引》明确规定若标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第6条:查封、扣押、冻结标的物上有建设工程价款优先受偿权、抵押权、质权、留置权等已知优先权的,在估算查封、扣押、冻结财产可供执行的价值时,应当扣除优先受偿金额。

 

明确了开发企业预售商品房的查封规则

 

(1)当查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,《工作指引》明确了房地产管理部门和房地产开发企业协助义务人的主体身份,并将房地产开发企业的协助义务在两个方面加以规定:一是在房屋符合过户登记条件时通知执行法院,二是在商品房买卖合同解除时,将购房款直接支付至法院账户。该规定充分考虑到了预售商品房的特性,无论商品房买卖合同能否继续履行,申请执行人都能够得到最终受偿,有效提高了执行效率。同时《工作指引》规定了当法院查封被执行人购买的预售商品房时,房地产开发企业有权申请执行异议。

 

(2)当被执行人为房地产开发企业时,《工作指引》明确规定对其名下已经办理销(预)售许可的商品房仍然可以查封,只是应当查明已销售和交付的事实,并记入查封笔录即可。司法实践中,当开发商作为被执行人时,法院对于其已经办理预售的商品房能否查封始终犹豫不决,本次《工作指引》明确了对于此类商品房可以进行查封。如预售商品房案外人认为法院的查封行为侵害自身合法权益时,可以通过向执行法院申请排除执行。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第17条: 查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的,以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明,该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院,房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时,应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间,买卖合同依法解除,房地产开发企业将购房款支付至法院账户的,执行法院应当解除预查封。执行过程中,房地产开发企业请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。

第18条: 被执行人为房地产开发企业的,对其名下已办理销(预)售许可的商品房可以查封,但查封时应查明房产销售、交付的事实,并记入查封笔录。执行过程中,案外人请求排除执行的,按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查。

 

规定了超额查封后当事人和解规则

 

       在现行规定下,当不动产标的被超额查封后,法院往往基于被执行人一方的异议而决定是否解封,在对法院决定不服的一方当事人再提起执行异议。《工作指引》规定了超额查封后当事人的和解规则,即被执行人认为明显超标的查封的,执行法院可以组织被执行人和申请执行人协商,申请执行人认可的,可以直接解除对超标的部分的查封。该规定能够有效提高执行效率,节省司法资源。

 

法条索引:《山东省高级人民法院关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》

第33条:执行法院发现明显超标的查封的,可以依职权解除对超标的部分的查封。申请执行人对解除行为不服的,按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查。

 

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