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• 发布时间：2021-11-29 10:42
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【概要描述】 一、案情简述   2017年5月24日，宜宾中院受理了长城公司成都办事处申请执行寅吾公司、鼎立置地等公证债权文书一案，并于2017年6月5日查封了案涉房屋。   2017年11月29日，长城公司成都办事处与衡珹公司签订一份《债权转让协议》，长城公司成都办事处将本案债权转让给衡珹公司。   2018年4月3日，宜宾中院裁定衡珹公司为（2017）川15执156号执行案件的申请执行人，执行过程中，封天国以2017年1月9日购买了案涉房屋为由提出执行异议，要求停止对该房屋的执行。   宜宾中院审查后，裁定中止对涉案抵押房屋的执行，但衡珹公司不服，并依法向宜宾中院提起一审诉讼，后宜宾中院判决准予继续执行案涉房屋。   封天国不服宜宾中院作出的上述一审民事判决，向四川高院提起上诉，请求依法撤销一审判决并对涉案抵押房屋不予执行，四川高院经审理判决驳回上诉并维持原判。   封天国不服四川高院作出的上述民事判决，依法向最高院申请再审，最高院经审理认为封天国主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法有据，判决撤销四川省高级人民法院（2019）川民终859号民事判决和四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初181号民事判决并驳回衡珹公司的诉讼请求。   二、房地产破产管理人如何认定以房抵债权利人所享有的债权   房地产破产案件中存在大量的以房抵债情形，如何认定以房抵债权利人所享有的债权是管理人必须面对和解决的问题。这个问题解决与否势必影响到后期重整计划方案的制定、债权清偿方案的安排以及投资人投资方案的规划等。因此，结合最高人民法院的(2021)最高法民再99号案件民事判决书，律师认为房地产破产管理人认定以房抵债权利人的债权时应当结合债权人提供的债权申报材料首先审查以房抵债权利人能否排除法院强制执行，进而确认以房抵债权利人所涉房屋的归属及其所享有债权的性质及额度。   （一）以房抵债权利人能够排除法院强制执行的构成要件   参考最高人民法院(2021)最高法民再99号民事判决书和《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，以房抵债权利人能够排除法院的强制执行的，应当同时满足以下四个要件：   1.在人民法院采取查封等强制措施之前，以房抵债权利人已与破产企业签订了合法有效的书面的房屋买卖合同（包括签订以房抵债协议或商品房买卖合同）且签订以房抵债协议的目的是为了取得不动产所有权。但如果存在倒签以房抵债协议、名为房屋买卖实为让与担保、签订以房抵债协议的目的在于逃废债务或恶意串通损害第三方利益的等情况的，均不属于“签订合法有效的书面的房屋买卖合同”。   2.在人民法院查封等强制措施之前已合法占有不动产。以房抵债权利人合法占有不动产一般应当以已交付房屋钥匙、已装修入住或提供装修押金缴纳凭证、交房流转单或交房验收证明或其他交房证明材料、物业服务合同及物业管理费支付凭证、水电合同及水电费支付凭证、房屋对外租赁合同及租金收取凭证等证据材料予以证明。   3.已支付房屋全部价款。鉴于以房抵债的特殊性，律师认为应当对以房抵债权利人在支付房屋价款方面设立更加严格的审查标准，即以房抵债权利人应当已通过以房抵债的方式支付房屋全部价款，同时在以房抵债权利人和被执行人签订以房抵债协议之前，以房抵债权利人对被执行人所享有的债权应当满足以下三个条件：   （1）以房抵债的债权须是真实、合法、有效的债权，以房抵债协议应当是合法生效的协议。以房抵债的债权不能是虚构的债权，是基于真实的债权债务关系产生的债权；以房抵债的债权不能是因涉黄、涉毒、涉赌、扰乱社会秩序等违法违规行为而产生的非法债权；以房抵债协议应当是合法生效的协议，不符合民法典关于合同无效或效力待定的相关规定。   （2）以房抵债的债权须是到期的且确定的债权。只有到期的且确定的债权，才能确定以房抵债所涉的具体债权以及债权债务的具体额度，才能避免因违反物权法定原则和禁止流押/质的规则而导致以房抵债协议无效的情况发生。   （3）以房抵债的债权金额不能低于以房抵债协议签订时同地段同类房产的市场均价。如果以房抵债权利人与破产企业签订以房抵债协议的目的在于逃废债务或恶意串通害第三方利益的等情况，那么上述以房抵债协议所确定的房屋价格一定远低于房屋的实际价格，因此律师认为应当就以房抵债协议中约定用以抵顶的房屋价款予以限定。   4.非因自身原因未办理过户登记。参照《九民纪要》第127条的规定，以房抵债权利人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向破产企业提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为系非因自身原因未办理过户登记。   （二）管理人关于以房抵债权利人所涉房屋和债权的认定和处理方式   最高人民法院在（2016）最高法民申3620号（2017）最高法民终354号、（2017）最高法民终356号等部分案件中曾认为以房抵债协议目的在于消灭债权人的债权，其并非单纯的房屋买卖且不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，是债务人履行债务的变通方式，在未完成权属变更登记前，权利人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此基于债权的平等性，不应赋予以房抵债权利人享有优先于其他债权人之权利。但是实务中以房抵债权利人签订以房抵债协议的目的是为了取得不动产所有权，已实际占有案涉房屋，且已通过除现金缴纳和银行转账之外的方式即抵债清偿的方式支付了全部房款，这具备了准物权的性质，其应该作为一般买受人受到同等法律保护，且考虑到司法实践中存在大量以房抵债的情况，为避免引发不必要的社会民生问题和大量的诉讼案件，律师认为管理人关于以房抵债权利人所涉债权的认定及处理方式如下：   1.以房抵债权利人具备排除法院强制执行四个构成要件的，管理人可以认定以房抵债权利人所涉房屋不属于破产企业资产，协助以房抵债权利人后续正常办理所涉房屋的网签手续和不动产登记手续。但管理人对于以房抵债权利人能否排除法院强制执行构成要件的审查标准应当更加严格且更加慎重，告知债权人虚报债权的法律责任，尽力避免发生破产企业通过逃废债务或恶意串通损害第三方利益等方式签订以房抵债协议而损害其他债权人的情形。   2.以房抵债权利人不同时具备排除法院强制执行四个构成要件的，管理人可以认定以房抵债权利人所涉房屋属于破产企业资产，通知以房抵债权利人补充申报债权和补充证据，并根据以房抵债协议所涉债权的实际情况确认上述债权性质和债权金额。