“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。受管控规则加码的影响，加之疫情的冲击、贷款政策收窄等多方面原因，部分房企在面临资金压力、商品房可能出现延期交付等状况时，会采取多样化的应对策略，其中包括“以房抵债”的方式来融资或是清偿工程款等债务。笔者通过研究近几年“以房抵债”的相关裁判发现，法院对于“以房抵债”协议的法律性质和效力认定并无统一规则，案件上诉率较高且不同审级法院之间常会出现颠覆性的裁判结果。因此，房企在签订“以房抵债”协议时需进一步明晰其法律效力，才能更好地发挥“以房抵债”协议作为债务替代履行方案或融资方式的作用，帮助房企从根源上解决问题。

“以房抵债”协议属于以物抵债的范畴，以物抵债是当事人之间就已经或者将要成立的债权债务关系达成的协议，当约定条件成就或约定期限届满后，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。本文将通过案例和法律分析的方式探究房企与购房人或施工单位等其他债权人签订的“以房抵债”协议在不同情形下的法律效力问题。

（一）债务履行期届满后签订的以房抵债协议

1、案号：(2019)粤民终2730号

案情介绍：郭圣翠曾以人民币470万元的价格购买怡海公司开发的陶x小区3-Ｃx3号房，后因故经双方协商一致达成《退房协议》，双方同意解除《商品房买卖合同》，怡海公司退还郭圣翠购房款470万元并补偿郭圣翠人民币50万元损失。随后双方签订借款合同，上述退房款520万元转为借款，郭圣翠再向怡海公司出借人民币180万元，借款总额合计人民币700万元期限为一年，借款期限至2013年7月4日。履行期届满后的2013年10月1日，郭圣翠与怡海公司签订了两份《广东省商品房买卖合同》，约定郭圣翠分别以300万元、400万元购买怡海公司陶x小区5-Ａx7号、5-Ｂx7号房，怡海公司应于2014年12月31日前将上述两商品房交付郭圣翠使用，并于2014年5月15日到政府主管部门办理了房产预售登记，但怡海公司始终未能完成房屋的交付，于是郭圣翠向法院提出诉讼请求确认其与怡海公司签订的两份《广东省商品房买卖合同》合法有效，判令怡海公司继续履行商品房买卖合同。

法院认为：原告郭圣翠与怡海公司之间原存在借款合同关系，借款期限届满后经协商签订《商品房买卖合同》，将原借款本金700万元作为商品房的购房款一次性付清。之后双方到房产管理部门办理了预售备案登记手续。参照最高人民法院指导案例72号案件的审判指引，本案双方当事人将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，所签订的《商品房买卖合同》约定的商品房基本状况、商品房总价款、单价、付款方式及时间、交付使用条件及日期等，具备商品房买卖合同的必要条款。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。因此，本案双方当事人之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系。怡海公司主张本案的基础法律关系为借款合同关系，与事实不符。且《借款合同》及《商品房买卖合同》中就涉案两套房产设定抵押担保，并不符合《中华人民共和国担保法》关于“流质契约禁止”的情形。故怡海公司的上述主张缺乏法律依据。原告郭圣翠与怡海公司之间的基础法律关系是商品房买卖关系，依据充分，并无不当，本院予以支持继续履行商品房买卖合同。

2、案号：(2021)鲁02民终3021号

法院认为：本案涉及三份履行期限届满后达成的以物抵债协议，分别是博阳置业公司与中交一航局二公司之间签订的《工程款抵房协议》、中交一航局二公司建安分公司与中联混凝土公司之间签订的《协议书》及中联混凝土公司与焦明志之间签订的《以房屋抵款协议》，该三份以物抵债协议分别经各方当事人达成合意，意思表示真实，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。本案中，博阳置业公司虽与焦明志就涉案房屋签订了《巴黎壹号认购协议书》，并将涉案房屋交付给了焦明志，但以物抵债法律作为诺成合同，“物的交付”并不意味着“所有权的转移”，涉案房屋作为不动产，博阳置业公司仅向焦明志交付涉案房屋还不足以实现清偿目的，只有将涉案房屋过户登记至焦明志名下后才能实现该目的。同样道理，焦明志基于以物抵债协议同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性区别，其作为债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，所以原审法院依法裁定驳回其所提出的执行异议。现基于以物抵债协议产生的新债因博阳置业公司被原审法院强制执行涉案房屋而导致以物抵债协议无法继续履行，焦明志亦无法实现以物抵债协议的目的，请求解除其与中联混凝土公司签订的《以房屋抵款协议》中以青岛市城阳区巴黎壹号xx号楼xx单元xx户房屋抵款部分的内容，理由正当，应予支持。基于合同相对性和新债清偿原则，焦明志有权恢复旧债的履行，其要求中联混凝土公司返还1443978.9元，予以支持，但需要明确的是该款项性质不是购房款而是材料款。       

（二）债务履行期届满前签订的以房抵债协议

案号：（2021）辽01民终2393号

法院认为：《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条规定：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。辽宁建工集团有限公司二审中自认：截止2013年8月3日，辽宁富莱斯普房地产开发有限公司还未与其进行结算，且辽宁富莱斯普房地产开发有限公司尚欠的工程款数额不清楚，则此时辽宁富莱斯普房地产开发有限公司应支付辽宁建工集团有限公司工程款的债务履行期尚未届满，又案涉房屋并未从形式上转让至辽宁建工集团有限公司名下，故辽宁建工集团有限公司与辽宁富莱斯普房地产开发有限公司之间仅存在债权债务关系，辽宁建工集团有限公司无权要求辽宁富莱斯普房地产开发有限公司交付案涉房屋，一审法院确认辽宁建工集团有限公司对案涉房屋不享有所有权并无不当。

（三）以房抵债协议的性质为诺成性合同还是实践性合同

1、实践性合同——(2021)辽01民终12130号

法院认为：以房抵债合同为实践性合同，故以房抵债必须要完成房屋变更登记手续。因此，债权人与债务人之间的原债权并不因达成以房抵债的合意而消灭，在以房抵债中只有房产经过过户登记，债务方消灭。仅有以房抵债的合意，而未对抵债房过户转移产权的，则原债权并未消灭，抵债的目的也不能实现。经本院核实，案涉两套房产仍登记在被告鑫一江公司（建设单位）名下，原告李登甫虽与被告冶金公司（施工单位）的合作方签订了抵账协议，并出具收据，但原告并未实际占有，也未将案涉房屋过户至原告名下，故原告享有的债权并未消灭，对于被告冶金公司提出以房抵债6074475元抗辩意见，本院不予支持。二审法院关于以房抵债协议是否已实际履行完毕问题。上诉人十二冶公司认为已将两套房屋作价6074475元，用以抵顶工程价款，但涉案两套房屋现已出售给案外人，由案外人占有使用，李登甫并未实际接收、控制过房屋，上诉人亦未举证证明李登甫曾接收涉案房屋，并占有使用。上诉人作为以房抵债的一方，为达到以房抵顶工程款之目的，有义务跟踪、了解并掌控抵顶房屋的情况，确保房屋抵顶协议的履行，现房屋并未登记备案至李登甫名下，亦未实际交付李登甫，李登甫取得房屋所有权的条件现已不具备，故涉案的以房抵债协议并未实际履行完毕，上诉人十二冶公司主张两套房屋已作价6074475元抵顶了工程价款，无事实依据，本院不予支持。

2、诺成性合同——(2021)豫10民终787号

法院认为，王高峰、王小燕与郝帅兵及大众公司达成《锦绣佳苑商务楼工程退场清算协议》后，郝帅兵未按约定支付履行部分工程款的支付义务，但后经协商，郝帅兵与王高峰、王小燕另行达成以房抵债协议，王小燕已与房产及车位的出卖人开翔公司签订商品房买卖合同并交纳了住宅维修基金。以房抵债协议为诺成性合同，除当事人明确约定外，双方当事人于工程款清偿期届满后签订的以房抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。故郝帅兵与王高峰、王小燕达成以房抵债协议有效，且王小燕与开翔公司签订商品房买卖合同并交纳了住宅维修基金，合同目的基本能够实现，因此一审法院对王高峰、王小燕诉讼请求中的1133952元不予支持并无不当。关于郝帅兵逾期付款违约金是否应支持的问题，虽然《锦绣佳苑商务楼工程退场清算协议》约定了逾期付款违约金，但后来王高峰、王小燕与郝帅兵就未付工程款又达成了以房抵债协议，该以房抵债协议中未就之前协议中约定的逾期付款违约金是否仍需支付予以明确约定，故一审法院认定双方已经形成新债，在新债履行过程中对旧债约定的逾期付款违约金不予支持并无不当。对于下余款项288648元因郝帅兵未按时支付，故其应承担违约责任，一审法院以全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍作为计算标准亦无不当。

上述图示效力按照债务履行期届满前/届满后签订以房抵债协议划分了法院对于以房抵债协议效力的认定规则。其内部逻辑是在债务履行期届满前债务人如果出于急于偿债的紧迫心理，可能对于房价的数额与债务的实际数额会存在一定的认知偏差，因此法院在认定履行期届满前签订的以房抵债协议时会结合法律法规和现实情况考量该协议的法律效力问题。而债务履行期届满后，签订以物抵债协议则是双方对于抵债物的价值和债务的数额均予以确定的情况下达成的合意，只要无恶意损害第三人的利益等事由，法院多会支持交付抵债物。以下就现行法律规定下常见的“以房抵债”的处理原则进行展开说明：

（一）债务履行期限届满后签订的以房抵债协议

《民法典》第410条规定了抵押权实现的条件、方式和程序，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会议纪要》）第四十四规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

债务期限届满之后，双方之间进行了对账、清算，并就借贷合同关系转变为房屋买卖合同关系达成合意，当事人签订以房抵债协议消灭了原有债权债务关系，建立了新的买卖合同关系，发生了债的更改。因此，债权人有权依据以房抵债协议要求债务人交付房屋。

（二）债务履行期届满前签订的以房抵债协议

1、在原债权债务发生之时，在形成债务关系的同时签订了房屋买卖合同/以物抵债协议但房屋尚未转移登记至债权人名下（房产未过户），一般认定为“后让与担保”，当事人无权直接向法院请求交付房屋，此类纠纷应当按照原债权债务关系处理。但在执行程序中，债权人可以申请对抵债房屋进行拍卖，但不享受优先受偿权。

2、在原债权债务发生之时，在形成债务关系的同时签订了房屋买卖合同/以物抵债协议并将房屋已经登记到了债权人名下（房产已过户），使得债权人成为房产的所有权人，一般认定为让与担保，在过户的同时设立债务人的回购条款，债务人在还清债务时有权回购房产。让与担保是一种“事先过户”，等债权实现的时候债权人再向债务人返还房产的担保方式。若债务人未按期偿还债务，债权人请求确认财产归其所有的，法院不予支持，但债权人或债务人请求对房产拍卖变卖折价偿还债务的，法院应当支持。

（三）“以房抵债”协议的法律性质

结合上述案例，可见之前在司法实践中对“以房抵债”协议的法律性质认定存在较大分歧，部分观点认为，“以房抵债”协议属于实践性合同，具有要物性，若仅有以房抵债的合意，未实际变更房屋产权（物权转移）的，合同不生效。另外一种观点认为，“以房抵债”协议属于诺成性合同，当事人若无特别约定生效条件，则自双方达成合意时即成立并生效。

“以房抵债”协议性质是实践性合同还是诺成性合同，决定了在抵债房屋尚未交付或者尚未变更产权登记的情况下，“以房抵债”协议是否成立及生效，对责任的形态和后果意义重大。在最高院发布的《九民会议纪要》中，“以物抵债”的相关问题在44条、45条以及71条均有涉及。其中则明确了以物抵债合同系诺成合同，也针对司法实践中的常见风险和适用尺度，在一定程度上统一了裁判规则。

总而言之，对于房企而言，其与购房人、施工单位等其他债务人签订“以房抵债”协议的目的是融资或者缓解当前的紧张局面，因此签订以房抵债协议须仔细审查合同细节，降低涉诉风险，保障“以房抵债”协议顺利履行。