• 分类：专业研究
• 作者：
• 来源：
• 发布时间：2022-11-30 09:53
• 访问量：

【概要描述】 一、引言     甲诉乙公司借款合同纠纷案，根据甲的申请，人民法院于2017年10月作出民事裁定，查封了乙公司的房屋。生效判决支持甲的诉讼请求后，甲向人民法院申请强制执行。丙以其系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定的无过错买受人为由提出执行异议之诉，主要依据为：乙公司欠丙200万元，以案涉房屋抵债，双方签订了落款时间为2017年8月的以房抵债协议；物业公司于同日出具了进户收费明细单。那么，丙作为以房抵债的债权人能否基于《执行异议和复议规定》”）第二十八条之规定排除法院强制执行？   关于以房抵债，案外债权人能否排除一般金钱债权的强制执行问题，现行法律规范并未明确规定，且该问题实务中存在较大分歧，本文试图对司法观点进行梳理，以期提供借鉴性视角。     二、最高院观点     经检索最高院司法观点及案例，关于“以房抵债的债权人能否排除法院强制执行”的问题，最高院存在不同观点，一类认为以房抵债的债权人足以排除一般（即无担保）金钱债权的强制执行（以下简称“肯定排除执行“）；第二类则认为以房抵债的债权人无法排除一般（即无担保）金钱债权的强制执行（以下简称”否定排除执行“）。   （一）肯定排除执行   1、代表性司法观点   最高院第二巡回法庭在2019年第12次法官会议纪要中指出，如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。   2、最高院典型案例   （1）(2020)最高法民申4743号，裁判观点：在《执行异议和复议规定》制定之时，“以物抵债”原本拟纳入物权期待权的保护对象的范围内，鉴于“以物抵债”协议可能存在案外人与被执行人恶意串通倒签时间以排除其他债权人的执行权力的情形，在目前尚无能力鉴定合同确切签订时间有效技术手段的情况下，尚不足以排除可能存在的道德风险，因此并未将“以物抵债”纳入物权期待权的范围内。但本院认为，有证据证明“以物抵债”协议具体签订时间，且符合第二十八条规定情形的，其排除强制执行的权利仍应当予以保护。“以物抵债”其实就是一种价值交换即以债权的价值交换“物”的商品，“以物抵债”符合一般不动产买卖的外部特征，在具备物权期待权的基础上，享有排除强制执行的民事权益。   （2）（2019）最高法民终1894号，裁判观点：以房抵债的债权人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，能够排除债务人的其他债权人的强制执行。   （3）(2017)最高法民申785号，裁判观点：涉案房产被保全查封前，被执行人就与案外人签订了以物抵债协议。案外人实际出资建设并占有案涉房屋，已履行了合法有效合同约定的义务，虽未办理过户手续，但其未办理过户的原因是工程未整体竣工，客观上无法办理。参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，应认定某公司对案涉房产排除执行的请求理由成立。   小结：综上，肯定观点，一般认为以房抵债的债权人确有购买抵债房屋的真实意思表示、不存在规避执行或逃避债务的情形，且在人民法院采取强制执行措施前已实际占有该房屋、对该房屋未办理过户无过错，即以房抵债的债权人符合《执行异议和复议规定》第二十八条情形，应当保护其利益。   （二）否定排除执行   1、代表性司法观点   （1）《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》(最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版)第304页第二段认为案外债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行,主要基于两方面考虑：一是防止案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间损害申请执行人的权利，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度；二是违反债的平等性，即设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。   （2）最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要，认为《执行异议和复议规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。      2、最高院典型案例   （1）（2022）最高法民申104号，裁判观点：通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。   （2）（2021）最高法民终1245号，裁判观点：买受人通过以物抵债的方式取得物权期待权，但其顺位劣后于担保物权，不能排除抵押权人对房屋的强制执行。   （3）（2020）最高法民申6858号，裁判观点：若抵债债权人可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过新债清偿或代物清偿预约性质的以房抵债协议获得了优先于其他普通金钱债权人的法律地位，则将使得本应处于平等受偿地位的普通债权因此产生了优先与劣后之别，违反债的平等性原则，损害其他普通金钱债权人的合法权益。   （4）（2017）最高法民终354号，裁判观点：本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则。   小结：综上，否定观点，一般认为以房抵债是基于借款抵账行为，其目的在于消灭债权，而非单纯的房屋买卖行为，无法体现将债权债务关系转化为买卖房屋关系的真实意思表示，因此在房屋并未完成权属登记的变更手续前，权利人仅是作为债权人享有债权请求权，基于债的平等性原则，其所享有的一般债权较执行债权并不具有优先实现的价值利益。     三、地方司法文件     经笔者检索发现，虽然在国家层面现行规范未明确关于以房抵债能否排除强制执行，但部分地方高级人民法院结合当地审判实践，发布了相应的裁判指引，具体见下表： 小结：从上述地方高级人民法院司法文件可知，对于以房抵债权利人能否排除法院强制执行，一般会从以房抵债协议的真实性、不存在规避执行或逃避债务等情形、以房抵债协议的签订时间、抵债受让人占有房产的事实、债务金额与房产价值的相当性、未办理过户登记的过错等方面予以考量，认为若是符合条件的以房抵债可以排除法院强制执行。     四、总结及建议     （一）总结   经过检索案例，笔者认为，近年来，裁判实务中多认为应当尊重当事人对房屋的处置意见，在查明不存在规避执行或逃避债务或恶意串通，损害第三人合法权益等的情形下，且同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（即法院查封前已经签订以房抵债协议、已合法占有房屋、抵债物客观存在及符合抵债要件、未办理过户登记非因案外人自身原因所导致）的，以房抵债可以排除法院强制执行。   （二）建议   1、从买受人角度，建议在通过以物抵债的方式取得房屋时，应明确购买房屋的真实意思表示，签订的抵房协议时应载明房屋权属登记证书、房屋坐落位置、面积、价款等事项，同时建议及时办理房屋过户登记手续。   2、从债权人角度，建议若买受人通过以物抵债主张排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，建议严格按照法律规定审查买受人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，建议按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，进而制定充分维护自身合法权益的诉讼策略。