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• 发布时间：2023-02-14 09:21
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【概要描述】 商品房交付在商品房买卖合同中具有非常重要的法律意义，也是房地产开发商履行商品房买卖合同的主要义务之一。对于商品房交付要求，我国多部法律法规或地方性规范文件均有相应规定或指导性要求，但时至今日，关于商品房交付问题仍存在很多争议，并导致商品房交付纠纷层出不穷，其中既有实质交付条件方面的原因，如商品房质量不合格、基础设施不满足基本生活功能需求等，亦有形式交付条件方面的原因，如房地产开发商未进行书面交付通知，未提供房屋测绘报告等交付附随资料。从房地产开发商角度出发，如何理解并满足商品房交付的附随资料要求，本文将就相关问题展开探讨和分析。   附随资料的常见类型   根据我国法律规定和商品房买卖合同常见约定，房地产开发商在交付房屋时，通常需要出示或提供以下附随资料：1、竣工验收备案文件；2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即通常所说的“两书”）；3、房屋测绘报告；4、书面交付通知。上述附随资料均具有一定的独立价值，既基于法律规定和合同约定必须具备，亦可作为房地产开发商满足实质性交房条件的重要证据。   附随资料之竣工验收备案文件   《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”    根据上述规定可知，竣工验收合格是法律明确规定的基本交付条件。而商品房的质量及配套设施建设等问题，关系到人民群众生命财产安全和安居乐业，故政府需对其进行有效管理，竣工验收备案文件正是建设行政主管部门在对房地产开发商的申报资料及项目状况进行审查后才决定同意备案的结果，具有较高的公信力，故其颁发的商品房竣工验收备案文件正是证明商品房经验收合格的重要依据。司法实践中，很多法院将取得竣工验收备案文件作为建设项目交付的法定最低交付条件。   附随资料之《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》   《城市房地产开发经营管理条例》第30条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第3条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第10条：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。”《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条商品房交付条件：“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。   综上述规定可见，房地产开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属于行政法规、规章的强制性规定，且商品房买卖合同中通常亦存在类似的明确约定，房地产开发商应当严格遵守。在司法实践中，有部分地方法院认为房地产开发商在交付时不能同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应当承担由此产生的逾期交付责任，如《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第6款即指明：“房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋”。   附随资料之房屋测绘报告   《商品房销售管理办法》第34条第1款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：……2、该商品房已取得房屋测绘报告”。基于上述规定和约定可知，目前并未有强制性法律规定将房屋测绘报告为交付条件之一，但提供房屋测绘报告通常是商品房买卖合同中明确约定的交付条件之一，基于约定优先的原则，房地产开发商未能在商品房交付时按约提供房屋测绘报告的，部分地方法院会倾向认为不符合约定交付条件，购房者有权以不符合合同约定的交付条件为由，要求房地产开发商承担逾期交房的违约责任。   附随资料之书面交付通知   《商品房买卖合同司法解释》第8条第2款规定:“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当事由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条（二）款：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。”   司法实践中，较多地方法院认为房地产开发商作为商品房建设方，系房屋是否已建设完成、是否竣工验收合格并达到交付条件的第一责任主体，购房者只有在收到房地产开发商书面通知后方能确认商品房的具体交接时间，故“书面交付通知”是房地产开发商的义务，房地产开发商未依约向购房者送达书面交付房屋的通知，将导致购房者对具体收房时间不知情，无法及时收房，这一不作为行为损害了购房者的利益，依法应承担相应的违约责任。笔者认为上述观点值得商榷，商品房买卖合同中通常会对房屋交付时间有明确的约定，而交付地点，基于不动产的特性完全可以判断是商品房坐落地点，故购房人是否收到书面通知交付并不会实质性地损害购房者权益。但作为房地产开发商按时履行交付义务的重要证据之一，且书面通知亦有标志开始履行交付义务的里程碑意义，故，笔者仍建议房地产开发商高度重视书面交付通知的履约管理。   房地产开发商交付附随资料之建议   在商品房已满足法律规定和合同约定的实质性交付条件后，对于本文所述附随资料仍不可掉以轻心，建议房地产开发商在以下几个方面做好相关交付管理：1、及时向建设行政主管部门申请竣工验收备案并在交付前取得相关备案文件；2、及时按商品房合同约定地址向购房者发送书面的交房通知，并妥善留存相关送达凭证；3、在向购房者进行房屋交接时，房地产开发商应当向购房者出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋测绘报告，并对上述文件的出示和交接逐一进行确认和记录。