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众成清泰 | 地产视角:开发商适用新版《商品房买卖合同》时,逾期交付的法律风险及防范措施

众成清泰 | 地产视角:开发商适用新版《商品房买卖合同》时,逾期交付的法律风险及防范措施

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  • 发布时间:2020-11-27 20:31
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众成清泰 | 地产视角:开发商适用新版《商品房买卖合同》时,逾期交付的法律风险及防范措施

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为维护商品房买卖双方的合法权益,提高商品房交易的公平性、透明度,减少商品房买卖合同纠纷,促进房地产市场健康有序发展,11月3日,济南市住房和城乡建设局和市市场监督管理局联合印发了《关于进一步规范商品房买卖合同网签行为的通知》(以下简称“《通知》”),明确自2020年12月起启用新版《商品房买卖合同》(以下简称“新版合同”),此次《通知》明确规定:“示范文本主合同条款及附件中留有的空格或空白行,需交易双方自行约定相关内容时,要明确约定交易双方的权利和义务,自行约定的内容不得与示范文本中本条或相应条款的本意相违背,不得免除出卖方责任、加重买受人责任,或排除买受人合法权益。”上述规定很大程度上加重了开发商的相关责任,就开发商而言,应当如何防范相关法律风险呢?本文在此背景下,就逾期交付方面的法律风险及其防范措施进行分析。

 

商品房交付是商品房买卖过程中的重要一环,在这一环节因逾期交付产生的法律纠纷也大量存在。一般而言,开发商承担逾期交付违约责任的情形主要有两种,一是交付的商品房未达到合同约定的交付标准;二是未在约定的时间内交付。结合新版合同,具体分析如下:

 

一、交付的商品房未达到约定的交付标准

 

旧版《商品房买卖合同》(以下简称“旧版合同”)第八条约定:“……将具备下列第  种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》;2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”

  

新版合同第九条:“该商品房交付是应当符合下列第1、2、___项所列条件:1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告;3.__________________________。…。”

 

新版合同第十条,约定了商品房基础设施设备(供水、排水;供电;供暖;燃气;电话通信;有线电视;宽带网络)和公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)的交付条件,在约定期限内未达到交付使用条件的,开发商可能需要承担逾期交付的违约责任。

 

通过新旧规定的对比,不难发现新版合同规定了更高和更为严格的交付标准,相较旧版合同而言,在适用新版合同时,若开发商交付的商品房未取得房屋测绘报告、基础设施设备和公共服务及其他配套设施未达到交付标准的,都可能被认定为未达到交付标准,买受人因此拒收的,开发商有承担逾期交付的法律风险。

 

防范措施:结合《通知》的规定和精神,关于商品房自身的交付条件,基本无法通过在《补充协议》中约定的方式来规避风险,但是基础设施设备和公共服务及其他配套设施部分,部分内容属于“示范文本主合同条款及附件中留有空格或空白行,需交易双方自行约定相关内容”的情形,开发商可以与购房者约定交付条件及未达到交付条件时的法律后果,通过自行约定,尽可能的减少可能引发逾期交付法律风险的因素。

 

二、未在约定的时间内交付

 

(一)交付时间

 

旧版合同第八条约定:“出卖人应当在     前,……交付买受人使用……”

 

新版合同第十一条约定:“(一)出卖人应当在  年  月  日前向买受人交付该商品房。……

 

关于交付时间的规定,新版合同未作改动和限制,开发商自行根据工程施工情况进行确定。

 

(二)交付方式

 

旧版合同第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。”

 

新版合同约定:“(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前____日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知按照本合同约定的通讯地址和联系方式书面送达(邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式)买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”

__________________________________________________。

 

相比旧版合同,新版合同关于交付方式的规定改动较大,更加严格的规范了出卖人交付房屋的行为。首先,规定了出卖人在商品房达到交付标准后,交付日期届满前,提前通知的义务,且提前通知的日期不得少于10日,此规定意味着开发商至少在交付日期届满10日前,应取得综合验收备案证明文件或综合验收备案证明文件及房屋测绘报告,否则有承担逾期交付的法律风险。其次,细化了通知的内容,不仅仅限于办理交付手续的时间地点,还包括查验房屋的时间,应当携带的证件材料等。再次,限制了通知的方式,需要按照本合同约定的通讯地址和联系方式,通过邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式通知,即如果通过顺丰等快递进行通知或通知送达的地址并非本合同约定的通讯地址的,则其通知效力有待商榷。最后,旧版合同规定,在交付期限届满前履行通知义务即可,新版合同则规定,至少在交付期限届满前10日,通知需送达至买受人。

 

防范措施:首先,建议在确定交付期限时,将上述通知义务的履行期限考虑在内。其次,建议开发商根据新版合同规定,提前起草一个通知的模板,并请法务或专业人员审核,避免出现遗漏通知内容的情况。再次,在与买受人签订买卖合同时,明确告知其提供有效的通讯地址和联系方式,并在新版合同留有空白行处约定,自该通知送达至合同约定的通讯地址时即视为开发商已履行完毕通知义务。买受人因自身原因未在交付通知书规定的期限内查验房屋,办理交付手续的,自该期限届满之日视为房屋已交付,买受人无权要求出卖人承担逾期交付违约责任。最后,建议开发商一定留存送达的相关凭证。

 

三、何时算履行完毕交付义务

 

合同法规定,标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可拒绝接受标的物。根据相关司法解释及旧版合同的裁判规则,商品房在交付时被发现无法满足基本合同目的,买受人可拒绝接受,视为出卖人未能交付,承担逾期交付违约责任,一般买受人拒绝收房的“合理理由”为“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两种情况,而普通的质量问题,出卖人应通过瑕疵担保责任制度(如履行维修义务)来解决,出卖人承担维修、修复的义务等并不影响其交付义务的履行,即出卖人在交付期限届满前将符合合同约定条件的商品房按照约定的交付方式履行完毕交付义务的,即便后期承担维修、修复的义务,仍无需承担逾期交付的责任。

 

新版合同第十一条第(三)项规定:“1.办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起___日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或裂开等;(2)管道堵塞;(3)门窗翘裂、五金件损坏;(4)灯具、电器等电器设备不能正常使用;(5)_____________;(6)_______________________。”

 

新版合同的规定不同于之前的司法解释和裁判规则,商品房存在普通质量问题的情况下,开发商亦有承担逾期交付违约责任的法律风险。

 

防范措施:建议开发商在约定商品房交付期限时,将上述修复期限考虑在内。

 

四、免责情形

 

旧版合同第八条规定:“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起  日内告知买受人的;2.                         ”

 

新版合同并未单独列明出卖人可延期交付的情况。

 

防范措施:如开发商对逾期交房的事实主张免责,则对免责事由负有举证责任。司法实践中,开发商主张免责的事由主要集中在因不可抗力导致逾期交房以及因第三人的原因造成开发商逾期交房这两种情况。新版合同中未对其进行规定,建议开发商与买受人在第十一条的空白行处进行约定。

 

五、结语

 

适用新版合同的目的是为了提高商品房交易的公平性、透明度,减少商品房买卖合同纠纷,但不管是旧版合同还是新版合同,都不是法律、行政法规的强制性规定,在不违反《通知》原则和精神的情况下,出卖人和买受人可以就有关事项自行约定,在自行约定的范围内,尽可能的维护自身合法权益。

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