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视点｜人防门影响人防车位正常使用 买受人能否请求解除合同并退款
Published:
2026-09-30
开发商将人防工程改造为地下车位并向业主转让使用权，但部分车位紧邻人防门，人防门开启时侵入车位空间，导致车辆无法正常停放；车辆停放后，人防门又无法正常关闭，影响防空效能。由此引发的核心争点是：人防门影响车位正常使用，是否构成合同目的无法实现？买受人能否据此解除合同并退还车位款？司法实践中裁判并不统一：有的法院支持解除合同、全额退款；有的认为影响轻微，仅酌情赔偿；有的则以超过除斥期间为由驳回。开发商则常以合同中“已知悉车位靠近人防门”的格式条款抗辩。本文结合法律规定与近年典型案例，对上述问题予以梳理。
一、问题提出
开发商将人防工程改造为地下车位并向业主转让使用权，但部分车位紧邻人防门，人防门开启时侵入车位空间，导致车辆无法正常停放；车辆停放后，人防门又无法正常关闭，影响防空效能。由此引发的核心争点是：人防门影响车位正常使用，是否构成合同目的无法实现？买受人能否据此解除合同并退还车位款？司法实践中裁判并不统一：有的法院支持解除合同、全额退款；有的认为影响轻微，仅酌情赔偿；有的则以超过除斥期间为由驳回。开发商则常以合同中“已知悉车位靠近人防门”的格式条款抗辩。本文结合法律规定与近年典型案例，对上述问题予以梳理。
二、法律规定及其解析
（一）合同解除的法律依据：《民法典》第563条
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
在涉及人防门影响车位使用的纠纷中，业主最常援引的是第四项，即因开发商的违约行为致使合同目的无法实现。这里的“合同目的”应理解为买受人购买车位的根本目的，即获得一个能够正常停放车辆的车位。如果车位因紧邻人防门而无法正常使用，买受人的合同目的即告落空。
（二）人防工程利用的法定边界：《人民防空法》第26条
《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”这一规定确立了人防工程平时利用的基本原则：利用可以，但不得妨碍防空效能。
具体到车位设置，如果车位位于人防门开启半径范围内，人防门开启时会侵入车位空间，导致人防门无法正常关闭；反之，车辆停放在车位上时也会阻碍人防门的紧急关闭。这显然影响了人防工程的防空效能，违反了上述法律规定。
（三）地方人防规范的具体要求
在国家层面之外，部分地方人防主管部门出台了更为具体的规定。例如，济南市人民防空办公室于2019年10月下发的《关于人防工程门式封堵两侧不得规划设置停车位的通知》明确指出：“在人防工程出入口和通行口两侧人防门开启范围内不得划设停车位。”上海市也明确规定，在人防门处于关闭、开启至平时使用状态的门扇区域，以及设有人防门的车道区域，禁止设置机动车停车位。
这些地方性规范虽然不能直接作为认定合同效力的依据，但在司法实践中，法院常将其作为判断开发商是否违反法定义务、是否构成违约的重要参考。
（四）格式条款的效力审查
开发商在车位转让协议中通常设置“已知悉车位靠近人防门”的告知条款，试图以此排除买受人的解除权。此类条款往往属于《民法典》第四百九十六条规定的格式条款。《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。在司法实践中，法院一般认为，开发商作为专业建设单位，应以明确、具体的方式告知车位靠近人防门的不利因素及影响程度（如人防门开启时会侵占车位多少空间、是否影响正常泊车等），仅笼统地告知“车位可能靠近人防门”并不足以满足诚信告知义务。如果开发商未明确告知具体的瑕疵及影响程度，相关格式条款可能被认定无效。
三、实务中典型案例分析
（一）支持解除合同的典型案例
案例一：济南市章丘区人民法院（2023）鲁0114民初7480号
案情简介：2022年2月，柴某超与开发商签订《百合新城车位使用权转让协议》，购买负一层232号车位，总价115000元。柴某超按约支付全部车位款后，于2022年9月开始使用车位。使用一段时间后发现，车位位于人防门开启半径范围内，人防门打开后深入车位达32厘米，从白线内侧起算也有18厘米。柴某超认为人防门的设置影响了车位的正常使用，且违反了《人民防空法》的相关规定，诉请解除合同并退还全部车位款。
法院认为：法院依据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条及济南市人防办公室下发的《关于人防工程门式封堵两侧不得规划设置停车位的通知》，认定“涉案车位既影响了人防门的启闭，也无法停车使用，达不到合同目的”。关于开发商以合同已约定“已知悉车位靠近人防门”为由的抗辩，法院明确指出：“被告作为开发商应以明确、具体的方式告知车位靠近人防门的不利因素及影响程度，以便购买者慎重考虑后作出真实的意思表示。然被告未明确向购房者告知该车位具体的瑕疵及影响程度，违反诚实信用原则。”最终判决解除合同，开发商返还车位款115000元及利息。
案例二：山东省济宁市任城区人民法院（2025）鲁0811民初26320号
案情简介：2022年3月30日，韩某与开发商签订《未竣工车位使用权转让协议书》，购买济宁碧桂园太白园筑项目中编号为非人防地下车位369号的使用权，总价款65000元，约定2024年4月30日交付。韩某足额支付全部价款后，于2024年4月30日前往现场查验时发现，地下车库建成后并无协议约定的“非人防地下车位369号”。开发商工作人员在2024年8月与韩某协商将车位调换为366号，但至2025年7月仍未能实际履行，并告知韩某“要么补差价，要么直接起诉退车位”。
法院认为：法院认定，“以上证据可以证明被告未向原告交付合同约定的编号为非人防地下369号车位的事实，被告的行为构成未按合同约定履行交付义务，后续被告提出了车位的置换方案，但至2025年7月29日通话内容中仍显示未实际履行，进一步印证了被告未履行交付义务的事实，该行为导致合同目的无法实现，已构成根本违约。”法院依据双方协议第六条的约定，判决解除合同，开发商退还车位款65000元及违约金9750元。
案例三：山东省烟台市蓬莱区人民法院（2024）鲁0614民初3435号
案情简介：2019年7月31日，韩某与开发商签订《未竣工车位有偿使用协议书》，购买某区车位，使用费总额121000元，约定2022年3月31日前交付。韩某全额缴纳车位使用费后，车位一直空置。直至2023年7月因装修配套房屋前往查看时才发现，车位位于人防门附近，人防门打开过程中门板占据该车位全部宽度，完全开启后门板尚深入车位宽度约三分之一处。开发商确认该问题已经无法整改。
法院认为：法院认定，“某公司交付的案涉车位现在地下人防门开启时会被占用，致使案涉车位现无法停车使用，双方签订的《未竣工车位有偿使用协议书》合同目的已经无法实现。”关于开发商主张韩某超过除斥期间的抗辩，法院指出：“行使合同解除权的除斥期间应自解除权人知道或应当知道合同解除事由之日起计算，本案中，某公司未提交车位交付资料，也无法确认人防门的安装时间，其所提交的《某区车位使用协议》虽为2022年5月9日签订，但协议也未对案涉车位交付情况进行约定且协议右上角标注为‘空置’，无法证明韩某知悉合同解除事由的时间。”最终判决解除合同，返还车位使用费121000元，并自立案之日起按LPR计算违约金。
案例四：江苏省淮安市中级人民法院（2025）苏08民终480号
案情简介：2021年3月24日，李某与开发商签订《未竣工车位使用权转让协议书》，购买水沐未来城小区0846号车位，转让费65000元，约定2023年12月30日交付。车位交付后，李某验房发现该车位一侧紧邻人防防护密闭门，人防门完全常开时一小部分侵入车位，泊车时靠人防门一侧的车门无法开启到位（打开最大直径不足36厘米），另一侧车轮完全覆盖碾压隔壁车位线，遂拒绝接收。双方就车位置换未能协商一致。
法院认为：一审法院现场勘查确认车位客观上无法满足正常泊车需求，依据协议约定“如无车位可选或双方未能就车位置换协商一致的，则乙方有权解除本合同”，支持解除合同。二审法院进一步指出：“被上诉人购买房屋时，涉案房屋车位尚未建成，其无法预测到人防防护密闭门是否会影响其正常泊车；双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》约定‘……如无车位可选或双方未能就车位置换协商一致的，则乙方有权解除本合同’，现被上诉人选择解除合同并不违背该合同的约定。”判决解除合同，返还车位使用权转让费65000元及违约金3250元。
案例五：淄博市淄川区人民法院（2023）鲁0302民初1000号
案情简介：2019年，刘小霞与开发商签订商品房买卖合同并购买346号车位，分两次支付车位款共计80000元。2022年5月交付车位时，刘小霞发现该车位被消防门占用，车位位于人防门一侧，在人防门开启半径内，如停车则人防门无法正常开启关闭，根本无法使用。刘小霞多次与开发商协商退款未果，诉请解除合同并返还车位款。
法院认为：法院依据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条，认定“被告在人防工程区域设置停车位，应当遵守人防工程的相关法律规定，车位的设置不应影响人防工程的使用功能。但本案被告设置的车位停车影响了人防门的正常使用，人防门的开启也影响车辆的停放，致使原告不能实现车位使用的合同目的。”判决解除车位买卖合同关系，返还车位款80000元并赔偿利息损失。
案例六：浙江省海盐县人民法院（2025）浙0424民初4838号
案情简介：2019年9月28日，甲、乙与开发商签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，购买地下车位一个，总价款30000元，并已办理不动产权登记。2025年5月，甲、乙发现车位上方加装了消防管道等设施，该消防管道与人防门互相阻碍，导致人防门无法贴墙开启，车位无法正常停放车辆。甲、乙要求解除合同并涤除车位产权。
法院认为：法院经现场勘察确认，“案涉车位位于人防门开启半径范围之内，有消防管道和强弱电桥架影响人防门启闭，无法正常用于车辆停放。”法院指出：“二原告受让案涉车位系用于停放车辆，现该车位显然严重影响使用，二原告的合同目的无法实现，其有权解除合同并要求被告返还车位价款30000元。”关于开发商依据合同第二十五条第7款主张免责的抗辩，法院认为：“案涉车位无法使用的原因在于其消防管道与人防门的设计与施工导致人防门开合时处于车位范围内，此种设计与施工上的原因系出卖人被告引起，被告对此负有不可推卸的责任。”判决解除合同，返还车位款30000元，并自起诉状副本送达之日起按LPR计算利息。
（二）不支持解除合同的典型案例
案例七：浙江省杭州市临安区人民法院（2025）浙0112民初5917号
案情简介：2020年3月25日，陈某某与开发商签订《车位使用权转让合同》，购买xxx号车位，转让价款173000元，一次性付清。陈某某接收车位时发现该车位后方有一扇人防门，人防门完全打开时门正对车位后部，停车位尾部部分面积与人防门开关半径范围重合。陈某某认为车位无法正常使用，诉请解除合同并返还车位款及赔偿损失。
法院认为：法院实地勘察后认为，“案涉停车位虽存在部分面积存在与人防门开关半径范围内重合的情况，但不足以导致车位完全无法正常使用，不足以使合同目的无法实现，故原告要求解除车位使用权转让合同的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。但鉴于在某些特殊情况下人防门可能要求完全打开而对车位使用造成一定影响，合同履行存在一定瑕疵，根据案件实际情况，在无法采取补救措施的前提下，本院酌情确定由被告赔偿原告18000元。”
案例八：湖北省孝感市中级人民法院（2025）鄂09民终1138号
案情简介：2021年4月2日，左某平与开发商签订《车位有偿使用协议书》，购买云梦碧桂园楚云台地下A区164号车位，使用费18000元，约定车位面积不少于12.24平方米。经现场勘验，车位实际面积计算为11.991平方米，与约定面积相差0.249平方米，面积误差比绝对值为2.03%。左某平主张开发商交付面积不符，且未就车位置换积极协商，诉请解除合同。
法院认为：法院认为，“涉案车位宽度为2.365米，长度为5.07米，虽然不能达到《车位有偿使用协议书》中约定的面积，但足以容纳家用车辆，那么该面积大小明显是能够实现车位停放车辆该合同目的，并不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条违约行为致使合同目的不能实现情况，左某平请求解除合同的条件不成就。”同时法院指出，左某平未提供证据证明双方已就剩余车位进行选择且未能协商一致，不符合合同约定的解除条件，故不支持解除合同。
（三）案例对比与总结
综合上述案例，可以归纳出法院裁判的核心考量因素：
1.人防门侵入车位的实际程度。当人防门开启时显著侵占车位空间，导致车辆无法正常停放或车门无法开启时，法院倾向于认定合同目的无法实现。反之，如果人防门关闭时不占用车位空间，仅在极端情况下有轻微影响，法院通常不支持解除。
2. 对防空效能的实际影响。车位停车后人防门无法正常关闭，直接违反《人民防空法》第二十六条“平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”的规定，构成支持解除合同的有力依据。
3. 开发商的告知义务履行情况。法院普遍要求开发商以明确、具体的方式告知车位靠近人防门的不利因素及影响程度。仅笼统地告知“车位可能靠近人防门”不足以满足诚信告知义务，相关格式条款可能被认定无效。
4. 除斥期间的适用。解除权应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使。但如果开发商未能证明买受人知悉合同解除事由的具体时间（如未提交车位交付资料、无法确认人防门安装时间），法院不会轻易认定超过除斥期间。
人防门影响人防车位正常使用，买受人能否请求解除合同并退款，不能一概而论，需要根据具体影响程度判断。当人防门的开启范围显著侵占车位空间，导致车辆无法正常停放、车门无法开启，或者人防门因车辆停放而无法正常关闭影响防空效能时，法院倾向于认定开发商构成根本违约，支持买受人解除合同并退还车位款的请求。反之，如果人防门关闭时不占用车位空间，仅在极端情况下对车位使用产生轻微影响，或者买受人长期未行使解除权导致超过除斥期间，则买受人解除合同的请求可能不被支持。此外，开发商在合同中设置的“已知悉车位靠近人防门”格式条款，如果未明确告知具体瑕疵及影响程度，可能被认定为无效，不能作为排除买受人解除权的依据。
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