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视点｜不动产司法拍卖中的涉税问题（一）买卖双方涉及的税种及计算方式

Published:

2023-12-20

本文主要就不动产司法拍卖中竞拍人、被拍卖人涉及的税种问题进行阐述。

前言

近年来随着经济纠纷增多，法院强制执行拍卖、变卖被执行人资产的案件数量也逐年增长，每一次成功拍卖、变卖必然导致资产所有权的转移，引发相关税种的纳税义务。本文主要就不动产司法拍卖中竞拍人、被拍卖人涉及的税种问题进行阐述。

一、竞拍人所负担税种及计算方法

根据法律、政策等规定，不动产拍卖中由买方承担纳税义务的税种一般有契税、印花税；

1.契税

契税是以权属发生转移的不动产、土地为征税对象，向承受人征收的一种财产税。

《中华人民共和国契税法》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

契税的计税依据一般为拍卖成交价，税率为3%—5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在契税条例规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

《山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定：契税税率为3%。

如买方为个人的，根据《财政部税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号）附件一，按照《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）执行。

对个人购买家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，面积为90平米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平米以上，按1.5%的税率征收契税。第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，按2%的税率征收契税。

2.印花税－买卖双方

《中华人民共和国印花税法》第一条在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

第二条本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。

《拍卖成交确认书》《执行裁定书》等被认为属于“产权转移书据”，印花税应纳税额=拍卖成交金额×税率万分之五。

如买方为个人，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税〔2008〕137号第二条，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

二、被拍卖人所负担税种及计算方法

1.增值税及附加

《中华人民共和国增值税暂行条例（2017修订）》第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

增值税是以销售货物、提供应税劳务、发生应税行为的增值额和货物进口金额为计税依据而课征的一种流转税。从实际操作上看，是采用间接计算办法，即：从事货物销售、提供应税劳务、发生应税行为的纳税人，要根据货物、应税劳务、应税行为的销售额和适用税率计算税款，然后从中扣除上一环节已纳增值税税款，其余额为纳税人本环节应纳增值税税款。根据《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）、《财政部、国家税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》的调整，目前销售不动产、转让土地使用权的适用税率为9%。

（1）被拍卖人为一般纳税人

①拍卖土地使用权时

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》财税〔2016〕47号第三条第二项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

通过表格总结如下：

②拍卖房产时

根据国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告，按照以下方法缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

通过表格总结如下：