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视点｜不动产“带封过户”的执行新模式

Published:

2025-01-02

在执行过程中，被查封财产的拍卖变卖程序不确定性较强，经常无法实现执行目的。为优化处置流程，济南市历下区人民法院创新性的提出了不动产“带封过户”和“带封融资”的新业务方式。

一、什么是“带封过户”？

“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿的执行新模式。

带封过户的具体流程是：一、引入公证机构进行调解，债务人与查封债权人达成自行处置财产清偿债务合意后，人民法院出具同意债务人自行处置的法律文书；二、双方签订买卖合同，买受人将价款支付至公证机构提存账户；三、住建部门、不动产登记部门凭人民法院自行处置法律文书及公证机构提存证书，办理买卖合同网签备案、不动产登记手续；最后公证机构支付价款，出具债务清偿证明，人民法院解除不动产查封。

二、带封过户模式的业务背景

2023年3月3日，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，明确了不动产“带押过户”在实务中的可操作性，给不动产执行过户提供了新路径。随着执行工作的进一步推进，为进一步节约司法程序效率，盘活房地产市场资源，多地人民法院执行局在房产执行工作中引入公证机关，尝试性推行“带封过户”的新模式，对法院尚未解封的不动产，在买卖双方同意的情况下，由查封法院出具同意不动产带封办理转移登记的法律文书，不动产登记中心依据法院出具的同意“带封过户”的法律文书，为买卖双方办理不动产转移登记业务。

2024年10月29日，最高人民法院发布《最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知》，其中第7条规定，第二次司法拍卖流拍后，被执行人主张自行处置的，经执行法院审查后，可予准许。该条以法律的形式正式对“带封过户”行为的合法性和可适用性做出了规定。

在带封过户之后，济南法院再次创设性地提出了带封融资制度，允许买受人不具备一次性付款能力时，带封办理抵押融资、进行抵押预告登记，并提存融资价款实现债务的清偿。

三、带封过户的局限

1、带封过户一般情况下适用债权人为首封权利人且为唯一权利人的情形，待过户房产存在抵押或者存在多轮查封的，房产在处置过程中需要关照到其他权利人的受偿权，在适用带封过户程序中会受到诸多阻碍。因此，实践中一般在债务人仅存在本案一项债权或者较少的几项债权待清偿、且待过户房产仅存在一轮查封的情形下优先适用带封过户途径，对于存在抵押或多项查封的房产，能否适用带封过户制度还需要根据实际情况酌情考虑。

2、实现带封过户的前提条件是有合适的买受人。实践中的许多房产具备可带封过户的条件，但是因为没有合适的买受人而难以变现。因交易信息不透明、购房市场不活跃、买受人缺乏信心等诸多原因，许多买受人长期处于观望状态，也需要债务人自行开拓潜在买家，或者沟通债权人方是否存在意向买家，进而实现房产变卖。

3、带封过户目前适用较多为执行阶段，根据《最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知》第七条规定，第二次司法拍卖流拍后，被执行人主张自行处置的，经执行法院审查后，可予准许。该法条规定了二拍流拍后推动带封过户的正当性，为程序的推进提供了法律指导。但为了提高处置程序的便利性和效率性，带封过户可适用的程序阶段远远不止二拍流拍后，随着被执行人还款意愿的增加，带封过户的模式会逐渐推进到诉中甚至诉前阶段，带封过户程序的提前所带来的程序风险，亦有待于法律的进一步补充和完善。

四、带封过户新进展—“带封融资”

随着带封过户程序的不断推进，人民法院为进一步提高房产的过户效率，预见性地进一步提出了“带封融资”制度，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条的规定，依法被查封的财产不得抵押，但是“带封融资”制度实现了对该法律规定的突破，其创新性在于，允许债务人在带封过户的基础上，对买受人一时难以支付全部价款的待过户房产在公证机构参与下办理抵押融资业务，债务人及买受人可通过抵押融资取得房屋贷款，同时由不动产登记部门办理抵押预告登记，待金融机构向债务人发放贷款至公证提存账户完成债务清偿和解封手续后，抵押预告登记转为抵押正式登记。该渠道既实现了债务人的还责任，又降低了买受人的购房压力，大大降低了法拍房买受人的准入门槛。

带封融资制度目前尚在进一步的试验中，随着司法制度的完善和成功案例的逐步增加，未来带封过户、带封融资制度会越来越广泛地应用于诉讼和执行程序当中。

五、带封过户的成功案例

案例1：申请执行人某银行济南分行与被执行人苏某金融借款合同纠纷一案，申请执行人要求被执行人偿还贷款本金70万元及利息，并要求就被执行人抵押房屋的拍卖、变卖价款优先受偿。被执行人希望通过自行处置被查封不动产履行债务，并向济南市钢城区人民法院提交自行处置申请书一份，在征得申请执行人同意后，钢城区法院引入公证机构参与调解，促使申请执行人、被执行人、不动产买受人三方达成和解协议。在买受人将购房款提存至公证处账户后，钢城区法院出具允许自行处置的法律文书并送达不动产登记部门。在成功办理完过户后，公证机构将提存房款支付申请执行人，在收到申请执行人出具的债务清偿完毕的申请后，钢城区法院通过“点对点”查控系统在线提交涉案房屋解封法律文书。至此，案件圆满执行完毕。

案例2：买受人齐某以130万元总价购买被执行人的拍卖房产，并与被执行人通过合同约定，齐某先支付房产首付款36万元，用于偿还房产拍卖前存在的抵押欠款，因该房产设有两个抵押，双方约定该首付款只能用于偿还两个抵押权人，以便解除抵押后办理过户手续。但被执行人收到齐某支付的首付款后违反合同约定，将36万元首付款挪作他用，导致合同不能履行。

后经审理，济南市历下区人民法院判决被执行人应返还首付款，案件进入执行程序后，人民法院调查后发现，案涉房产除了前述两个抵押权人外，还存在其他法院的轮候查封，经初步计算，被执行人的债务总额已经超出了房产的价值，房屋处置后不能覆盖全部债权，如果采用传统拍卖的方式，那么差距会更大。经沟通，被执行人向法院申请其自行处置，以便归还更多的欠款。为解决债务人和买受人的问题，济南历下法院逐个联系了债权人，详细告知了本案适用“带封过户”处理的工作思路，并联合公证处开展全部主体参与的调解工作，最终在法院的调度下，两位抵押权人均同意在房屋出售款中优先拿出10余万元偿还轮候查封债权人，轮候查封债权人拿到了按照传统拍卖款分配顺位不可能拿到的钱，亦同意被执行人可自行处置房产，所有主体共同签署了调解协议，最终齐某用带封房产抵押贷款，房屋过户到其名下后，按照调解协议清分了提存款项。

结语

“带封过户”、“带封融资”，是探索创新多元联动解决纷机制，从实质上化解矛盾纠纷的有利方式，有利于实现各方利益最大化，为社会经济发展提供了有效支撑。

关键词：

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视点｜如何识别商事合同的越权代表及表见代表

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