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视点｜业主在消防通道堆放杂物，物业服务企业如何避免潜在风险
Published:
2025-04-02
物业服务企业在提供服务的过程中经常会面临这样一种难题，即业主随意在消防通道等位置堆放杂物，带来安全隐患，即便已经告知业主限期清理，业主往往置之不理。碍于没有“执法权”，物业服务企业不能采取强制措施，但一旦发生火灾事故却又面临被认定为没有尽到安全管理义务，进而承担部分赔偿责任的风险。那么如何避免可能发生的事故带来的潜在风险？本文结合实际案例进行分析并提出可行性建议，供物业服务企业参考。
物业服务企业在提供服务的过程中经常会面临这样一种难题，即业主随意在消防通道等位置堆放杂物，带来安全隐患，即便已经告知业主限期清理，业主往往置之不理。碍于没有“执法权”，物业服务企业不能采取强制措施，但一旦发生火灾事故却又面临被认定为没有尽到安全管理义务，进而承担部分赔偿责任的风险。那么如何避免可能发生的事故带来的潜在风险？本文结合实际案例进行分析并提出可行性建议，供物业服务企业参考。
一、物业服务企业的管理责任
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”。
《中华人民共和国消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”
上述规定确立了物业服务企业对所管理小区公共区域负有安全防范的管理责任。
二、物业服务企业未尽到管理责任的风险
在发生火灾等事故后，如物业公司未尽到相应的管理责任，则被会法院判决承担部分的赔偿责任。
在辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终7948号案件中法院认为：“小区楼道属于公共部位，小区物业公司对楼道内的杂物负有宣传、提醒、及时清理的义务。本案中火灾时小区1楼楼道西侧墙面下方堆放有杂物。证明物业公司存在管理不到位的情况，证明物业公司对小区公共安全未尽到的安全保障义务。”判决赔偿30%的赔偿责任。
安丘市人民法院（2024）鲁0784民初979号案件法院认为：“全家某某物业公司作为发生事故的小区物业管理者，虽辩称事故发生前已在小区业主微信群发布了禁止在楼道内停放电动车等有关通知，也协助安丘市城西社区将小区楼道内的电动车进行过清理，但作为物业管理单位，其安全保障义务仅做到此种程度尚未足够，对于可能的火灾隐患，应当在日常巡查中做到及时监督排除，否则应视为未尽到必要的安全保障义务，危险发生时必须承担相应的法律责任。”判决赔偿30%的赔偿责任。
三、物业服务企业如何防范潜在的风险
因物业公司没有“执法权”不能采取强制清理的措施，但《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”因此，物业服务企业可以采取如下措施：
（一）明确制度公示
在电梯间、楼道入口等显眼位置张贴《消防安全告知书》及《楼道管理规定》，注明“楼道属消防通道，禁止堆放杂物”及违规后果，对公示情况进行证据留存（如采用水印相机拍摄，显示时间、地点，或进行视频录像，拍摄的图片和视频应清晰）。电子化宣传：通过业主微信群、物业APP推送安全警示案例（如火灾逃生受阻视频），强化安全意识。
（二）定期巡查
每周检查楼道，建立巡查台账，载明巡查时间、人员、楼栋等信息。还可以对巡查过程进行拍摄照片或录制视频，并注意留存。
（三）书面告知
对堆放杂物的违规业主第一时间发放《整改通知书》限期清理，留存证据。如将《整改通知书》粘贴在违规业主入户门、楼道等显眼位置，并用水印相机进行拍摄，显示时间、地点、具体门牌号等信息，或对张贴过程进行视频录制。
（四）向相关主管部门报告并协助处理
对拒不整改的业主，向消防等主管部门报告，协助配合强制清理。对报告过程进行证据留存，例如通过电话报告应进行录音，邮寄报告应保存好报告材料原件及邮寄详情单，当面向主管部门提交书面报告材料建议主管部门出具接收材料回执，明确材料名称、接收时间、递交单位并由主管部门加盖相关印章或对递交过程进行全程录像。如主管部门未能及时处理，可向主管部门发送督促函件，保留好证据。
（五）消防设施检查
定期对小区消防设施进行巡查，制作巡查台账。还可以对巡查过程进行拍摄照片或录制视频，并注意留存。确保消防设施能够正常使用，如发现问题及时进行处理，避免发生火灾等事故时消防设施无法使用。
四、小结
物业服务企业应加强对消防安全的宣传，通过宣传手册、业主群发送火灾事故警示案例等方式，提高业主的消防安全意识。同时对经劝阻不清理的业主及时上报有关的行政部门协助进行处理，尽到管理义务的证据制作要规范、长期保存，避免发生事故时举证不能承担不利后果。
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