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视点｜执行异议中的“买受人的物权期待权”简析
Published:
2025-04-07
买受人的物权期待权是法律中一个重要的概念，主要用于保护不动产买受人在尚未完成物权登记前的合法权益。其核心在于，当买受人已经履行了主要合同义务但尚未取得物权登记时，其权利可以对抗某些特定情形下的强制执行或其他权利主张。
买受人的物权期待权是法律中一个重要的概念，主要用于保护不动产买受人在尚未完成物权登记前的合法权益。其核心在于，当买受人已经履行了主要合同义务但尚未取得物权登记时，其权利可以对抗某些特定情形下的强制执行或其他权利主张。
一、案情简介
2021年9月25日，兰某以其名下的一套房产作为抵押，向N银行办理贷款200万元。由于其未能按期还款，在多次催收未果的情况下，N银行于2023年3月向H法院提起诉讼，要求实现此抵押权。法院判决N银行胜诉后，N银行向法院提起强制执行申请。在执行过程中，王某提出执行异议，声称其与兰某曾在2022年6月10日签订过以物抵债协议，拥有这一房屋的所有权。法院裁定驳回了此异议请求，认为王某的主张不能对抗N银行对案涉房屋的抵押权。
在裁定书中，法院除了对抵押权的优先效力、以物抵债协议的真实性等问题进行认定和分析外，还特别对买受人的物权期待权问题进行了说理。
二、相关法条分析
对于物权的变动，根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记生效，未经登记不发生物权效力。但买受人在签订合法有效的买卖合同后的情形下，虽未完成登记，但仍可基于合同债权主张对标的物的权利。在此基础上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第27条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。此处的例外即包括了《执行异议规定》中第28、29条所规定的买受人的物权期待权。
第28条适用于非消费者买受人（如购买非住宅类房屋或非用于居住的买受人），规定在满足特定条件时，可排除普通金钱债权的执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）因买受人自身以外的原因未办理过户登记。第29条则专为保护商品房消费者（购买住宅用于居住且名下无其他住房的买受人），因而设定相对宽松的条件以对抗强制执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
三、法律重点要件分析
买受人的物权期待权平衡了物权登记生效原则与交易安全保护的需求，为未完成登记的买受人提供了阶段性权利保障。但主张该权利需严格满足法定条件，并注重证据收集（如合同、付款凭证、占有证明等）。
第一，两种期待权的成立，均要求房屋买卖合同签订于法院查封之前。除此之外，一般买受人的物权期待权还要求异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。这一占有，需要提供交房手续、物业费缴纳记录、水电费单据等予以证明。
第二、对于价款的支付，对于一般买受人，异议成立的条件是房屋价款已经全部支付。如果只支付部分房款，那么仍应当将剩余部分的价款按法院要求交付执行。而在商品房买受人的情形，则只要求已经支付的房款达到50%即可。
四、结语
买受人的物权期待权是我国法律对未完成物权登记的买受人提供的重要保护机制，其核心在于平衡物权登记生效原则与交易安全的价值冲突。通过《执行异议复议规定》第28、29条，法律区分消费者与非消费者买受人，前者基于生存权优先获得宽松保护，后者则需严格满足查封前签订合同、合法占有、支付价款及非自身过错未过户等要件。该权利虽赋予买受人对抗普通债权及特定情形下抵押权的效力，但本质上仍受限于物权登记的最终效力。其制度设计既体现对交易信赖利益的维护，也警示买受人须充分履行义务、留存证据，以实现法律对权利动态过渡的审慎规制。
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