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视点｜约定解除权丧失后法定解除权的适用路径分析-以商品房烂尾为例

Published:

2025-06-18

摘要：在商品房买卖中，若因开发商失联或项目烂尾导致房屋无法交付，致使购房者合同目的完全落空，购房人可主张解除《商品房买卖合同》及关联的《贷款合同》。但当合同约定的解除权行使期限届满后，购房者仍可基于项目烂尾构成新的根本违约事实，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条行使法定解除权。本文结合司法实践，分析约定解除权消灭后法定解除权的适用路径，为同类案件提供解决方案。

摘要：在商品房买卖中，若因开发商失联或项目烂尾导致房屋无法交付，致使购房者合同目的完全落空，购房人可主张解除《商品房买卖合同》及关联的《贷款合同》。但当合同约定的解除权行使期限届满后，购房者仍可基于项目烂尾构成新的根本违约事实，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条行使法定解除权。本文结合司法实践，分析约定解除权消灭后法定解除权的适用路径，为同类案件提供解决方案。

一、案件事实

A于2019年3月10日与开发商B签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买其开发的商品房（项目“五证”齐全：国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。合同约定交房日期为2020年3月30日前，并约定：如B逾期交房超过90日，A需在逾期满90日后30日内行使合同解除权，否则该权利消灭。

现况：该项目因故烂尾，长期停工，交房无期。A已支付部分首付款，并通过银行C办理按揭贷款支付剩余房款，目前仍在偿还贷款。A既无法取得房屋实现居住、生活等合同目的，又需持续还贷，显失公平。A寻求法律救济路径：解除与B的《商品房买卖合同》及与C的《住房按揭贷款合同》。

核心问题：合同约定的解除权行使期限已过，A是否还能解除与B的《商品房买卖合同》？

二、合同解除的法律基础

根据《中华人民共和国民法典》规定，合同解除主要有三种方式：

1、协议解除（第562条第1款）：当事人协商一致即可解除合同。此方式无需存在解除权，不受解除权行使期限限制。

2、约定解除（第562条第2款）：当事人事先约定一方解除合同的事由（解除权）。事由发生时，解除权人可行使解除权。

3、法定解除（第563条）：发生法律规定的情形时，当事人可解除合同。法定情形主要包括：

①因不可抗力致使不能实现合同目的；

②在履行期限届满前，一方明确表示或以行为表明不履行主要债务（预期违约）；

③一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

④一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（根本违约）；

⑤法律规定的其他情形。

需要注意的是：协议解除与约定解除在适用中存在着较为显著的两点区别，一是协议解除不以解除权的存在为必要，当事人此时解除合同并非行使解除权，而是以新的合意解除原有合意。二是协议解除无需履行通知程序，不受解除权行使期限的限制，只要双方意思表示真实、不违反法律强制性规定等即可产生解除的效果。

三、法定解除的核心：根本违约与合同目的不能实现

司法实践中关于如何认定“合同目的不能实现”，通说认为，其等同于根本违约，此时因债权人的履行利益落空，合同已无继续履行之必要。

1、区分根本违约与非根本违约

根本违约，是指当事人一方的违约行为，使得另一方当事人订立合同的目的完全落空，无法实现。

非根本违约，是指当事人一方的违约行为，虽然没有产生另一方当事人无法实现其订立合同目的的后果，但造成了另一方当事人的损失，如延迟履行义务等。

现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。本案情形：开发商B长期停工导致项目烂尾，交房无望，致使A购买房屋用于居住、生活的核心合同目的完全无法实现，已构成根本违约。

2、注意：法定解除权也有期限

《民法典》第564条规定：

法律规定或当事人约定期限的，期限届满不行使，权利消灭。

无规定或约定，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或经对方催告后在合理期限内不行使的，权利消灭。

约定解除权：按合同约定期限行使（本案中A的该项权利已丧失）。

法定解除权：适用上述“1年”或“催告+合理期限”规则。

四、约定解除权丧失后，法定解除权的适用空间

核心观点：法定解除权通常作为约定解除权的补充，在约定解除权不存在或无法覆盖特定情形时，仍可适用。

1、权威观点支持：

法工委在民法典释义中指出，除非当事人明确排除法定解除事由的适用，否则在约定解除事由未涵盖的领域，法定解除权仍有适用空间。

最高人民法院判例[如（2019）最高法民申5006号、（2014）民申字第30号]明确：合同中的“不得单方解除”等排斥性约定，不能对抗或排除法定解除权的行使，法定解除权是法律赋予当事人的权利。

2、适用限制：

①同一违约事实不得重复主张（禁止“一事二解”）：若合同解除权因期限届满消灭，且据以主张权利的违约事实本身未发生实质性变化（如单纯的逾期交付状态持续），则不得再以该同一事由主张法定解除权[参考四川省高院（2019）川民申2990号裁判观点]。

②新违约事实可触发法定解除权：若原有的违约行为持续恶化，或出现了新的违约行为，足以构成新的根本违约事由，则可依据《民法典》第563条（特别是第1款第4项）行使法定解除权。关键在于违约状态是否发生了质变（如从逾期交付转化为履行不能）。

3、司法实践印证：

案例1-（2018）川01民终3155号：约定解除权消灭后，守约方仍可催告履行，若对方在合理期限内仍不履行（构成新的根本违约风险），可主张法定解除权。

案例2-（2024）粤07民终3779号：开发商在解除权期限届满后作出延期承诺（新约定），解除权期限可重新起算。若开发商持续违约未复工（新违约事实），购房者可主张法定解除权。

五：本案分析及结论

1、本案分析

初始违约：开发商B逾期交付。

新违约事实：建设项目烂尾（停工超期、复工无望），导致交房从“迟延”变为“事实上或法律上不可能”，合同目的彻底落空。

2、结论

项目烂尾状态构成了区别于初始逾期交付的新的根本违约事由。因此，即使购房者A对初始逾期交付的约定解除权已丧失，其仍可基于开发商B的新违约事实（烂尾导致合同目的不能实现），依据《民法典》第563条第1款第（四）项行使法定解除权。

注意：法定解除权本身也有行使期限（知道或应当知道烂尾构成根本违约之日起1年内，或经催告后的合理期限），购房者A需及时主张。

六、总结

在购房者A的案件中，虽然《商品房买卖合同（预售）》约定的因逾期交房产生的解除权已因期限届满而丧失，但开发商B的项目烂尾状态已超出单纯的逾期交付范畴，构成了新的根本违约事实（导致合同目的彻底不能实现）。因此，A仍有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项之规定（因违约行为致使不能实现合同目的），行使法定解除权，要求解除与B的《商品房买卖合同（预售）》。在此基础上，A亦可主张解除与银行C的《住房按揭贷款合同》[相关法律规定可见：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第二十条]。

引申话题：购房者A以项目烂尾构成根本违约为由诉请解除与开发商B签订的《商品房买卖合同》，并同步解除与银行签订的《贷款合同》，其具体的诉讼请求将如何提出？对于此问题将在后续文章中详述。

关键词：

视点｜“冒名股东”申请涤除自身股东资格问题的实务研究

特许经营｜特许人信息披露义务的履行及法律风险分析

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