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地产视角｜小区公共收益归属与返还的法律实践与裁判规则（二）

Published:

2025-08-01

在上文《小区公共收益归属与返还的法律实践与裁判规则（一）》中主要梳理了在小区公共收益归属和返还纠纷案件中涉及的诉讼主体的确定、公共收益金额的确定以及如何认定应该归属于全体业主的公共收益金额等相关争议，在此基础上，本文进一步对实务中高频的相关争议进行梳理。

一、前言

二、小区公共收益追索的案件的诉讼时效问题

1、是否适用诉讼时效

主流观点认为小区公共收益追索的案件适用诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。小区公共收益追索的案件适用上述普通诉讼时效。

2、诉讼时效的起算

（1）业委会未成立的，自业委会成立之日起算。

案例：重庆某房地产开发有限公司与重庆渝北区某业主委员会建筑物区分所有权纠纷申请再审民事裁定书【（2020）渝民申1654号】

法院认为：案涉租金收益应属公共收益，对公共收益的处分属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的重大事项，应由全体业主共同决定。而代表全体业主行使权力的丰源丽景业委会于2016年5月24日才成立备案，故本案诉讼时效应当从丰源丽景业委会成立之日开始计算。从2016年5月24日丰源丽景业委会成立之日起至2018年11月1日丰源丽景业委会提起本案诉讼，并未超过三年诉讼时效期间。

（2）业委会成立的，诉讼时效应当从业委会知道或应当知道权利受到损害之日起算。实践中区分以下不同情形。

①从物业服务合同解除之日或物业服务企业退场之日

案例：南昌市红谷滩新区某某业主委员会与南昌某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查民事判决书【（2024）赣民再12号】

法院认为：再审法院认为，公共收益的诉讼时效应自《前期物业管理服务协议》终止之日起算，即2019年1月30日，故某某业委会主张2006年起至2022年3月的公共收益未超诉讼时效。

案例：重庆市某物业管理公司与重庆市某业主委员会业主共有权纠纷二审民事判决书【（2021）渝01民终4000号】

法院认为：本案中，物业公司于2017年1月23日撤离某小区，且在此之前并无证据证明双方就公共收益进行了结算、移交，只有在物业公司撤离案涉小区且并未移交公共收益时，某业委会才知道或者应当知道权利受到损害，故本案的诉讼时效应从2017年1月23日开始计算，至2020年1月23日届满，而某业委会于2019年12月3日已向一审法院提起诉讼，故某业委会的诉讼请求并未超过诉讼时效。

②以小区的公共收益公示日期为诉讼时效的起算日期

案例：海口市琼山区某小区业主委员会、海南某物业服务有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书【（2024）琼0107民初7399号】

法院认为：2. **诉讼时效问题**：XX物业公司未向全体业主公示公共收益情况，XXX业委会在2022年11月14日首次知晓公共收益事项，诉讼时效应从该日起算，原告于2024年8月26日提起诉讼，未超过三年诉讼时效。

三、公共维修费用能否扣除

小区公共收益中能否扣除公共维修费用，关键在于该费用是否属于“合理成本”范畴，即是否为产生公共收益所必然支出的费用，且是否已通过业主大会或业主委员会的审批程序。若物业服务企业未能提供充分证据证明其支出属于合理成本，或未履行法定程序，则不得从公共收益中扣除。

案例：深圳市东部物业管理有限公司、深圳市南山区宝珠花园第四届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【（2021）粤03民终999号】

法院认为：2. 物业公司主张其为小区维修支出费用49698元，主张抵销公共收益账户中的结余资金，但其提供的证据不足以证明该支出已实际从公共收益账户中支出，且该支出未经业主大会或业主委员会授权，不符合《物业管理条例》关于公共收益使用的规定，故其主张抵销无事实及法律依据。

案例：南京某物业管理有限公司、玄武某业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【（2024）苏01民终3503号】

法院认为：在没有业委会或业主大会同意扣除的情况下，小区日常维修保养应属于物业服务范围内，相关费用已经包含在收取的物业费中，而物业的大修和专项维修费用应当由维修基金支付，维修费不属于为产生公共收益而进行的投入，故南京某物业管理有限公司主张从收取的公共收入中扣除维修费的主张，不予采信。

四、结语

结合先前分析与检索案例，物业服务企业在实际经营中应注重内部合规管理，提高员工的法律风险意识，避免在类似案件中处于被动局面

关键词：