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民商视角｜不动产权属证中记载了按份共有份额离婚时如何分割

Published:

2025-08-29

现实中，很多夫妻将产权登记为按份共有，并在不动产权属证书中明确记载各自享有的份额。那么在离婚时能否直接按照登记份额分割房屋？按照《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人可以按照约定的比例分割，但若涉及夫妻财产约定、出资比例争议或共有关系真实性等问题，需结合书面协议、实际出资情况及司法审查结果综合判断。

一、法定的夫妻财产原则及约定财产制补充

（一）理论基础

我国的法定夫妻财产制是婚后所得共同制，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产原则上为夫妻共同财产，夫妻双方原则上可以分享彼此婚后所得的一切财产，尤其是在离婚情形下，夫妻双方通常可以均分婚后所得财产。同时，我国立法也规定了夫妻约定财产制，允许当事人通过约定以排除法定夫妻财产制的适用，即男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

（二）房产证所载份额的法律性质

能否认定不动产权属证书中登记的份额视为夫妻财产约定？如果可以认定为夫妻财产约定，则离婚时应按照登记份额分割房屋；否则不能按照登记份额分割房屋。就此，我们认为应从以下几个方面进行考量：

首先，不动产登记是物权公示的重要方面。

不动产登记簿上的登记应定性为对物权的权利推定，其所反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻的，其意义在于通过登记对外公示权属状态并形成公信力；而婚姻领域的财产变动则具有身份属性，夫妻间的不动产物权变动不宜过分强调登记公示，不应当作为甄别夫妻财产权利的唯一依据，不能因在一方名下而否定其作为共同财产的性质，否则容易滑向极端，例如将婚内取得但只登记在一方名下的房产认定为个人财产，则违反了婚后所得共同制的基本原则。

其次，夫妻财产约定应当采用书面形式。

在判断房屋产权证中的份额登记能否认定为夫妻财产约定时，应注重审查夫妻双方是否共同签订了存在财产约定意思表示的相关书面材料，比如在办理不动产登记时是否共同填写或共同提交了明确约定房屋产权份额的相关证明、声明等材料。没有约定或者约定不明确的，不应仅依照不动产权属证书中所记载份额分割房产。

最后，夫妻可以通过签订新的协议对之前的约定进行变更。

还应注重考察在不动产登记后，夫妻双方是否订立了新的财产协议，就不动产的共有比例是否重新进行了书面约定。若存在新的约定，即使未经物权变动手续，该约定也对双方具有法律约束力，在夫妻之间发生物权变动效力，在离婚时不应依据不动产权属证书中所记载的份额进行分割，而应按照新的约定进行产权分割。

二、分配规则与方式

（一）法律明确的分配原则

根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，按份共有人可随时请求分割，协商不成时可采用折价补偿、变价分割等方式。列举了四种分割方式：直接分割、折价补偿、混合分割及变价拍卖。

实践中，人民法院依据登记份额判决房屋归占比较高一方所有并支付折价款，体现了比例分配的实践逻辑。

（二）特殊情形下的调整规则

债务清偿优先：当涉及共同债务时，应先以债务人份额清偿债权人，避免损害第三方利益，如应先分配配偶（负债一方）的份额以最大限度清偿共同债务。

婚姻财产约定特殊性：夫妻间房产约定可能构成财产制契约或赠予，需审查书面形式与真实意思表示。夫妻内部约定因未书面化且未对抗债权人而被否定。

三、争议处理路径

（一）司法审查要点

实践中，人民法院审查夫妻财产协议时重点是真实性、缔约背景及履行情况，若一方以协议非真实意思表示为抗辩，法院通过审查缔约动机与时间节点判断协议效力。

（二）执行与救济措施

根据《城市房地产抵押管理办法（2021修正）》第四十七条规定，处分共有房产所得需按顺序清偿债务。有时候法院以登记份额已明确为由驳回起诉，要求通过行政诉讼解决登记争议提到财产分配方案异议可提起诉讼。

四、风险防范建议

（一）明确书面约定

共有比例应与实际出资、权属意图一致，并采用书面形式固定。强调夫妻房产约定需与财产制契约规则统一。登记与约定一致：避免登记比例与实际约定不符导致的解释争议。

（二）保留出资凭证

出资证明是补充共有份额认定的关键证据，尤其在约定不明时。未约定份额时按出资比例确定。

（三）房产性质的认定直接影响分割结果

《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条明确夫妻在婚姻期间所得财产为共同财产，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条进一步规定婚前以个人财产支付首付，婚后共同还贷的情形，房产的分割和归属需结合具体还款来源及增值部分认定。一方若主张全部按照房产证上比例分割，则需证明房产既非婚前个人财产，也不存在婚后共同还贷行为，若证据不足导致部分房产被认定为共同财产，则法院会根据共同财产分割原则，可能影响其获得的份额。离婚诉讼中，夫妻对于给予房屋的分割，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条规定，人民法院判决该房屋所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

法律法规

1.《中华人民共和国民法典》

第三百零三条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零八条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百〇五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》

第五条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人的诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人的诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

（声明：本文为笔者依据经验总结的观点，仅供交流探讨）

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