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视点｜山东省物业费执行政府指导价的普通住宅范围界定问题浅析

Published:

2025-09-26

根据《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《山东省定价目录》等规定，普通住宅实行政府指导价，实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。

一、研究背景

物业服务收费是关系到千家万户的重大民生问题。如何科学、清晰地界定适用政府指导价的“普通住宅”范围，是整个价格规制体系的核心与基石。一个明确的界定标准，是区分政府指导价与市场调节价适用范围的“分水岭”，直接影响着一个住宅小区的物业费定价模式。近年来，随着房地产市场的发展和新型住宅产品的涌现，如“叠拼”、“大平层等，早期相对笼统的界定标准逐渐暴露出模糊地带，引发了大量收费争议。

二、“普通住宅”的界定：标准、范围与实践挑战

执行政府指导价的前提，是对“普通住宅”有一个清晰的界定。然而，这一界定在山东省的政策实践中呈现出“省级定原则、市级定细则”的特点。

（一）省级层面的原则性界定

从省级政策层面看，对“普通住宅”的界定主要采用排除法、列举式进行原则性框定。《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发〔2018〕90号）指出，“普通住宅”通常指除独栋、双拼、联排等高档住宅之外的住宅。这种定义方式为各地市的细化操作提供了基本方向，即将带有奢侈品或高端属性的低密度住宅排除在政府价格保护范围之外，重点保障大众化、标准化的住宅产品。然而这种非量化指标的界定方式无法对复杂多变的市场环境下各类住宅产品进行清晰界定，比如高档住宅、别墅、大平层、叠拼、四代住宅、五代住宅等概念本身就存在官方定义模糊的问题。

（二）市级层面的具体化与差异化实践

根据《山东省物业服务收费管理办法》等规定，省政府将“普通住宅”的具体界定标准和物业服务等级标准的制定权，授权给市、县人民政府。这导致了各市在具体执行层面存在差异。

部分城市明确发文界定：如青岛市，针对“普通住宅界定标准”发布了专门的通知，即《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》（青发改价格〔2023〕117号），通过更具体的指标（如容积率、单套面积、总价等）来划分普通与非普通住宅，为政策执行提供了清晰依据。

其他城市可能隐含于文件中：其他城市可能未发布专门的界定文件，而是将相关标准隐含在物业费收费标准的通知中，通过列举适用政府指导价的住宅类型来间接实现界定。

这种市级层面的具体化是必要的，因为它能更好地适应各地房地产市场的发展状况。然而，这也意味着在山东省内，一个城市认定的“普通住宅”，在另一个城市可能因标准不同而被划为“非普通住宅”，从而适用不同的定价机制。

（三）实践中的模糊地带与争议

随着房地产产品的不断创新，传统的以建筑形态（如独栋、联排等）为依据的界定方式面临挑战。

新型住宅产品的定性难题：市场上出现的“大平层”、“叠拼”等新型高端改善型产品，其建筑形态虽非传统别墅，但其面积、总价、社区配置等方面已远超普通住宅范畴。如何界定这些产品的属性，是政策实践中的一大难点。若简单地因其非“独栋、联排”而划入普通住宅并执行政府指导价，可能无法覆盖其高昂的维护成本，导致物业服务质量下降；若将其划为非普通住宅，则可能引发业主关于收费依据的争议。

界定标准引发的争议：在部分城市，如青岛，关于“普通住宅”的界定标准本身就曾引发过市场争议。开发商与业主之间可能因对标准的理解不同，在前期物业费的收取上产生分歧。为此，青岛市相关部门制定了《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》（青发改价格〔2023〕117号）。

这些模糊地带与争议凸显了随着市场发展，对“普通住宅”的界定标准需要更加精细化、动态化，以增强政策的适应性和可操作性。

三、未来展望

展望未来，为更好地适应社会经济发展和人民群众对美好居住环境的需求，山东省的普通住宅物业费政府指导价政策可在以下方面进行优化：

界定标准的精细化与动态化：建议研究并出台更为详细的“普通住宅”界定标准，对容积率、户型面积、社区配套等指标设定参考区间，并建立动态评估机制，以应对不断涌现的新型住宅产品，减少政策模糊性。

建立价格动态调整的联动机制：鼓励各地市建立与当地CPI、社会平均工资等关键经济指标相联动的物业费指导价年度或双年度自动调整机制，使价格调整更加科学、透明、可预期，避免因价格长期“休眠”而引发的行业经营困难和服务质量下滑问题。

推进信息公开与透明化建设：建设省级层面的物业服务收费信息公开平台，集中公布各市、县的政府指导价文件、服务等级标准、成本构成等信息，方便公众查询与监督，促进形成更加健康透明的市场环境。

通过上述优化，山东省各地物业服务收费管理体系将能更好地平衡好政府、市场与社会三者之间的关系，在保障民生的同时，引导物业服务行业向着高质量、可持续的方向健康发展。

关键词：

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