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视点丨车位购买人可否依据《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条之规定排除执行

Published:

2025-09-28

商品房消费者（含房屋一般买受人）有权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，在符合相关条件的情况下基于物权期待权请求排除强制执行，可依法登记的车位虽然属于不动产，但其不动产属性不同于一般商品房，故车位买受人在其购买的车位被查封、执行情况下能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定主张排除执行，成为执行实务中的一项争议难点。

一、问题提出

二、相关规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）

125条：【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

126条：【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

127条：【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、法院关于车位购买人要求排除执行的裁判

观点及法律适用

（一）关于能否适用《执行异议和复议规定》第29条之裁判观点

观点一：车位虽不同于居住的商品房，但依法依附于商品房而存在，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，符合一定条件下车位具有《执行异议和复议规定》第29条消费者购买的“商品房”特别保护的必要居住权利属性。

参考案例1：最高人民法院（2022)最高法民终86号

裁判观点：虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定业主购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

最高人民法院(2022)最高法民终91号案件中法院观点与上述观点一致。

参考案例2：最高人民法院（2023）最高法民申1778号

该案件中，法院强调《执行异议和复议规定》第29条保护的为商品房消费者，车位购买人适用该条排除执行需要具备该条要求的“商品房消费者”身份。

裁判观点：《执行异议和复议规定》第二十九条适用于商品房消费者，刘某在关联案件中共主张了3套住房和2个车位，不属于商品房消费者，且其无法证明其交付了购房款。故刘某不满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。即便按照《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查，刘某亦无法证明其交付了购房款，仍不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。刘某的该项主张不能成立。

观点二：车位虽然主要是供小区业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于《执行异议和复议规定》第二十九条的调整范畴。

参考案例：最高人民法院(2019)最高法民申3349号

裁判观点：《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。本案诉争标的物为车位，虽然主要是供该小区内的业主使用，但尚未达到影响业主生存权的程度，不能被认定为居住性房屋，不属于该司法解释第二十九条的调整范畴。因此本案不应适用该解释第二十九条，而应适用第二十八条来判断是否具有排除案涉车位强制执行的民事权益。

（二）关于能否适用《执行异议和复议规定》第28条之裁判观点

观点一：唯一车位与住房配套使用，车位与住房及基本生活形成稳定依赖关系，车位买受人如果符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，应享有足以排除强制执行的民事权益。

参考案例：最高人民法院（2022）最高法民终326号

裁判观点：李某1将建筑区划内暂未办理独立产权的案涉车位作为某公司的财产性权益，申请法院查封并强制执行。在法院查封前，该公司与案涉车位所在小区业主李某2签订《车位使用权买卖协议》，约定将案涉车位使用权予以转让。李某2支付全部合同价款后，一直将该唯一车位与住房配套使用，客观上实现了住房及基本生活与案涉车位间形成稳定的依赖关系。故此，李某2符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。

观点二：车位买受人只要具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，应享有足以排除执行的权利。

参考案例1：最高人民法院（2022）最高法民终362号

裁判观点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，蒋某主张对案涉房屋和车位享有足以排除执行的权利，必须具备上述四个条件。

参考案例2：山东省高级人民法院（2021）鲁民终2013号

裁判观点：陈某系涉案车位所在小区的业主，早于法院查封之前与某公司签订了合法有效的《车位买卖合同》并支付了全部价款。该公司已经向陈某交付了涉案车位，陈某至今仍占有使用涉案车位。涉案车位不能办理产权登记，并非陈某自身原因所致。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”车位系为服务于业主居住便利而建造，房屋和配套车位具有功能上的主从关系，房屋是否拥有配套车位影响着购房人的决策、房屋价值和生活体验，两者密不可分。综合考量以上因素，认为陈某对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益。

（三）购买主体为车位包销人的情况下的法律适用问题

因《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，基于车位包销人（如营销策划公司）的身份显然不适用该条规定。车位包销人也不符合《执行异议和复议规定》第二十八条之“非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”，对诉争车位不享有足以排除强制执行的民事权益。

参考案例：重庆市高级人民法院（2020）渝民终8号

裁判观点：余某作为车位的包销人，在明知车位只能卖给本小区业主，且每个业主只能购买两个车位的情况下，仍与某公司签订包销合同，可以认定案涉车位未能办理过户登记系余某自身原因所致，其存在过错。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。2020年5月1日起施行的《重庆市物业管理条例》第七十七条规定“……建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售。每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；……”余某作为车位的包销人，在2011年签订《车位承包销售协议》及《补充协议》时就理应知道诉争车位仅能向业主出售，每户业主购买车位数量亦有具体限制，超过限制购买车位数量的将不能办理产权过户手续，且余某在本案中亦未举证证明其就未销售完毕的车位可以办理产权证，因此认定余某对案涉车位未能办理过户登记自身存在过错。

四、总结

通过以上案例结合笔者近期处理的几个异议人就购买的车位请求排除执行的执行异议案件，笔者就车位购买人请求排除执行的条件总结如下：

1.车位购买人为小区业主，在同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，即在人民法院查封前已与债务人（被执行人、开发商）签订了车位买卖协议、在人民法院查封之前已合法占有车位；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因车位购买人自身原因未办理过户登记，同时具备以上条件可以请求排除执行。

2.关于车位是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条之规定中的“商品房”范畴，从笔者检索案例的情况结合近期处理的济南市中级人民法院受理的关于异议人就车位请求排除执行的案例情况来看，目前多数法院认为“车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。”基于《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，则车位购买人购买车位须为满足基本生活需要，车位与住房配套使用，客观上住房及基本生活与车位间已形成稳定的依赖关系方可适用本条。

3.基于小区车位只能出售给本小区业主，在认定车位包销人是否具备“非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”时，考虑到其包销人的特殊身份，以上列明案例中有法院推定其理应知道诉争车位仅能向业主出售，超过限制购买车位数量的将不能办理产权过户手续，进而认定车位包销人对案涉车位未能办理过户登记自身存在过错，该认定基于车位包销人购买车位出于转售目的来看，具有一定合理性。笔者近期处理的济南市中级人民法院受理的几起有关车位包销人（营销策划公司）就其购买的车位提起执行异议案件来看，考虑到异议人身份，结合其购买车位之转售目的，多为适用《执行异议和复议规定》第二十八条查明是否符合该条规定的排除执行的条件。

最后，关于《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条的主要区别在于第二十九条明确规定了执行标的须为案外人的唯一住房，且必须是房地产开发经营者开发建设的房屋，保护对象为商品房消费者，保护的是其居住权和生存权等基本权利，符合该条规定的商品房消费者在符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定的付款条件下，其权利优先于抵押权、建设工程价款优先受偿权；第二十八条保护对象为商品房消费者之外的一般买受人，是对不动产物权期待权的保护，属于普适性条款，原则上不能对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权。

五、律师建议

业主在购买车位之前，应当充分了解所要购买的车位情况，例如通过不动产登记中心查询核实拟要购买的车位有无查封、抵押等情况。在购买车位过程中，注意与开发商签署规范的书面车位购买协议，并妥善留存购买车位价款支付凭证、占用车位的相关资料（如开发商交付车位的原始交接资料、车位管理费缴纳记录及相关收据等），尽量通过银行转账方式支付价款，以便在产生争议时可以充分举证，有效维护自身合法权益。此外，在车位具备办证条件时，还应及时办理车位所有权变更登记手续，以防因车位存在权利瑕疵而增加相应风险。

关键词：

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