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国际法律视野｜中资企业在哈萨克斯坦租赁办公场所法律风险全解析

Published:

2026-06-16

随着中哈经贸合作不断深入，越来越多中国企业选择在阿斯塔纳、阿拉木图、奇姆肯特等城市设立子公司、分公司、代表处或项目办公室。

引言

随着中哈经贸合作不断深入，越来越多中国企业选择在阿斯塔纳、阿拉木图、奇姆肯特等城市设立子公司、分公司、代表处或项目办公室。

对初次进入哈萨克斯坦市场的企业而言，办公场所租赁看似只是选址、谈租金和签合同，实际上往往同时涉及不动产权属、房屋登记用途、长期租赁权登记、法人法律地址、外汇支付、增值税、装修审批及消防合规等问题。

实践中，一些企业在签约后才发现：

· 出租人并非房屋登记所有权人；

· 所租办公室只是大楼内部编号，不能作为独立不动产办理长期租赁登记；

· 房屋登记用途为住宅、车库或仓库，不适合实际办公；

· 租赁合同未明确允许注册法律地址；

· 个人房东未提供经过公证的法律地址同意书；

· 租赁期限超过一年，却未约定由谁办理国家登记；

· 租金是否包含增值税、物业费和汇率调整费用表述不清。

本文根据哈萨克斯坦截至2026年6月的相关法律规定，结合笔者在哈萨克斯坦实际服务经验，对中资企业租赁办公场所时应重点关注的问题进行梳理。

一、办公场所租赁并非简单的商务合同

哈萨克斯坦《民法典（特别部分）》对建筑物、构筑物租赁作出了专门规定。

建筑物或者构筑物租赁合同，应当通过双方签署的一份书面文件订立。未遵守法定书面形式的，存在合同无效风险。

同时，租金金额属于建筑物租赁合同的核心条款。如果合同不能通过书面条款确定租金，合同可能被认定为未成立。[1]

因此，中资企业不宜仅凭下列文件进场办公或者支付大额款项：

· 出租方报价单；

· 商务中心预订单；

· 电子邮件确认；

· 未经双方签署的意向书；

· 物业管理公司出具的场地确认函；

· 仅有付款记录而无正式租赁合同的安排。

正式合同至少应明确租赁标的、租赁期限、租金、税费、用途、交付、维修、装修、提前解除、法律地址及争议解决等事项。

二、签约前应当完成三层权属核验

（一）第一层：出租人是否有权出租

原则上，出租权属于房屋所有权人，或者经所有权人合法授权的人。

企业应重点核查：

1. 出租方是否为不动产登记所有权人；

2. 出租方为公司时，签字人是否为法定代表人或者有效授权代表；

3. 出租方为代理人时，授权书是否包含出租房屋、签署合同、收取租金及办理法律地址登记等权限；

4. 属于转租的，主租赁合同是否允许转租；

5. 主租赁期限是否覆盖拟签署的转租期限；

6. 是否已取得房屋所有权人的书面同意。

如果出租方只是商务中心运营公司、物业管理公司或者中介机构，不能仅凭其实际管理房屋，就当然认定其有权出租。

（二）第二层：房屋是否存在抵押、查封或其他负担

哈萨克斯坦的不动产权属及权利负担信息主要登记在不动产法律地籍系统中。

签约前，建议要求出租方提供近期取得的：

不动产已登记权利、权利负担及技术特征信息

俄文：Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках

实务中通常称为“Form-2”或者“Форма-2”。

该文件一般可以反映：

· 房产完整地址；

· 不动产登记号或者地籍号；

· 房产种类；

· 登记所有权人；

· 权利取得依据；

· 房屋面积及部分技术特征；

· 抵押、查封、禁止处分；

· 已登记的长期租赁或者其他权利负担。

除Form-2外，重大租赁项目还可要求出租方提供关于已登记负担和法律权利主张的专项信息，以排查抵押、查封、在先租赁或者尚未完成的权利登记申请。[2]

需要注意的是，Form-2并不存在适用于所有交易的统一法定“有效期”。从风险控制角度，建议在支付押金或者正式签约前一至三个工作日内再次调取。

（三）第三层：合同中的房屋是否与登记资料一致

企业应将租赁合同、Form-2、地籍护照或者技术护照中的以下信息逐项比对：

· 房产地址；

· 地籍号；

· 所有权人；

· 房产种类；

· 楼层和房号；

· 建筑面积和使用面积；

· 房屋登记用途；

· 平面图中的位置及边界。

例如，合同写明租赁“某商务中心三层301室”，但产权资料中只有整栋商务中心或者整个3层，301室并不是独立登记的不动产。

这种情况并不必然意味着不能租赁，但合同应当附上双方签署的平面图，明确出租区域、公共区域、出入口及面积计算方法，并提前确认一年以上租赁权能否按照相应范围办理登记。

三、怎样判断房屋登记用途是否允许办公

房屋是否适合办公，不能只看现场装修或者商务中心名称，还要查看地籍护照、技术护照及登记资料中的用途字段。

常见字段包括：

· Целевое назначение：目标用途或者登记用途；

· Назначение объекта：房产用途；

· Функциональное назначение：功能用途；

· Вид недвижимости：不动产种类；

· Наименование помещения：房间名称。

通常适合普通办公的表述

下列表述通常与办公用途较为匹配：

· офис：办公室；

· административное помещение：行政办公用房；

· административное здание：行政办公楼；

· нежилое помещение：非住宅用房；

· помещение в бизнес-центре：商务中心内房屋；

· общественно-деловое назначение：公共商务用途。

但“非住宅用房”并不意味着可以从事任何经营活动。

普通行政办公与餐饮、诊所、培训机构、实验室、仓储或者生产活动的监管要求并不相同。涉及特殊经营活动时，还要进一步核查卫生、消防、环保、建筑和行业许可要求。

需要特别警惕的表述

如登记资料显示以下用途，应进一步核查：

· квартира：公寓、住宅单元；

· жилое помещение：住宅用房；

· жилой дом：住宅；

· индивидуальный жилой дом：独立住宅；

· гараж：车库；

· кладовая：储藏室；

· для индивидуального жилищного строительства：用于个人住宅建设。

企业应当区分两个问题：

第一，某一地址能否被登记为法人所在地；

第二，该房屋是否允许大量员工长期办公、接待客户并开展相应经营活动。

能够登记法律地址，并不当然意味着可以将住宅或者其他用途房屋改造成实际办公室。

合同中建议由出租方明确保证：

租赁场所已依法登记为非住宅或者行政办公用途，符合承租人日常办公及约定经营活动的使用要求；不存在因登记用途、建筑、消防或者产权问题导致承租人不能正常使用的情形。

如该保证不真实，承租方应有权解除合同，要求返还押金和预付租金，并追究出租方的违约责任。

四、租赁期限达到一年，应关注国家登记

根据哈萨克斯坦不动产权利登记制度，期限达到一年或者一年以上的不动产使用权，包括租赁权，原则上属于应当办理国家登记的权利负担。[3]

因此：

· 十一个月租赁通常不属于该项长期租赁登记范围；

· 租期正好一年，也应考虑办理登记；

· 租期超过一年，原则上应办理登记；

· 合同延期后达到一年以上的，也应重新评估登记义务。

部分交易采用“签十一个月、到期自动续期”的结构，以避免办理登记。但这种安排可能导致承租权的稳定性、续租条件及对抗第三人的效力不清，不宜仅为节省登记手续而采用。

合同中应明确：

1. 由哪一方提交登记申请；

2. 出租人应提供哪些权属文件；

3. 登记费用由谁承担；

4. 双方应在多长期限内完成配合；

5. 因产权瑕疵或者出租方原因无法登记时，承租方是否有权解除合同；

6. 登记完成前是否起算租金；

7. 出租方拒绝配合登记应承担何种违约责任。

五、办公地址与法人“法律地址”必须分开约定

在哈萨克斯坦，公司、分公司或者代表处通常需要申报其所在地。租赁办公室并不当然意味着房东已经同意企业将该地址用于法人登记。

因此，合同应当明确写明出租方同意承租方将租赁场所用于：

· 公司、分公司或者代表处所在地；

· 法律地址；

· 税务和统计登记地址；

· 银行开户及客户尽职调查地址；

· 接收法院、税务及其他政府机关文件；

· 政府部门现场核查。

在部分法人登记或者变更登记业务中，能够证明法人所在地的文件可以是租赁合同或者民事法律规定的其他文件。[4]

不过，不同主体和不同登记事项的要求并不完全相同。

普通有限责任合伙企业，即ТОО，在部分简化登记流程中，未必需要在首次设立时统一上传租赁合同。但在以下场景中，登记机关、银行、税务机关或者其他机构更可能要求所在地证明：

· 变更公司所在地；

· 登记或者变更分公司、代表处所在地；

· 股份公司、非商业组织等特定法人办理有关登记；

· 银行开户或者客户尽职调查；

· 税务机关核查实际经营地址；

· 企业申请部分牌照、许可或者行业登记。

因此，即使在线设立流程没有要求上传，也建议企业保存完整的租赁合同、交接文件、房东同意书和权属资料。

六、个人房东为何可能需要出具公证同意

当房屋所有权人为自然人，并需要将房屋作为法人所在地时，部分登记业务明确要求提交个人业主经过公证的同意书。[4]

除法律地址登记外，以下情况也可能涉及公证文件：

1. 房屋存在多个共有人

如房屋属于共同共有或者按份共有，应取得全体共有人的同意。

可以由所有共有人共同签署租赁合同和法律地址同意书，也可以由未签字的共有人出具公证同意，或者由一名共有人依据公证授权书代表其他共有人办理。

2. 房屋可能属于夫妻共同财产

虽然房屋只登记在一名配偶名下，但如果该房屋属于婚姻关系存续期间取得的共同财产，公证员或者登记机构可能要求提供配偶同意。

如果房屋属于婚前财产、继承所得、赠与所得，或者夫妻双方另有财产协议，应准备相应证明材料。

3. 由代理人代替业主签约

代理人签署租赁合同或者法律地址同意文件时，应核查公证授权书是否明确包括：

· 出租不动产；

· 签署租赁合同；

· 收取租金和押金；

· 同意将房屋作为法人所在地；

· 办理长期租赁权登记；

· 向登记机关提交文件。

仅有一般性的“管理房产”授权，不一定足以覆盖上述事项。

4. 个人业主未在租赁合同中作出充分授权

如果租赁合同只写明“用于办公”，没有明确允许企业登记法律地址，建议另行取得公证同意书。

同意书至少应载明：

· 业主姓名、身份证件和个人识别号；

· 房屋完整地址和地籍号；

· 承租企业名称及商业识别号；

· 同意房屋作为法人所在地及法律地址；

· 同意企业用于税务、银行和通信登记；

· 同意有关机关核验地址；

· 同意的期限和范围。

公证一般可以在线下公证处办理。业主通常应携带身份证件、产权资料、地籍或者技术资料、租赁合同以及承租企业信息，并在公证员面前签字。[5]

部分同意类公证事项也可以通过哈萨克斯坦电子政务移动端的电子公证服务办理，但在办理前仍应向具体公证员和受理登记业务的机构确认电子文件是否符合提交要求。

七、合同中应重点谈判的十项条款

第一，租赁标的

合同应写明完整地址、地籍号、楼层、房间号、面积，并附平面图。

如果出租区域不是独立登记房产，应通过平面图清楚划定边界。

第二，权属与负担保证

出租方应保证：

· 其有权出租房屋；

· 房屋不存在未披露的查封、禁处分或者第三方租赁；

· 抵押不会影响承租方正常使用；

· 出租行为已取得必要的共有人、配偶、抵押权人或者主出租人同意。

第三，房屋用途保证

合同应明确房屋可用于行政办公及约定经营活动，并约定因登记用途或者建筑合规问题不能使用时的解除和赔偿机制。

第四，法律地址授权

出租方应明确同意承租方将地址用于公司、分公司或者代表处登记，并承诺按要求提供租赁合同、产权文件、公证同意或者其他配合文件。

第五，租金、增值税与物业费

合同应写清：

· 租金是含税价还是未税价；

· 出租方是否为增值税纳税人；

· 是否开具电子发票；

· 物业费、水电费、停车费是否另行支付；

· 费用调整的条件和上限。

避免同时出现“租金含税”和“增值税另行支付”等矛盾表述。

第六，付款币种与汇率

哈萨克斯坦境内居民（企业）之间的租金一般应以坚戈结算。

如租金参考美元或者人民币定价，合同应明确按照某一确定日期的官方汇率折算为坚戈支付，而不宜只写“按付款日汇率”或者“按出租方指定汇率”。

第七，押金

合同应明确：

· 押金金额；

· 押金是否可以抵扣最后一期租金；

· 出租方可以扣除的项目；

· 扣款是否需要提供证据；

· 退租后多长时间退还；

· 押金是否产生利息。

第八，装修与恢复原状

应区分：

· 承租方可以自行完成的小型装修；

· 需要出租方书面批准的改造；

· 涉及消防、结构和主机电系统的工程；

· 固定装修是否补偿；

· 退租时哪些部分必须恢复原状。

第九，提前解除

承租方可争取在提前六十至九十日通知后无过错解除。

出租方则应只能在承租方发生重大违约，并在合理补救期限内未纠正时解除合同。

第十，交付和返还

交付及退租均应签署交接单，记录：

· 钥匙和门禁卡；

· 水电表读数；

· 家具和设备；

· 墙面、地板、门窗状态；

· 空调和消防设备；

· 已存在缺陷；

· 现场照片。

交接单不仅关系到租金起算，也直接影响退租时押金扣除和损坏赔偿。

八、中资企业可参考的标准操作流程

结合项目实践，建议按照以下顺序推进：

第一步：确定承租主体

明确由中国母公司、哈萨克斯坦子公司、分公司还是代表处签约。

第二步：确定实际用途

确认只是行政办公，还是还包括仓储、培训、客户服务、展厅或者其他业务。

第三步：收集产权资料

取得Form-2、权利负担信息、地籍或者技术护照、平面图和所有权取得文件。

第四步：核查出租权限

核查公司授权、代理授权、转租权限、共有权人和配偶同意。

第五步：核查登记用途

确认房屋属于非住宅或者适合办公的用途，并核查实际布局是否与技术资料一致。

第六步：谈判商务条款

形成租金、税费、免租期、装修、押金、停车位和提前解约等主要条款清单。

第七步：签署正式合同及附件

同步签署平面图、费用表、交接单、装修规则和法律地址同意文件。

第八步：办理长期租赁登记

租期达到一年或者一年以上的，应按合同分工及时办理国家登记。

第九步：完成法律地址及银行税务手续

确保登记地址、租赁地址及实际办公地址相互一致。

第十步：完成交付后再全面起租

建议将租金起算与实际交付、钥匙移交、基本设施可用以及必要登记文件交付挂钩。

结语

对在哈萨克斯坦投资的中资企业而言，办公场所不仅是日常经营空间，也经常承载公司登记、税务联系、银行开户、政府核查及员工办公等多重功能。

企业不应只关注租金和地段，更应在签约前完成产权、权利负担、房屋用途、出租权限和法律地址文件的系统核验。

一份内容完整的租赁合同，也不能替代签约前的法律尽职调查。反之，即使房屋本身没有明显问题，如果合同没有对长期租赁登记、法律地址、公证配合、增值税、押金退还和提前解除作出明确约定，企业仍可能面临较高的履约风险。

建议中资企业在支付大额押金、开展装修或者正式进驻前，由熟悉哈萨克斯坦不动产及企业登记制度的专业人员对产权文件和租赁合同进行审查，并根据承租主体、房屋类型和经营活动设计相应条款。

免责声明：

本文仅供一般信息交流和研究参考，不构成针对任何具体项目的正式法律意见。哈萨克斯坦不动产登记、法人登记、公证、税务及电子政务办理要求可能因主体类型、房屋性质、所在地区和具体受理机关而有所不同。企业在作出投资、签约、付款或者登记决定前，应结合具体情况取得专业法律及税务意见。

注释：

[1] 哈萨克斯坦《民法典（特别部分）》第582条要求建筑物或构筑物租赁采用双方签署的单一书面文件；第583条要求书面约定租金，否则合同可能被视为未成立；第584条涉及交付。

[2] 哈萨克斯坦电子政府提供不动产已登记权利、权利负担和技术特征查询，以及权利负担和法律主张专项查询。

[3] 《不动产权利国家登记法》将期限不少于一年的租赁等使用权列为应登记的权利负担。

[4] 2026年法人登记规则及相关登记规定将租赁合同等列为可证明法人所在地的文件；房屋所有权人为自然人的，相关业务可能要求经公证的个人同意。

[5] 哈萨克斯坦现行公证规则原则上要求被公证的交易、声明及其他文件由当事人在公证员面前签署。

关键词：

无

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