视点 |《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》实务解读——以破产律师维度谈房企破产中的疑点、难点与争点

债务人财产的范围是破产程序的基础性问题，直接决定续建资金、清偿财产与购房人保护的实现空间。房企破产中的财产争议集中于未过户房屋的归属、涉刑资金的处置与逃废债财产的追回，并因保交楼背景下府院协调形成的特殊协议安排而更趋复杂。《纪要》第三部分（第5—8条）对上述问题作出系统规定，本节作浅析解读。

《纪要》第5条第1款明确，债务人财产的权属认定应当根据《民法典》《企业破产法》及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，依据《企业破产法》第30条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称企业破产法司法解释二）第1条、第2条判断，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项的规定内容不再适用。《纪要》第5条第2款规定，破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或者债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应当予以支持。

企业破产法司法解释二第1条对债务人财产作概括加列举式界定，包括债务人所有的货币、实物，以及债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益；第2条仅将四类财产排除于债务人财产之外，即债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产，债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产，所有权专属于国家且不得转让的财产，以及其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产，已售未过户房屋不在排除之列。依据《民法典》第209条不动产物权登记生效规则，房屋登记于房企名下即属债务人财产，购房人仅取得请求交付并办理转移登记的债权。

2002年《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项将“特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”与“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”排除出破产财产。该两项以“付款或交付”替代物权变动的公示要件，与《民法典》物权编的物权变动规则及《企业破产法》第30条关于债务人财产的规定相抵触。《纪要》第5条明示该两项“不再适用”，实质是宣布旧裁判逻辑终结，此类房屋仍属债务人财产，购房人权利的实现路径回归《纪要》自身的保护体系。

本条与第9条、第12条的关系需重点厘清：其一，第5条第2款规定的取回路径以“房屋已登记过户或拍卖、变卖、以房抵债裁定已送达”为前提，此时物权变动已经完成或依《民法典》第229条自裁定送达时发生效力，房屋当然不属于债务人财产；其二，对已付全部购房款但未过户的购房人，第9条第2款禁止管理人解除合同，第17条要求房屋具备交付和登记条件时及时交付并办理登记，即物权未变动不影响合同继续履行，购房人通过“履行之诉”而非“取回之诉”实现权利；其三，对已合法占有房屋的非消费性购房人，第12条禁止管理人解除收回，但占有保护不等于所有权取得，房屋仍属债务人财产；其四，上述房屋最终不能交付的，其中商品房消费者的购房款返还依第31条第2款第（一）项优先受偿，非商品房消费者的购房款返还请求依普通债权处理。购房人权利保护的层次由此清晰：旧规第71条第5项、第6项的“财产排除”思路已被“合同继续履行与价款返还顺位”的债权保护思路全面替代。

（1）管理人核查购房人取回权主张时，应严格把握第5条第2款的时点与形式要件：登记完成时间或拍卖、变卖、以房抵债三类裁定的送达时间是否在破产申请受理前，裁定是否依法定程序作出，防止以受理后的履行行为倒推取回。

（2）代理已付全款未过户购房人，应主张合同继续履行（第9条第2款、第17条），不宜再以“已付全款即排除出债务人财产”为由主张取回，该主张在现行规则下难以获得支持，且可能延误债权申报与异议时机。

（3）代理债权人或管理人对购房人权利提出质疑的，重点应转向审查其是否落入第9条至第12条、第17条的保护范围及对应条件（全款、居住目的、占有、预告登记等），而非纠缠于财产归属问题。

（4）注意区分第5条第2款“裁定送达即取回”与第31条价款返还场景，前者房屋已不属于债务人财产，后者房屋仍属债务人财产但价款返还享有优先顺位。

《纪要》第6条分三个层次：其一，房地产开发企业因涉及非法集资等刑事案件正在被公安机关、人民检察院、人民法院侦查、起诉、审理，但同时存在因合法经营行为形成的债权，相关主体对其申请破产符合破产受理条件的，人民法院应当及时裁定受理，并通过府院协调机制做好刑事案件追赃挽损与破产程序统一公平分配的统筹工作；其二，刑事裁判中明确为赃款赃物并且能够与债务人其他合法财产相区分的，应当认定为不属于债务人破产财产范围，刑事受害人应当在刑事程序中统一登记，并按照刑事裁判认定的实际损失就前述特定赃款赃物通过刑事程序进行发还，刑事发还不足以弥补全部实际损失的，受害人可就剩余部分在破产程序中按照普通债权受偿，但受害人损失并非破产债务人造成的除外；其三，赃款赃物与债务人其他合法财产混同无法区分的，受害人依据刑事裁判确定的相应损失应当作为普通债权在破产程序中统一受偿。

《纪要》第6条在程序与实体两个层面处理刑民交叉问题。程序层面，房企是否符合破产受理条件只应依据《企业破产法》第2条判断，涉刑事犯罪不构成拒绝受理的理由；只要存在合法经营行为形成的债权且债务人具备破产原因，人民法院即应及时裁定受理，避免因等待刑事处理结果而拖延破产程序、扩大财产损失。这实质突破了“先刑后民”的惯性思维，明确房企破产案件刑民程序并行推进，刑事追赃挽损与破产程序统一分配通过府院协调机制统筹。实体层面，赃款赃物的处理遵循“区分原则”：能够特定化并与合法财产区分的赃款赃物，权属上不属于债务人财产，受害人经刑事程序登记、发还受偿，其实质上优先于破产程序中的债权清偿；刑事发还不足的部分，受害人取得相应债权，在破产程序中按普通债权受偿，但不因此自动取得商品房消费者或其他优先债权人的受偿地位；赃款赃物与合法财产混同无法区分的，为简化程序、统一分配，受害人损失一律作为普通债权受偿。受害人损失并非破产债务人造成的（如资金被实际控制人个人非法占有、集资主体并非债务人等），不得向债务人破产财产主张受偿。

（1）管理人在接管与债权审查阶段，应对债务人涉刑情况进行专项核查，梳理刑事案件所处阶段、查封扣押冻结财产范围及其与债务人财产的对应关系，必要时通过府院协调机制商请刑事办案机关明确涉案财产甄别口径。

（2）对刑事查封财产的处理应与《纪要》第4条第2款衔接：刑事案件办理单位依法采取的保全措施，经甄别属于债务人合法财产的部分管理人有权依法处置，协调一致的可先行处置并在所得金额中为刑事涉财产执行部分预留相应份额，避免因长期等待刑事案件处理结果延误破产程序。

（3）代理受害人应提示其在刑事程序中及时登记损失，并关注刑事裁判对赃款赃物范围与损失数额的认定，该认定直接决定其能否在破产程序中受偿及受偿路径；同时注意甄别损失是否系债务人造成。

（4）管理人审查“受害人”申报的债权时，应核对其与刑事裁判认定损失的关系，防止重复申报或虚增申报。

《纪要》第7条第1款要求，人民法院受理破产申请后，管理人应当根据《企业破产法》第34条、第35条、第36条及时追回债务人财产，切实防范债务人及其股东、董事、监事、高级管理人员利用破产程序逃废债务，依法追究违法行为人的法律责任。第2款规定，管理人依法主张债务人股东、实际控制人、关联企业等返还所欠款项的，人民法院应当予以支持；依法追回的被违规抽调挪用资金，应当优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的，应作为债务人财产依法分配。

财产追收的规范基础由三部分构成：其一，《企业破产法》第34条，因第31条（受理前一年内无偿转让财产、以明显不合理价格交易、对没有财产担保的债务提供财产担保、对未到期债务提前清偿、放弃债权）、第32条（受理前六个月内个别清偿）、第33条（为逃避债务而隐匿、转移财产或者虚构债务）规定的行为而取得的债务人财产，管理人有权追回；其二，第35条，债务人的出资人尚未完全履行出资义务的，管理人应当要求该出资人缴纳所认缴的出资，不受出资期限的限制，此为破产程序中股东出资义务加速到期的直接依据，与2023年修订《公司法》第54条“公司不能清偿到期债务的，公司或者已到期债权的债权人有权要求已认缴出资但未届出资期限的股东提前缴纳出资”相衔接，破产程序中管理人追缴未届期出资的依据更为充分；其三，第36条，债务人的董事、监事和高级管理人员利用职权从企业获取的非正常收入和侵占的企业财产，管理人应当追回。

《纪要》第7条第2款的规范价值有二：一是明确管理人向股东、实际控制人、关联企业主张返还被违规抽调挪用款项的诉讼请求应当予以支持，为追收衍生诉讼提供明确指引；二是确立追回资金的用途顺位，追回的被违规抽调挪用资金应当优先用于项目复工续建，项目无法复工续建的，应作为债务人财产依法分配，将财产追收与保交楼目标直接挂钩，防止追回资金在续建之外被先行分配。

（1）管理人接管后应尽快完成对关联往来、股东借款、资金调拨的专项审计，锁定违规抽调挪用资金与可撤销行为线索，形成追收清单并区分追收路径（破产撤销之诉、追缴出资、高管非正常收入追回、直接返还之诉等）。

（2）对认缴制下未届出资期限的股东，应依《企业破产法》第35条直接要求其缴纳全部认缴出资，不受出资期限限制；债务人不能清偿到期债务的，还可依据2023年修订《公司法》第54条要求股东提前缴纳出资，管理人应综合运用两条路径追缴，切实维护债权人整体利益。

（3）追回的现金原则上先归集用于复工续建支出，管理人应在续建方案与资金监管安排中体现该优先用途，并向债权人会议说明资金使用安排，避免被质疑用途不当。

（4）追收中发现涉嫌虚假破产、职务侵占等犯罪线索的，及时移送公安机关处理（衔接《纪要》第36条），并同步推进民事追收，不以刑事程序替代民事追收。

《纪要》第8条第1款规定，破产申请受理前，因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订代管、代持、代建等协议对项目继续进行开发建设，破产受理后，管理人主张根据《企业破产法》第18条的规定解除相关协议的，人民法院不予支持；管理人或者其他债权人等利害关系人请求依照《企业破产法》第31条、第32条、第33条规定撤销或确认相关协议无效的，人民法院不予支持。第2款、第3款分别对“代建”“代管”与“代持”作出界定：“代建”“代管”系房地产开发企业作为委托方与相关主体签署合作协议，委托代建方或者代管方负责后续工程建设、竣工交付、营销管理等事项，委托方负责筹措建设资金并继续享有项目投资收益；“代持”系房地产开发企业将项目公司股权以极低的名义价格暂时转让过户至相关主体名下，由受让方主导项目后续建设和营运管理并承担费用支出，房地产开发企业仍可有限参与项目管理，项目收益首先归还受让方投资，在项目完成建设销售后或者符合约定条件时，房地产开发企业再以原转让价格回购项目公司股权。

本条系对《企业破产法》第18条管理人待履行合同解除权与第31条至第33条破产撤销、无效规则在特定场景的排除适用，是《纪要》最具突破性的规则之一。其规范逻辑在于：此类协议系地方政府有关部门为保交楼、保交房协调形成的项目拯救安排，协议签订时往往已伴随受让方（代建方、代管方、代持方）的大额投入与实际主导，继续履行直接关系购房人收房、项目盘活等公共利益；若允许管理人依第18条解除或者依第31条至第33条撤销，将使保交楼成果归于消灭，与《纪要》的政策目标根本冲突。因此，即使相关安排客观上具备“受理前六个月内个别清偿”“明显不合理价格交易”（如代持以极低名义价格转让股权）等外观，亦不得循破产解除、撤销路径推翻。

本条的保护边界应严格把握：其一，适用前提是“因保交楼、保交房需要，经地方政府有关部门协调，对项目继续进行开发建设”，管理人在个案中应审查协议签订背景、政府协调文件、资金投入与建设推进情况，防止适用范围泛化；其二，本条排除的是破产法上的解除权与撤销、无效确认请求，其保护以“真实、经政府协调、用于保交楼”的协议为前提。若协议系当事人虚构，或者名为代管、代持、代建实为转移资产、逃废债务的虚假安排，不属于第8条定义的“三代”协议，管理人仍可依《企业破产法》第31条至第33条主张撤销或确认无效，并可依《纪要》第36条移送犯罪线索；其三，代持场景中受让方投入先行回收、收益优先安排的机制具有激励续建的功能，其与第13条以房抵债、第15条买卖担保的区分要点在于：代持以“继续建设、完成交付”为目的并附原价回购安排，而非单纯的债务清偿或担保。

（1）管理人接管后应全面梳理项目公司股权结构、代建代管协议及政府协调文件，对符合第8条情形的协议不得启动解除或撤销程序，并将协议继续履行纳入续建方案统筹安排。

（2）对疑似以“三代”之名行转移资产、逃废债务之实的安排，应穿透审查资金流向、建设投入真实性、政府协调文件真伪，区分“政策安排”与“虚假安排”，对后者及时主张权利并移送犯罪线索。

（3）代建方、代管方、代持方应注意留存政府协调文件、投入资金凭证、建设管理记录，以证明协议真实性与第8条的适用条件；债权人认为此类协议损害其利益的，应围绕“是否真实经政府协调、是否真实用于保交楼”提出异议，而非简单主张适用第31条至第33条。

（4）建议通过债权人会议对“三代”协议的继续履行安排及资金使用予以通报确认，减少事后争议。

购房人权利保护是房企破产案件中最核心、最复杂的法律问题。《纪要》第四部分（第9—18条）对此作了系统规范，与《商品房消费者批复》《执行异议复议规定》第29条、《执行异议之诉司法解释》第11条等共同构成完整规则体系；第七部分第31条清偿顺位与购房人价款返还直接相关，在此一并解读。

《商品房消费者批复》（法释〔2023〕1号）第2条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”《执行异议复议规定》第29条规定商品房买受人排除强制执行三要件：①查封前已签订合法有效的书面买卖合同；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民纪要》）第125条对“名下无其他用于居住的房屋”作从宽解释：指案涉房屋同一设区的市或县级市范围内无其他用于居住的房屋；名下已有一套但所购面积仍属满足基本居住需要的，或付款接近百分之五十且已将剩余价款支付给申请执行人（或按法院要求交付执行）的，均可视为符合条件。《执行异议之诉司法解释》第11条要求与上述要件近似，但以“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”取代名下无房要求，且允许查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付人民法院执行。

上述规范分属不同场景（执行异议中的排除执行与破产中的优先顺位、合同履行），不宜视为同一标准的简单放宽。要件演变实为“居住要件趋宽、价款要件趋严”：居住方面，第29条要求名下无其他居住房屋，第125条限缩至同一设区的市或县级市范围并允许基本居住需要情形，批复仅要求以居住为目的，第11条以“用于满足家庭居住生活需要”取代名下无房要求；价款方面，第29条仅要求超过百分之五十，批复与第11条要求全部价款或辩论终结前补足。《纪要》第10条明确：已签合法有效购房合同且房屋用于刚性或改善型居住需求的，合同应当继续履行，购房人权利依批复确定。实务关键在付款进度，第9条保护以受理前已付全部购房款为前提。

（1）代理购房人主张消费者身份时，应重点举证购房目的为居住生活需要（家庭人口结构、现居住条件、户籍迁移、子女入学等）；代理管理人或其他债权人质疑的，则重点调查购房人及其家庭成员房产情况、购房数量与面积、资金来源是否异常等。

（2）“家庭居住生活需要”的范围。第11条以“家庭”为单位考察居住状况；最高人民法院就《执行异议之诉司法解释》发布的答记者问明确，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况；居住需要不限于家庭唯一住房，改善居住条件购房亦可纳入，但应结合面积、套数、人口及现有居住条件整体判断，可参照《纪要》第10条“刚性或改善型”口径论证。

（3）配偶等家庭成员名下的房产。执行异议语境下，买受人名下无房但配偶名下有住房用于家庭共同居住的，一般应认定已有居住用房；破产程序依《纪要》第10条判断时按家庭实际居住需要整体评价，两种标准勿混用。

（4）商住两用房的认定。用途登记为商住两用不当然否定“居住”性质，关键在于是否实际用于居住。黑龙江高院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》（2019年修订）第19条第（二）项亦明确：买受人名下确无其他房屋、商住两用房屋用于居住的，可以认定为居住，可资借鉴。

《纪要》第9条第1款明确，管理人对破产受理前成立而双方主要合同义务均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依《企业破产法》第18条决定解除或继续履行。第2款明确规定：“购房人在破产受理前已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条的规定解除购房合同。”

《纪要》第9条在《企业破产法》第18条（管理人对双方均未履行完毕合同的选择解除权）基础上划界：购房人已付全部价款时，合同属购房人义务已履行完毕的合同，不适用第18条，管理人不得解除而应继续履行交付义务。仅付部分价款的合同原则上仍属待履行合同，管理人仍可选择解除，仅受第10条至第12条特别保护范围的限制，支付大部分款项并不当然落入第9条保护。

购房人维权时应收集：①购房合同及补充协议；②全部付款凭证（银行转账记录、POS单、收据、发票；付款进预售资金监管账户的可调取监管账户流水）；③网签备案或预告登记证明（如有）；④实际占有使用证据（物业费、水电费单据等）。管理人拒绝履行的，可依《纪要》第9条提出异议；仅付部分价款的，应论证是否落入第10条至第12条保护范围。

《纪要》第31条第2款确立了房屋不能交付情形下的清偿顺位：房企被宣告破产，房屋买卖合同因不能交付且无实际交付可能而被解除或终止的，依次按下列顺序清偿：

（1）商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；

（2）享有优先权的建设工程价款债权；

（3）对债务人特定财产享有担保权的债权；

（4）破产费用；

（5）共益债务；

（6）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（7）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（8）普通破产债权；

（9）破产申请受理前破产人未支付应付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等具有惩罚性的债权。

上述顺位规则需与下列规范对照理解：

（1）《企业破产法》第113条规定破产财产在清偿破产费用和共益债务后依次清偿职工债权、税款、普通债权；该条未对房企破产特殊债权及消费购房人价款返还作出规定。

（2）《商品房消费者批复》第3条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”该批复首次确认价款返还请求权的超级优先地位，但未明确其与破产费用、共益债务及职工债权、税款债权的顺位关系。

（3）《纪要》第31条在批复第3条基础上，将消费购房人价款返还请求权及“尚未归还的个人按揭贷款”明确为第一顺位，依次衔接工程价款优先权、担保物权、破产费用、共益债务及第113条各项，第（九）项将受理前产生的滞纳金、惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权劣后清偿，填补第113条在房企破产场景的空白。从别除权视角理解：购房款返还与工程价款优先权列于担保物权之前；破产费用、共益债务虽在顺位规则中列于第（四）（五）位，但依《企业破产法》第43条由债务人财产随时清偿，系破产程序运行的成本保障，不因在顺位规则中位次靠后而延后支付。如有当事人据该顺位规则主张破产费用、共益债务劣后受偿，应依《企业破产法》第43条、第113条第1款予以抗辩。对“尚未归还的个人按揭贷款”的理解须结合《纪要》第18条的规定（详见下文）。

（1）价款返还的优先范围应限于购房款本金，不包括解除产生的违约金、损害赔偿金等。批复与《纪要》虽未明文排除利息，但超级优先权系对生存居住权的特别保护，依目的限缩解释宜限于本金，此亦为实务中的多数观点；利息等其余债权仍可申报，宜按普通债权分配。

（2）按揭贷款的处理必须结合《纪要》第18条：购房合同被确认无效、撤销或解除致贷款合同目的无法实现的，可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第20条解除贷款合同，房企应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。贷款银行有权就购房人欠付的贷款本息申报债权并就担保物优先受偿（含预告登记，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）第52条第2款，管理人请求注销抵押登记或预告登记的，人民法院不予支持。房屋买卖合同依批复第3条解除（房屋不能交付且无实际交付可能）的，银行就担保物受偿不足部分可请求按第31条第2款第（一）项顺位清偿，对应第31条第2款第（一）项“尚未归还的个人按揭贷款”；银行就未受清偿债权要求购房人继续清偿的，不予支持。购房人已付的首付款与已还按揭本金均属已付购房款，一并纳入第一顺位。

（3）部分付款购房人的处理路径。其一，房屋具备交付条件的，合同依第10条继续履行，购房人应按约及时支付剩余购房款；经管理人催告后在合理期限内仍未支付的，管理人可依《民法典》第563条第1款第3项解除合同，购房人已付款项的返还请求权作为普通债权清偿（《纪要》第17条第2款）。其二，房屋不能交付且无实际交付可能的，合同解除或终止后，商品房消费者已付购房款依《纪要》第31条第2款第（一）项顺位受偿，该项以“商品房消费购房人已支付的购房款”为受偿对象，并未以付清全部购房款为前提，部分付款消费者的已付款项同样落入第一顺位，审查重心应落在消费购房人身份（居住目的）的认定而非付款比例；该路径以合同确因“不能交付且无实际交付可能”被解除或终止为前提，房屋仍具备交付条件的，不适用价款返还超级优先规则。其三，非商品房消费者购房人的合同被管理人解除的，购房款返还请求权与损害赔偿请求权按普通债权清偿（《纪要》第9条第1款）。

《纪要》第13—15条对以房抵债问题作了系统规定，系实务高频争议点，须先厘清“届满前与届满后”“普通债权与优先债权”“买卖与担保”三组界限：

（1）以房抵偿普通金钱债权（第13条）。履行期限届满前达成的以房抵债协议按第15条处理；届满后达成的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且抵债价格、协议签订时间、债权形成原因等不属于《企业破产法》第31条、第32条、第40条及企业破产法司法解释二第44条规定情形的，应当认定以房抵债协议有效。超出法定保护限额的高息等不应保护部分应从购房款中扣减；折抵债权不足以支付全部购房款的按第9条处理，足以支付的，抵债购房人权利按第10条至第12条分别保护。被撤销或认定无效的，债权人应当按照原债权债务关系申报债权；抵债房屋已经交付占有的，以房抵债协议因此被撤销后，管理人有权收回房屋；房屋买卖合同已办理所有权登记或者预告登记的，管理人请求裁定撤销登记的，人民法院应当予以支持。

（2）以房抵偿优先债权（第14条）。破产受理前六个月内以房抵债清偿担保物权债权、工程款、劳动报酬债权的，管理人不得以个别清偿为由请求撤销；担保财产或抵偿债权金额低于房屋价值的，管理人可要求补差。

（3）以房屋买卖担保债务履行（第15条）。房企为担保债务与债权人签订房屋买卖合同并约定到期不能清偿时履行合同的，债权人要求继续履行交付房屋的不予支持，应按原债权债务关系申报，亦不得主张就标的物优先受偿；登记或预告登记的例外及受理前一年内除外情形，依该条第2款把握。

以房抵债协议的性质认定，需结合《民法典》第146条（通谋虚伪表示）和第153条（违反强制性规定及公序良俗）把握：以房抵债系以房屋折抵旧债的清偿安排，属于真实的意思表示，不构成通谋虚伪表示，只要不属于《纪要》第13条规定的可撤销、无效情形即应认定有效；通谋虚伪表示规则的典型适用场景是“名为买卖、实为借贷担保”等表意与真意不一致且双方通谋的情形，此时依《民法典》第146条第2款按隐藏的真实法律关系处理，买卖合同归于无效。关于破产撤销，《纪要》第14条规定，以房抵偿优先债权（如担保物权、工程价款、职工债权）的，管理人不得以个别清偿为由撤销，其规范基础不是《企业破产法》第32条但书“使债务人财产受益”，而是源于债权本身的优先地位。对自有财产设定担保物权的债权所作个别清偿，企业破产法司法解释二第14条已明确不予撤销，但清偿时担保财产价值低于债权额的除外，此时管理人可要求补差，与《纪要》第14条规则相呼应。

让与担保的认定适用《民法典担保制度解释》第68条：当事人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务时，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，该约定有效；当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持；约定债务人不履行到期债务时财产归债权人所有的，该约定无效，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力；另依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第23条，此类买卖担保应按民间借贷法律关系审理。《纪要》第15条与上述规范一脉相承：此类“名为买卖、实为担保”的合同在破产程序中不得继续履行，应按原债权债务关系申报，亦不得主张优先受偿（登记与预告登记的例外，见该条第2款）。

管理人在审查以房抵债协议时，建议按以下步骤：第一步，区分协议达成时间（届满前达成的按第15条处理）；第二步，审查原债权性质与真实性（是否虚假诉讼、恶意串通，是否优先债权，是否含高息）；第三步，审查抵债价格与折抵数额，将折抵债权与全部购房款比对，确定抵债购房人落入第9条还是第10条至第12条保护，并安排差额补足或转普通债权；第四步，审查签订时间是否处于受理前六个月或一年内的可撤销期间。对“名为买卖、实为担保”情形应穿透审查真实意思，重点把握回购条款、价格明显偏离市场、债务人仍占有使用房屋等特征。

《纪要》第16条明确：一房数卖的合同均有效的，按所有权登记（预告登记）、合法占有、合同履行及成立先后顺序确定保护顺位，恶意办理登记的购房人不能优先于已合法占有房屋的购房人；合同目的不能实现者可解除并主张返还与赔偿（商品房消费者依批复确定）。第11条规定：已签合法有效购房合同并办理预告登记的，管理人以未付全款为由主张解除的不予支持；破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当办理。因不能续建导致购房合同无法履行被解除的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按照普通债权清偿，但购房人系商品房消费者的除外。

《民法典》第221条第1款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记具有物权排他效力，是一房数卖中最有力的保护手段。《纪要》第11条将预告登记的效力延伸至破产程序，保护其期待权。

建议购房人在签约后第一时间办理网签备案和预告登记；已办理预告登记的，即使未付全款亦不必担心管理人依第18条解除合同，但仍需关注管理人可能以合同无效、可撤销等理由主张解除，并留意破产程序终结前办理本登记的安排。

《纪要》第19条要求管理人在登记购房人债权时区分请求权内容、分类登记，请求继续交付房屋并办理过户登记的作为单独类型登记，请求交付房屋的债权人应作为单独表决组，就项目续建、融资等与建设和交付相关事项表决，表决权按表决时已付房款金额确定。

《企业破产法》第48条规定，债权人应在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权；第57条规定，管理人收到申报材料后应登记造册、审查并编制债权表。《纪要》第19条据此细化购房人债权分类登记，以准确适用不同的清偿顺位。

购房人债权笔数多，宜以带备注栏的分类模板引导申报。建议管理人专门设计“购房人债权申报专用表”，分类选项：①请求继续交付房屋并办理过户登记；②请求解除合同并返还购房款；③请求支付迟延交付违约金；④请求返还定金、预付款；⑤其他（请注明）。申报表应要求填写已付房款金额、付款方式与时间、是否办理按揭、是否已实际占有、是否办理预告登记等，并注明请求交房债权人将组成单独表决组行使表决权。

《纪要》第21条对实际施工人的债权申报作了创新规定，应分情形把握：①承包人出借资质且发包人知情，承包人已申报全部工程价款债权的，借用资质的单位或个人可在此范围内就已结算价款请求权申报，管理人将其与承包人申报的债权作为同一笔债权登记，并在承包人受偿范围内按照相应比例对其债权直接予以分配，但不享有表决权以及承包人在破产程序中的其他权利；②承包人转包、违法分包或出借资质且未申报全部债权、影响实际施工人债权实现的，实际施工人可在房企欠付承包人、转包人价款范围内代位申报，在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，破产企业对承包人的抗辩可以向实际施工人主张；实际施工人享有的工程价款请求权不包括其与承包人约定的管理费或者挂靠费等费用；③承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得依照本条规定向房地产开发企业主张权利；实际施工人债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿，其中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。

《民法典》第535条赋予债权人一项权利：如果债务人自己不去讨要他对别人享有的到期债权（包括与该债权相关的担保等从权利），导致债权人自己的到期债权没法实现，债权人就可以直接以自己的名义，代替债务人向那个“别人”（相对人）主张权利，但专属于债务人自身的权利（如抚养费、人身损害赔偿等）除外。《纪要》第21条将代位申报规则引入破产程序，其第2款情形下实际施工人代位申报与《民法典》第535条代位权原理相通；第3款则另有特别安排：承包人、转包人已进入破产程序的，实际施工人应当向承包人或者转包人的破产管理人申报债权，不得依照本条规定向房地产开发企业主张权利，其债权可在追回的相应建设工程价款范围内扣除因项目产生的相关税费后优先受偿，其中涉及的农民工工资未在前述范围内足额清偿的部分，可参照职工债权进行清偿。该等安排系破产程序中为保障建筑工人工资权益作出的特别规定，与一般代位权原理相互衔接但适用前提不同，实务中应注意区分两种情形，避免将纪要特则理解为代位权的一般法律后果。

关于优先受偿范围，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称《建工解释（一）》）第40条明确，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持，优先受偿范围限于工程价款本身；依第41条，承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。审查要点是“合理期限内行使且不超十八个月上限”，而非机械按十八个月计算。审查时还应注意主体仅限与发包人订立合同的承包人（实际施工人、借用资质主体依《纪要》第21条处理），范围限于工程价款本身。

《纪要》第5条第1款明确，债务人财产的权属认定应当根据《民法典》《企业破产法》及相关司法解释规定予以确定。人民法院认定债务人财产，依据《企业破产法》第30条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称企业破产法司法解释二）第1条、第2条判断，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5项、第6项的规定内容不再适用。《纪要》第5条第2款规定，破产申请受理前，相关房屋已经办理产权登记手续，或者依法定程序作出的拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已经送达买受人或者债权人的，买受人或者债权人主张相关房屋不属于债务人财产并要求取回的，人民法院应当予以支持。

质量保证金与履约保证金性质不同，处理规则相应有别。质量保证金本质上是建设工程价款中依约预留的部分，故《纪要》第22条第3款明确其返还请求权可按建设工程价款债权主张优先受偿，即以《民法典》第807条建设工程价款优先受偿权为基础，审查时应与《建工解释（一）》第40条关于优先受偿范围的规定衔接。履约保证金则系承包人向发包人提供的履约担保，不属于工程价款，不能主张建设工程价款优先受偿。

关于返还期限，《企业破产法》第46条第1款确立“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期”的规则，但保证金返还请求权以约定或法定的返还条件（如缺陷责任期届满、履约完毕并经确认等）是否具备为前提，属附条件债权而非单纯的未到期债权，《纪要》第22条第1款明确其返还期限不因破产受理加速到期，承包人可以依据《企业破产法》第47条作为附条件债权申报，待条件成就后再行主张受偿。

关于取回与赔偿：保证金系承包人以现金缴纳且能与债务人财产相区分（如存入专户）的，权属上仍属承包人，债务人仅系占有，破产受理后具备返还条件的，承包人可以依《企业破产法》第38条主张取回；不能区分导致无法取回而转化为损害赔偿请求权的，按普通债权清偿；但破产受理时已具备返还条件、因管理人原因（如不当混同管理、擅自处分）导致无法取回的，损失作为共益债务清偿，规则逻辑上可归入《企业破产法》第42条第（五）项“管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务”。

（1）承包人在破产受理后应首先核查保证金是否专户存放、能否与债务人其他资金相区分，具备条件的及时主张取回，并固定账户流水、监管协议等证据；不能区分的，申报损害赔偿债权按普通债权清偿；若具备返还条件在前、管理人处置在后，应主张按共益债务随时清偿。

（2）管理人对已收取的保证金应单独列账管理，避免与债务人资金混同；对已具备返还条件的应及时依法处理，防止因管理人原因产生共益债务负担。

（3）质量保证金部分应作为建设工程价款债权申报并主张优先受偿，注意与第21条实际施工人、出借资质等情形的衔接；履约保证金部分不得主张优先受偿。

（4）返还期限未届满的，承包人应申报附条件债权并持续关注条件成就时点，避免因未申报或未及时主张而失权。

《纪要》第26条明确：续建对外借款应在续建方案中列明融资方案，经债权人会议表决通过或法院许可后实施，续建融资债权一般按共益债务清偿；受理前已设定抵押的项目，续建融资债权可在续建增值范围内优先受偿，但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。第三款另明确：破产申请受理前，债权人按照项目属地政府相关部门要求为复工续建提供融资，经审查认定该融资确实用于债务人项目复工续建的，债权人请求将该部分融资债权比照共益债务清偿的，人民法院应当予以确认。

续建融资的共益债务定性，涉及以下规范：

（1）《企业破产法》第42条第（四）项规定，“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务”为共益债务，续建融资系为继续营业而借款，解释上可归入该项。

（2）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》（法释〔2019〕3号，2020年修正，以下简称企业破产法司法解释三）第2条明确：破产申请受理后依债权人会议决议或第一次债权人会议前法院许可为继续营业的借款，提供借款的债权人主张参照《企业破产法》第42条第（四）项优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。该条第2款另规定：管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，按《民法典》第414条规定的顺序清偿。

《纪要》第26条第2款对续建融资债权的清偿顺位作出了特别规定，突破了企业破产法司法解释三第2条的一般规则，主要体现在两个方面：第一，突破了“共益债不得优先于担保债权”的限制。按企业破产法司法解释三第2条，续建借款作为共益债务，只能优先于普通债权，不能优先于受理前已设立的担保物权。但《纪要》第26条第2款规定，续建融资债权可在续建增值范围内优先受偿，不过这种优先顺位不能超过续建产生的工程价款债权。换言之，续建融资的资金用续建给项目带来的增值部分偿还，但需排在续建产生的工程价款债权之后。第二，允许协商一致后突破受理前的优先债权。如果续建融资方与工程价款优先权人、抵押权人协商一致，甚至可以比受理前就存在的工程价款债权或抵押债权更优先受偿。这实质上是允许通过协商，让新进来的资金“插队”到老债权人前面。但《纪要》是审判指导文件，不是司法解释，其突破性顺位安排在个案中可能被法院或债权人质疑。因此，建议在操作中通过债权人会议决议或人民法院许可固化融资方案，并尽量取得工程价款优先权人、抵押权人关于顺位安排的书面确认，以降低事后争议风险。此外，企业破产法司法解释三第2条第2款允许管理人或自行管理的债务人为续建借款设定抵押担保，并依《民法典》第414条规定的顺序清偿；经协商一致对顺位作出特别安排时，可通过顺位书面确认并辅以担保登记安排落实，与《纪要》第26条并非必然冲突，建议一并纳入融资方案设计。

续建融资方投资前应重点尽调：①既有抵押权的范围；②续建增值的合理预期；③债权人会议决议或法院许可文件是否齐备；④融资协议的顺位条款，明确按共益债务清偿、可在续建增值范围内优先受偿，并争取工程价款优先权人、抵押权人书面确认顺位（受偿顺序：续建工程价款债权优先于续建融资债权，续建融资债权在增值范围内优先于原抵押权）；⑤对破产受理前按属地政府要求投入复工续建的资金，应留存政府协调文件与资金用途凭证，主张经审查后比照共益债务清偿。

《纪要》第27条明确：破产申请受理后，经债权人会议决议通过或经人民法院许可续建的，债务人新增应缴的土地出让金等公共费用本金，可作为共益债务由债务人财产随时清偿；欠缴的土地出让金参照《企业破产法》第113条第1款第（二）项顺位清偿。不能续建的，破产宣告后，破产申请受理前欠缴的土地出让金等公共费用，参照《企业破产法》第113条第1款第（二）项顺位清偿。

土地出让金基于土地出让合同产生，本无特别清偿顺位，第27条区分两种情形处理：续建中新增应缴的土地出让金等公共费用，系项目盘活直接产生的支出，作为共益债务由债务人财产随时清偿（衔接第42条、第43条）；受理前欠缴的土地出让金则参照《企业破产法》第113条第1款第（二）项（破产人所欠税款）顺位清偿，即优先于普通破产债权，体现对土地出让金所承载公共利益的保障。

管理人测算清偿率与拟定分配方案时，应将受理前欠缴的土地出让金按《企业破产法》第113条第1款第（二）项顺位预留并单独列示；续建中新增应缴的土地出让金，应及时与自然资源等部门核对金额、留存债权人会议决议或法院许可文件，作为共益债务随时清偿的依据。

《纪要》在“总体要求”部分明确“政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序”的常态化破产府院协调机制，并在第32条要求依托该机制、指导管理人梳理需政府职能部门支持配合的事项清单。续建涉及规划调整、消防验收、人防工程、确权办证等大量行政事项，管理人接管后应第一时间对接属地政府专班。

府院联动属工作机制而非法定程序，其规范与政策基础主要在于2018年《全国法院破产审判工作会议纪要》（法〔2018〕53号）第一部分“破产审判的总体要求”中关于健全政府与法院协调机制的表述，《纪要》“总体要求”之三关于完善常态化府院协调机制、与金融监管、自然资源、住建、税务等部门共同研究解决投融资、资产处置、税收减免、信用修复等问题的部署，以及第32条关于争取属地政府支持的规定。实务中应把握分工：法院主导司法程序，政府负责风险管控与事务协调，管理人具体执行。

建议管理人在接管后7日内向项目所在地政府报送书面工作函，请求成立府院联动专班，明确：①规划调整审批流程及责任部门；②消防验收标准与流程；③人防验收标准及易地建设费缴纳；④确权办证前置条件及特殊通道；⑤税费减免政策。此后定期报送进展，将拆迁、市政配套、信访维稳等同步纳入协调。

《纪要》第30条明确：破产受理前就房地产开发企业在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿权范围以破产申请受理时已完工部分价值为限；破产程序中在建工程项目续建的，抵押物变现后续建增值部分应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。抵押权人在清算程序中依法获得清偿后，购房人或管理人请求裁定注销相应抵押登记的，人民法院应当予以支持。

本条与第26条共同划定续建增值价值的分配规则：抵押权范围冻结于破产申请受理时已完工部分，续建增值部分优先清偿续建产生的建设工程价款债权与续建融资债权，续建增值系依托续建投入形成，若任由受理前的抵押权人全额优先受偿，将侵蚀续建债权人的清偿利益，危及续建融资与“保交楼”目标的实现，故第30条在《企业破产法》第109条别除权框架内对在建工程抵押权的优先受偿范围作了限缩安排。

抵押权人应以破产申请受理时已完工部分价值为基准评估抵押物受偿预期，关注续建增值部分的分配次序；续建融资方与施工单位可依第30条主张续建增值部分优先清偿其债权，应注意固定续建投入与增值对应的证据；管理人在制作变价方案与分配方案时，应将抵押物变现价款区分为受理时已完工部分与续建增值部分分别处理，并与第26条融资顺位的规定相衔接。

《纪要》第31条第1款规定：房地产开发企业重整、和解或者在清算中对项目整体出售，根据本纪要规定继续履行的房屋买卖合同在程序终止或者终结时未履行完毕的，由重整、和解后的债务人或者项目受让人继续履行；其他破产费用、共益债务以及破产债权，按照人民法院裁定批准的重整计划、和解协议或者分配方案依法执行。

第31条第1款解决“继续履行的购房合同在程序结束后的去向”问题，与第2款（合同解除或终止后的金钱清偿顺位）形成完整闭环。依《企业破产法》第92条第1款，经人民法院裁定批准的重整计划对债务人和全体债权人均有约束力；和解协议经人民法院裁定认可后，对债务人和全体和解债权人均有约束力（《企业破产法》第100条）。本款进一步明确：依据本纪要（第9条至第12条、第17条等）应当继续履行的购房合同，不因破产程序终止或终结而消灭。重整、和解情形下由程序存续的债务人继续履行，清算中项目整体出售的由受让人继受履行，这与第28条关于项目整体出售时继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让、受让人取得房地产项目后继续承担交付房屋与协助办证等义务的规定相互衔接。

理解本款应注意三点：其一，继续履行的合同范围以“根据本纪要规定”应当继续履行的房屋买卖合同为限，管理人依法解除的合同不在此列；其二，购房人就此享有的并非破产债权清偿顺位利益，而是合同继续履行请求权，剩余购房款的收取权亦随合同履行安排移转（重整后债务人、受让人有权收取）；其三，其他破产费用、共益债务与破产债权完全回归重整计划、和解协议或分配方案的既定安排，购房合同履行与破产财产分配两条线并行不悖。

（1）管理人在拟定重整计划草案、和解协议草案或整体出售方案时，应制作继续履行购房合同的完整清单（含楼栋、房号、购房人、已付金额、剩余房款等），明确继续履行义务的承接主体与资金来源，避免程序终结后义务悬空引发群体性纠纷。

（2）重整投资人、项目整体受让人在尽调与报价时，应将继续履行购房合同的交付、办证义务及可收取的剩余房款作为重要变量测算，并在转让文件或投资协议中与管理人书面确认承接范围与衔接安排。

（3）购房人在破产程序中应关注重整计划、和解协议及变价方案对其合同履行的安排，及时申报债权并留存继续履行凭证；程序终结后仍不能交付的，应结合第31条第2款评估价款返还的顺位与实现路径。