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地产视角｜玻璃幕墙自爆坠落造成人员及财产损伤，谁应当承担责任？

Published:

2024-05-09

笔者将基于实务做法以及相关法律法规对民事法律责任主体进行分析，以期为玻璃幕墙造成损害的双方当事人提供参考。所有人、管理人、使用人在实践中究竟是否承担责任，承担责任的依据如何，笔者将结合若干案例进行简要分析。

近年来，随着中国城市化发展，写字楼、公寓、新式住宅纷纷拔地而起，玻璃幕墙作为一种新型墙体，成功将建筑美学、结构、功能、节能融为一体，成为高层建筑外墙的首选。玻璃幕墙具有隔音、隔热、防结霜、防潮、抗风压强度大、高通透性等优点，且从外观上看整片外墙宛若一面镜子，将天空和周围环境的景色映入其中，随阳光、月色、灯光的变化给人以动态的美；玻璃幕墙是现代主义高层建筑时代的显著特征，彰显的是一个城市走向现代化，如北京中信大厦、上海大厦、深圳平安国际金融中心大厦等。但玻璃幕墙也存在着一些局限性，例如光污染、玻璃自爆、能耗较大、防火能力差、结构胶易失效等问题。其中玻璃自爆坠落造成人身、财产损害的事件时有发生，而由谁承担造成损害的责任存在争议。笔者将基于实务做法以及相关法律法规对民事法律责任主体进行分析，以期为玻璃幕墙造成损害的双方当事人提供参考。

根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人、使用人不能证明自己无过错的，应承担侵权责任。所有人、管理人或使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”可见，民法典将此类侵权责任主体限定为所有人、管理人、使用人，应由这三类主体对外承担责任后，再产生对其他责任人追偿问题；所有人、管理人、使用人需举证证明其没有过错方可免责，即举证责任倒置的情形之一。那么，所有人、管理人、使用人在实践中究竟是否承担责任，承担责任的依据如何，笔者将结合若干案例进行简要分析。

一、首先应明确诉争玻璃幕墙属于建筑物共有部分还是专有部分

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”据此，建筑物外墙属于共有部分，而由钢构架和玻璃构成的玻璃幕墙通常构成整栋建筑的外部墙体，属于不可更改、不可活动的部分，故其性质应系外墙，属于建筑物专有部分以外的共有部分。根据北京市第二中级人民法院作出的（2023）京02民终1176号判决书的裁判观点：“依相反解释，如果将玻璃幕墙解释为窗户，一个只有窗户、没有外墙的建筑物不符合日常生活经验法则所认知的房屋的概念。而且，业主对玻璃幕墙没有掌控力，不符合专有部分的性质”，更加印证了玻璃幕墙通常系建筑物共有部分这一实践观点。

但仍有例外。江苏省南京市中级人民法院作出的（2021）苏01民终679号判决书中，一审法院认为：“建筑物的专有部分应当符合下列条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，破裂玻璃位于47XX室房屋南侧阳台。根据《南京市商品房预售合同》中套型及分层平面图，47XX室房屋的南侧封闭阳台属于该套房屋的专有部分。从功能上看，破裂玻璃与其他玻璃共同将阳台包围，起到封闭阳台的功能。从构造上看，破裂玻璃与下层阳台玻璃之间有框架分割，并非整个楼栋的阳台玻璃是一个整体。由此可见，该扇玻璃构造上具有独立性，该业主可以独立使用，属于47XX室房屋南侧阳台的构成部分，并不属于《前期物业合同》约定的户外墙面。因此，破裂玻璃属于该业主所有的47XX室房屋的专有部分，物业公司对该玻璃不负有维修养护的责任。”二审法院根据案涉《南京市商品房预售合同》对玻璃幕墙的约定并结合案涉建筑物外观，认定该案涉建筑物存在玻璃幕墙结构，又根据玻璃幕墙的相关规定及案涉争议区域外观特点，认定该区域与建筑物其他区域外观明显有别，符合玻璃幕墙的特征。北京市第三中级人民法院作出的（2021）京03民终10561号判决书中，二审法院根据《商品房现房买卖合同》附件的约定，公共部分的外墙和室内部分的窗均为LOW-E中空玻璃幕墙，且业主临时公约中约定的物业共用部位包括户外墙面，由此可以认定坠落窗户属于业主所购商品房专有部分，不属于共有部位。

综上所述，玻璃幕墙属于建筑物专有部分还是共有部分，应根据其结构特点、外观形态，以及合同相关内容的约定来判断。被认定为共有部分的玻璃幕墙通常有以下特点：①通常由钢结构和玻璃共同组成，构成整栋建筑的外部墙体；②属于不可更改、不可活动的部分；③使用人对其没有掌控力等。而认定为专有部分的玻璃幕墙通常具有以下特点：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③外观上区别于建筑物其他区域；④能够登记成为特定个人所有权的客体等。通过区分玻璃幕墙的性质，进而产生不同责任人、不同承担责任方式的区分。

二、明确玻璃幕墙性质后，再看应由谁承担责任

根据中华人民共和国建设部《既有建筑幕墙安全维护管理办法》第八条规定：“既有建筑幕墙安全维护责任人的确定：（一）建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人；（二）建筑物为多个业主共同所有的，各业主应共同协商确定一个安全维护责任人，牵头负责建筑幕墙的安全维护。”第十一条规定：“既有建筑幕墙的日常维护、检修可委托物业管理单位或其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。”据此，如果玻璃幕墙为共有部分，由该楼宇全部业主共同承担安全维护责任，亦应就其对于他人造成的损害共同承担责任；如果玻璃幕墙为专有部分，则由单一业主对其承担责任，亦应就其对于他人造成的损害承担责任。倘若业主约定将玻璃幕墙的维修工作委托物业、维护单位的，则该单位通常也具有安全维护责任，具体应根据业主与该单位的合同约定履行。

玻璃幕墙被认定为共有部分的情形下，通常由所有人、管理人（如有）共同承担责任，而使用人一般可以免责。山东省济南市市中区人民法院作出的（2020）鲁0103民初6161号判决书中，法官认为，物业服务协议中明确约定被告源泰物业公司负责房屋共用部位的维护和管理，共用部位是“指房屋主体承重结构部位（包括墙、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、地面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，应予认定坠落的玻璃属于涉案商务楼18层外立面双层玻璃幕墙的外层玻璃，该处损坏位置应属于上述协议中“共用部位”中的户外墙面，系物业公司物业服务职责的维护和管理范围；涉案房屋的所有权人将涉案房屋委托给物业公司实施物业管理后，仍负有监督、督促物业公司严格履行物业管理职责，对涉案房屋公共区域或共用部位定期和及时进行检查维护的义务，未能提供证据证实其严格履行了对涉案物业管理的监督、督促、监管职责的，在本案中应当依法承担连带赔偿责任；涉案房屋的使用人负有对涉案房屋的专门使用区域或部位进行管理、维护的职责，但涉案损坏部位系涉案商务楼外部整体玻璃幕墙的外层玻璃，属于房屋共用部位，使用人对此并无相应的管理职责和管理能力，因此，使用人在本案中没有过错，不应当承担民事责任。

北京市第二中级人民法院作出的（2023）京02民终1176号判决书中，法官认为，案涉房屋所在的整体建筑物为多个业主共同所有，全体业主为建筑幕墙的安全维护责任人，但业主已通过分别签订物业服务协议的方式，委托A公司、A公司物业分公司为案涉房屋所在建筑提供物业服务，物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理。据此，使用权人要求A公司、A公司物业分公司予以维修有合同依据。并且，1601号房屋破碎的玻璃幕墙位于业主触碰不到的外层部位，无证据证明玻璃破碎系由于使用权人原因造成，亦无证据证明系第三方造成，故A公司、A公司物业分公司应依约承担维修义务。

山东省日照市中级人民法院作出的（2021）鲁11民终3171号判决书中，法官认为，涉案玻璃幕墙并非系可从屋内自行开启的窗户，且坠落玻璃从屋内看不到，在此情况下，要求业主承担管理和维护涉案玻璃幕墙的责任未免过于严苛。

江苏省南京市中级人民法院作出的（2021）苏01民终679号判决书中，法官认为，建筑幕墙所有权人为建筑幕墙使用安全责任人，建筑幕墙的维护检修实行业主负责制，建筑物为多个所有权人共有的，全体所有权人为建筑幕墙的维护检修责任人，并可由下列之一的机构或人员牵头组织建筑幕墙的维护检修：1、业主委员会；2、经协商确定的所有权人代表；3、委托的物业服务企业或专业机构。物业公司应当根据《前期物业合同》的约定，按照南京市建筑幕墙维护检修管理办法的相关规定，履行其义务。

玻璃幕墙被认定为专有部分的情形下，通常由所有人承担责任；管理人是否承担责任需结合管理合同中是否存在其对专有部分承担安全维护责任的约定；使用人同样需证明其无过错。北京市第三中级人民法院作出的（2021）京03民终10561号判决书中，法官认为，张某和刘某、郑某作为坠落窗户的所有人，未尽到安全维护义务，存在过错，应对窗户坠落造成他人损害承担侵权责任；关于物业公司的责任，根据《商品房现房买卖合同》附件的约定，公共部分的外墙为局部石材墙面、LOW-E中空玻璃幕墙，室内部分精装修标准为“窗：LOW-E中空玻璃幕墙”，且业主临时公约中约定的物业共用部位包括户外墙面，由此可以认定坠落窗户属于业主所购商品房专有部分，不属于共有部位。关于A公司的责任，A公司与张某之间系委托出租关系，受害者在本案中请求张某承担侵权责任，并未主张A公司承担侵权责任，故张某主张A公司在本案中承担侵权责任，缺乏依据。

三、三类主体对外承担责任后，可对其他主体进行追偿

（一）三类主体之间的互相追偿

如三类主体间某一方或某两方承担责任，而三类主体中的其他主体亦存在过错的，对外承担责任的主体可以向其追偿。如（2021）京03民终10561号判决书中，因上诉人仅要求业主承担玻璃幕墙自爆坠落造成的侵权责任，未将坠落玻璃幕墙所在层的承租人，即使用人列为共同被上诉人，因此法院依据“不告不理”原则，并未就其是否应当承担侵权责任进行分析。但这并不意味着该层的承租人必然免责，如承担责任的一方认为其存在过错的，仍可向其诉讼，要求其承担相应的责任；同理，如业主与物业公司存在物业合同的，业主在对受害人承担责任后，仍可就该玻璃幕墙属于物业合同中约定应由物业公司管理和维护，另行向其提起诉讼。

（二）对三类主体以外的主体进行追偿

如玻璃幕墙所在楼宇的业主因玻璃幕墙自爆坠落造成损害承担责任的，如认为系施工单位工程质量存在瑕疵或系玻璃供方产品质量不合格，可对其进行追偿；另外需要注意的是，业主应在业主与施工单位或玻璃供方所订立的施工合同、工程质量保修书或采购合同、产品质量保修书中约定的保修期或质保期内进行主张。

综上，我们判断玻璃幕墙自爆坠落造成他人人身、财产损害的责任分配问题时，首先应当判断玻璃幕墙系共有部分还是专有部分，判断这一步会产生不同主体承担法律责任的效果。一般来说，共有部分由该楼宇的所有业主共同承担，专有部分则由对其享有排他性所有的业主单独承担；但如业主与其他管理人签订有委托管理协议的，则该管理人也应承担相应的责任；如业主将楼层出租，使用人（承租人）亦存在过错的，则应当承担责任。

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