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视点｜商品房买卖合同解除后，开发商是否有权请求解除房屋预查封

Published:

2024-11-14

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。

一、预查封的性质

（一）预查封的概念

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。

（二）相关法律规定

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。

之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。

二、如商品房买卖合同已解除，预查封的法律基础是否丧失

根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。

一般来说，案涉房屋在仅办理网签备案的情况下，涉诉房屋的所有权并未转移，房屋自始至终登记在开发商名下，房屋所有权仍应为开发商所有。

陕西省高级人民法院(2018)陕民申1363号案件：“本案的争议焦点为：龙湖公司的执行异议是否成立。首先，龙湖公司提交的不动产登记簿记载的所有权人为龙湖公司，应当据此认定涉案房屋所有权人为龙湖公司，而非胡宇昕。李忠孝主张涉案房屋的实际所有权人为胡宇昕无事实及法律依据。其次，龙湖公司与胡宇昕签订的《商品房买卖合同》已被裁定解除，胡宇昕基于有效买卖合同取得的房屋交付请求权和所有权转移登记请求权已丧失，预查封的法律基础亦已丧失，龙湖公司的执行异议有事实及法律依据，二审法院认定龙湖公司享有涉案房屋的所有权足以排除强制执行并无不当”。

因此，如商品房买卖合同仅办理网签备案手续，开发商基于房屋的不动产权证仍享有案涉房屋所有权，即物权，根据物权的排他性特征，物权具有当然的优先效力。随着商品房买卖合同解除后，房屋买受人的物权期待权消灭，预查封措施将无法转为正式查封。

三、开发商履行价款返还义务，能否请求解除房屋预查封，排除强制执行

（一）最高人民法院（2020）最高法民申4211号

最高法院认为：“在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，二审法院认为，只有在奥园公司已经返还价款的情况下，才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下，不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。商品房买卖合同解除后，一方面，被执行人王莉丧失了对预查封房屋的物权期待权，但另一方面，其基于合同的解除获得了对奥园公司返还购房款的债权。预查封作为一种财产保全措施，其保全的对象应转化为王莉对奥园公司享有的债权。原判决是在奥园公司未返还价款的情况下，认定不能排除执行。现奥园公司在再审申请中提出，其愿意向王莉退还结余款项或依照法院要求将该款项交由法院冻结。在此情况下，法院可在执行该款项的同时解除对涉案房屋的强制执行，上述安排可以在执行程序中一并处理，不应通过启动本案再审程序予以解决。”

（二）福建省厦门市思明区人民法院(2021)闽0203民初6311号

法院认为：“本案系因王红兵与赵玉辉、王改玲民间借贷纠纷一案对讼争房产采取强制执行措施，故本案属于金钱债权的执行。在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效或解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。”

因此，在开发商基于商品房买卖合同的解除且已返还价款的情况下，享有排除在先查封的效力，但应注意留存法院协助执行通知以及价款支付凭证。

关键词：

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