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地产视角｜样板房买卖合同中的法律风险提示

Published:

2024-12-11

样板房是商品房外观效果的展示性用房，在精装修概念未普及时，样板房常作为开发商吸引购房者的重要方式，因其对结构没有强制性要求，故多数项目要求采取临时建筑方式搭建，因而大部分样板房通常会在销售结束后拆除。但随着精装修房屋的普及，以及实体样板房为购房者带来的更直观感受，开发商在销售楼盘中选择不同房型进行样板装修并一同销售的现象越来越多。相较于普通房屋，样板房较为低廉的价格是吸引购房者的关键要素，其更具视觉效果的装修也是样板房受到青睐的原因之一。但样板房通常着重于营造表面的视觉体验，对于隐蔽工程则可能存在各种缺陷，本文将从购房者角度，提示样板房买卖合同纠纷中的法律风险。

相较于普通房屋，样板房较为低廉的价格是吸引购房者的关键要素，其更具视觉效果的装修也是样板房受到青睐的原因之一。但样板房通常着重于营造表面的视觉体验，对于隐蔽工程则可能存在各种缺陷，本文将从购房者角度，提示样板房买卖合同纠纷中的法律风险。

第一部分样板房买卖合同中应注意的问题

样板房作为开发商吸引购房者的重要展示方式，其买卖合同和普通购房合同应有所区分，购房者在产生购买样板房意愿时，应当在以下几个方面慎重考虑，了解清楚。

（一）房屋质量方面。实体样板房虽然是从在售房屋中挑选的，但如果该项目房屋为期房，样板房作为展示功能房屋，其建成时间大多提前许久，这时就要考虑房屋采光、房屋质量等问题，建议购房者在购买时要求开发商提供三书一表一证，或双方签订质量保障协议，避免开发商为尽早展示房型而缩短建造工期导致的房屋质量问题。同时要仔细对比项目规划图纸，以免后期建造的房屋影响到所购房屋的采光等。

（二）隐蔽工程方面。样板房是一个楼盘的颜面，因此开发商在风格设计、材料选择、装修施工等房屋软装方面均会以高标准执行，但在房屋隐蔽工程的建设上则可能存在敷衍情况，需要购房者关注。如排水工程、浴室防水、电气管线、供水供暖管道、地板基层、护墙板基层、门窗套板基层、吊顶基层等，需仔细检查是否合格，必要时可以请专业团队进行检测，并就问题情况及时与开发商沟通。

（三）装修质量方面。因样板房的展示功能，大批购房者将会进入房内参观，这就需要购房者在购买样板房时留意房屋及装修是否有损坏，特别是对软装的检查，例如地板或地砖的牢固性、平整度；检查配套设施有无损坏等。通常情况下购房者可以在购买样板房时与开发商签订损坏赔偿协议，保障维权途径。

（四）房屋价格方面。样板房最吸引消费者的即是价格低廉，因此购房者在购买样板房时应当多与开发商协商，针对交房时间、室内装修磨损等方面进行讨论，最终形成自己满意的成交价格。

（五）交房日期方面。样板房的作用主要是展示，因此开发商通常会在大部分房屋售出后才会选择出售样板房，或与购房者签订协议，约定较晚的交房日期。因此有急切入住需求的购房者就需要格外注意交房日期的约定。同时，因样板房涉及后期展示，通常会由开发商（展示方）代为办理房屋的权属登记，此时需要注意，办理权属登记的时间并非是交房时间，而要在展示期满，核验房屋符合交付标准后，才能实际收房。

（六）合同签订方面。除上述应当在合同中明确的交付内容外，样板房因涉及室内装修，可能会存在部分装饰物的拆除或折价问题，此时需要购房者与开发商协定处理方案，并明确列于合同或补充协议中，以免后续正式交接时产生纠纷。

第二部分案例分析

案例1、碧桂某公司、郑某物业服务合同纠纷

案号：(2024)粤1882民初519号

案情简述：本案系物业服务合同纠纷，原告碧桂某公司提交《连州碧桂园前期物业服务协议》《广东省商品房买卖合同》、欠费明细、微信催费记录、《诉前告知函》《催缴函》及《诉前告知函》寄送回执，拟证明被告郑某拖欠业务服务费用。被告郑某提交样板间原貌照片（部分）；受损后的房间现状照片。庭后补充提交：录音、视频光盘；微信聊天记录截图；票据。拟证明案涉房屋未达到交付标准。

裁判结果：驳回原告全部诉讼请求。

案件分析：本案中，法院查明被告于2021年11月23日取得房产登记权属证明，但并未实际收楼，根据原告与开发商签订的《商品房买卖合同》补充协议约定委托开发商办理涉案房屋的权属登记，即开发商办理涉案房屋权属登记无需被告办理收楼手续，因此不能以被告取得涉案房屋登记权属证明时间作为开发商向被告交付房屋的时间，且原告在庭审中亦确认因涉案房屋未达到交付标准被告至今仍未实际收楼。

案例2、王翠华、湖南橘郡城镇置业有限公司等商品房预售合同纠纷

案号：(2021)湘01民终6072号

案情简述：本案系商品房预售合同纠纷，原告认为被告将属于她的地下室以低价格出售给第三人，向被告主张地下室为其所购买房屋的从物。被告及第三人提供《样板房买卖补充协议》，协议内记载被告及第三人明知购买的是板房，协议交易内容明确包含了该样板房的装饰装修、附属设施设备及附赠已装修地下室。

裁判结果：驳回上诉人王翠华的上诉，维持原判。

案件分析：引用本案例系为了提醒购房者，在签订购房补充协议时，往往约定的是与开发商协商内容，此时要特别注意明确各项内容，尽量将细节逐项列明，便于购房者在后期双方对协议内容产生争议时提供明确证据材料维护合法权益。

案例3、湖南宏吉置业发展有限公司、任金军房屋买卖合同纠纷

案号：(2021)湘01民终2712号

案情简述：上诉人宏吉公司称，焕居公司是涉案房屋装修的义务人以及装修逾期的责任方，被上诉人与焕居公司形成装修合同法律关系。一审判决突破合同相对性以及合同约定认定上诉人对装修逾期承担违约责任在认定事实和适用法律均存在错误。被上诉人已经与焕居公司就装修逾期等问题达成新的补充协议，已经解决了装修逾期等问题。被上诉人也认可因逾期装修等问题产生的责任归属焕居公司。

被上诉人任金军称装修合同的施工人由宏吉公司指定，任金军与焕居公司并未就装修事项进行过任何商议，装修项目标准都由宏吉公司与焕居公司确认，实质是代替宏吉公司履行精装义务。焕居公司的装修款项皆来源于宏吉公司。宏吉公司和焕居公司签订的精装修合作协议明确约定了宏吉公司收取精装修款项，再由宏吉公司支付给焕居公司，焕居公司的装修法律责任应由宏吉公司承担。

第三人焕居公司辩称，重新与业主方签订精装修补充协议，是作为之前双方签订的住宅装饰装修工程施工合同的补充与延续，合同约定焕居公司向业主方一次性支付补偿费用。至此业主方不得再向焕居公司主张任何权利，双方的装修的权利义务至此终结。

裁判结果：撤销原审判决，驳回任金军的全部诉讼请求。

案件分析：本案例是购房者对所购样板房装修的争议，本案的特殊点在于其与开发商签订《商品房买卖合同》后，又与开发商聘用的装修公司签订《住宅装饰装修合同》，且又对补充事项进行了约定。

本案单纯从交付结果上看，任金军将房款缴纳后，应收到按照样板房标准装修一致的房屋。但宏吉公司、焕居公司、任金军已将前述过程，外化为签订商品房买卖合同由宏吉公司将毛坯房销售给任金军，再由任金军与焕居公司另行签订装修合同，而装修费用（样板房标准）由宏吉公司支付。因此，宏吉公司不需要承担装修相关义务。

但需要注意的是，宏吉公司作为装修公司的选任人，应当对装修公司的选聘、装修过程的监管、装修款项的支付等承担相应的义务，购房者可以就宏吉公司在装修合同关系中的过错另行起诉，主张赔偿。

第三部分样板房买卖中的风险规避建议

样板房作为开发商通常以优惠方式销售的房屋，软装精美、隐蔽工程简陋的情况大有所在，作为购房者，因各种理由选购此类房屋时，可以参考下列建议：

1、与开发商签订全面的补充协议。补充协议的作用在于形成书面证据，购房者需要充分考虑交付标准、装饰装修替代物、装修损坏赔偿、责任承担主体、有无赠送项目等协商内容。关于交付标准的确认，最好要求开发商制作明细清单。

2、保留图像、影像材料。当无法书面记录样板房交付标准时，可以用手机、相机等拍照设备记录，并在视频中提出该部分是否属于交付标准内容，要求开发商给予明确答复。

3、履行好购买方责任，并保留相关证据。在房屋交付过程中，购房者应当及时对开发商提出的验房通知等作出回应，发现问题及时保存证据并要求开发商限期改正，最大程度避免己方损失。

关键词：

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