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地产视角｜住宅公共排污管道堵塞返水致房屋受损的责任承担问题的研究

Published:

2024-12-17

住宅公共排污管道堵塞返水导致业主房屋受损是现实生活中常见的问题，其产生原因往往是多样的。堵塞返水可能是开发商的设计、施工等缺陷造成的，也可能是物业公司未尽到合理的保养维护义务造成的，也可能是共用同一管道的业主使用不当造成的，甚至可能是前述多个因素叠加造成的。故，因住宅公共排污管道堵塞返水致房屋受损产生的纠纷的责任如何承担的问题，需要根据实际情况，逐一进行讨论处理。

引言

一、开发商、物业公司、共用公共排污管道的业主均有可能承担责任，而司法鉴定是查清排污管道堵塞返水原因与损失情况的重要环节。

由住宅公共排污管道堵塞返水导致房屋受损产生的纠纷本质上为侵权之诉，根据对相关裁判文书的梳理，潜在的侵权人一般是开发商、物业公司以及共用公共排污管道的业主。

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十条的规定：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。”可知，在此类诉讼中应当查明排污管道堵塞返水原因及损失情况。故一般需要通过司法鉴定的方式对于排污管道堵塞返水原因及损失情况进行专业鉴定。而司法鉴定可以确定排污管道堵塞的具体原因，如是否由于其他业主不当使用、管道老化、设计缺陷或其他技术问题所致。这些信息对于查清案件事实及责任划分非常重要。此外，司法鉴定可以相对准确评估因管道堵塞导致的财产损失，包括直接的物质损失（如家具、地板等）和间接损失（如租金损失、维修费用等），可以明确相关的赔偿金额。

当然，司法鉴定也存在无法鉴定或退鉴的情况，此时应结合具体案件事实，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条的规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”明确相关主体的责任承担比例。

二、开发商如存在设计或施工等缺陷导致公共排污管道堵塞反水，则应当对遭受财产损失的业主承担相应责任。

在分析因住宅公共排污管道堵塞反水产生的纠纷中开发商的责任承担具体问题之前，应明确开发商需要承担的责任类型以确定业主的请求权基础。一般而言，住宅公共排污管道堵塞反水致房屋受损的纠纷类型属于侵权纠纷，但开发商不同于其他主体，因开发商与业主之间就房屋存在买卖合同关系，所以发生公共排污管道堵塞反水对业主造成财产损失的情况时，产生原因可能是开发商未全面履行合同义务，存在设计或施工等方面的问题，此时业主不仅可以基于侵权上的请求权要求开发商承担责任，也可以基于合同上的请求权要求开发商承担责任。但，基于实践中多数公共排污管道堵塞反水往往是多因一果，物业公司、楼上共用同一公共排污管道的业主也是可能的侵权人，特别是超出开发商质保期的情况下，为方便案件处理，业主也可一并选择，向开发商主张基于侵权上的请求权。

具体到责任承担问题而言，住宅排污管道存在设计、施工等开发商的问题时，开发商作为相关责任方，应根据自身的责任范围和过错程度承担一定比例的赔偿责任，具体责任比例取决于各方的过错大小及造成的实际损害情况。在处理此类案件时，法院通常会考虑房屋是否处于保修期内、责任方知悉并应采取措施避免损害，以及业主是否及时报告损失等因素来确定责任分担。

参考案例：（2021）豫09民终3307号

法院观点：上诉人刘某购买的涉案该房屋系被上诉人某置业公司开发的新建小区，且由于被上诉人某置业公司的原因尚未给上诉人购买的该房屋办理产权证。上诉人刘某购买的该房屋位于楼房3层，但因该楼房1层、2层下水管道设计建设为单独下水管道，上诉人购买的涉案房屋与其他楼层住户共用下水管道，致使上诉人购买的涉案房屋的下水管道实际位于楼房该共用下水管道底层，存在共用下水管道堵塞时易造成该房屋下水管道反流污水的不合理风险及设计建设缺陷，且对于该层住户属于隐形瑕疵，购房人购买房屋和使用房屋时从外观无法发现。但被上诉人某置业公司在销售该房屋时，并未告知上诉人该房屋的下水管道位于该楼房共用下水管道底层的设计和建造结构，致使上诉人在购买该房屋及装修、使用房屋时无法预料且无法及时采取措施避免共用下水管道反流污水造成的损失。因此，对于上诉人购买的涉案房屋因共用下水管道堵塞造成返流污水进入上诉人房屋，并造成上诉人财产损失，被上诉人某置业公司有明显过错责任，综合具体案情分析，被上诉人某置业公司承担35%的赔偿责任较为适当。

三、物业公司如对公共排污管道未尽到维修保养义务，则应就公共排污管道堵塞返水对业主造成的损失承担相应责任。

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”此外，第九百八十五条规定：“管理人未履行或者未完全履行职责，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”

如果物业公司对公共排污管道未尽到维修保养义务，进而导致了公共排污管道堵塞返水并造成了业主的财产损失，那么，物业公司就需要根据其过错程度承担相应的赔偿责任。如果物业公司能够证明自己已经履行了相应的维修保养义务，或者损失是由于不可抗力、业主自身原因等造成的，则可能不承担责任或者减轻责任。

承前所述，具体责任的确定往往需要通过司法鉴定、现场勘查等方式来查明事实，并根据具体情况来判断物业公司的责任大小。如果物业公司确实存在过错，法院会根据过错程度判决其承担相应的赔偿责任。

参考案例：（2023）陕06民终1805号

法院观点：《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。据此，物业公司应当按照物业服务合同的约定及有关规定，全面履行自己的义务。物业公司对公共设施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理应予以重视，将其作为物业服务重点工作。如物业公司对排污、落水管道的日常管理、疏通、维护工作不到位，给业主造成损失的，应承担相应赔偿责任。

本案中，被上诉人房屋外部管道发生堵塞导致厨房管道返水，造成财产损失。因发生堵塞管道为室外排水管道，属于业主共用管道，应属建筑物共有部分，应当由上诉人即物业公司进行管理、疏通、维护，现因物业公司未尽到上述义务，应对被上诉人的损失承担赔偿责任。物业公司称其每年疏通一次小区的下水管道的义务，已经尽到管理责任，不承担赔偿责任，但提供的证据不足证明该主张。故物业公司应当就被上诉人的损失承担相应的赔偿责任。

四、公共排污管道堵塞返水后，如共用同一排污管道的业主存在不当使用或不能证明自己不存在不当使用的情况，也应当对遭受财产损失的业主承担侵权责任。

如果共用同一排污管道的业主存在不当使用行为，或者无法证明自己没有不当使用，那么这些业主可能需要对因管道堵塞返水导致的财产损失承担侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”如果共用同一排污管道的业主，明知或应知某些物品不能排入排污管道，但仍然排放污物，或者长期不当使用排污管道等导致排污管道堵塞返水。那么这些业主需要对因此造成的损失承担相应的责任。

另，如果无法确定具体是哪一位业主的不当使用导致了堵塞，但业主无法证明自己没有不当使用，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条的规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”因此，在公共排污管道堵塞返水的情况下，如果共用管道的业主存在不当使用行为或者无法证明自己无过错，这些业主可能需要根据各自的过错程度承担相应的侵权责任。而法院在审理此类案件时，会综合考虑各方证据，确定责任分配。

参考案例：（2020）苏01民终8253号

法院观点：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。”关于案涉管道被建筑垃圾堵塞的侵权主体问题。具体到本案，受损业主楼上12户业主对阳台等进行部分硬装，装修过程中需要进行泥沙搅拌、清洗工具等工作，均可能出现将水泥、黄沙等建筑垃圾倾倒至卫生间马桶或地漏的情况，仅凭《装修备案表》上记载的内容亦无法排除楼上12户业主装修行为可能造成的损害。现无法确定具体侵权人，应由实施相关行为的行为人承担连带责任，故楼上12户业主应对受损业主的损失承担责任。

五、因公共排污管道堵塞返水遭受财产损失的业主如对损害的发生和扩大有过错的，应当减轻其他侵权人的责任。

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条的规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。”如果受损的业主在公共排污管道堵塞返水中自身亦存在过错，导致了自己的财产损失或者损失扩大，那么应当减轻其他侵权人的责任。

例如房屋受损害的业主自己未按照规定使用排污管道，将非可降解物品排入管道，或在得知管道可能存在问题后，未及时通知物业公司或采取措施防止损失，抑或在损失发生后，未采取合理措施防止损失扩大等等。在此类情况下，业主自身存在过错，法院在判决时会根据业主的过错程度，相应减轻其他侵权人的责任。

当然，在实际操作中，责任的减轻程度需要根据案件的具体情况来确定。通常，法院会综合考虑各方的过错程度、行为与损害后果之间的因果关系等因素，来合理划分责任。如果业主的过错是损害发生或扩大的主要原因，那么其他侵权人的责任可能会大大减轻。反之，如果业主的过错较小，其他侵权人的责任则可能不会减轻太多。

参考案例：（2023）鄂08民终277号

法院观点：某物业公司作为该小区的物业服务公司，负有对公共排污管道进行疏通、维修义务，保障公共排污管道通畅，故某物业公司对公共排污设施疏通管理不到位导致发生返水事件，造成业主王某财产损失，应对该损失承担主要赔偿责任。业主王某接收房屋并装修后，作为房屋的权利人负有管理职责，一般情况下，出现返水，及时发现并采取措施，即可立即解决，并不会造成损失。由于房屋装修及家具材料的特殊性，被水浸泡时间的长短，对损害的扩大影响显著。因业主王某长期未入住，且在浸水几天后才由他人发现，对于浸水造成的扩大损失，业主王某亦负有一定责任。故在本案中，酌定某物业公司承担业主王某损失的主要责任，业主王某承担次要责任。

六、结语

在住宅公共排污管道堵塞返水致房屋受损的情况下，开发商、物业公司、共用公共排污管道的业主均有可能承担责任。开发商如存在设计或施工等缺陷导致公共排污管道堵塞返水，则应当对遭受财产损失的业主承担相应责任。物业公司如对公共排污管道未尽到维修保养义务，则应就公共排污管道堵塞返水对业主造成的损失承担相应责任。如共用同一排污管道的业主存在不当使用或不能证明自己不存在不当使用的情况，也应当对遭受财产损失的业主承担侵权责任。另，因公共排污管道堵塞返水遭受财产损失的业主如对损害的发生和扩大有过错的，应当减轻其他侵权人的责任。

关键词：

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