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视点 | 商业地产租赁法律风险与建议

Published:

2023-07-13

一、前言近年来，租赁市场降温、电商平台崛起，商业地产租赁发生的纠纷案件日益增多。相较于住宅租赁，商业地产租赁涉及的商业背景、商业利益更具特殊性和复杂性，因此该类纠纷也相对更复杂。笔者结合自身办理相关案件的经验及检索各地法院近年的裁判案例，对出租人在商业地产租赁过程中遇到的法律风险进行简单梳理和分析，并提出相应建议。二、商业地产租赁的法律风险 1、承租人将无房产证房屋出租的风险如果租赁房屋系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条规定，若未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设；或者租赁房屋系未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，则房屋租赁合同为无效合同，而出租人可能被认定为主要过错或同等过错，并因此承担损害赔偿责任。参考案例1、广东省高院2020粤民终2217号本院认为“……从租赁合同及补充协议约定来看，租赁物为房屋，因案涉房屋并没有取得建设工程规划许可，故租赁合同属于无效合同”。租赁房屋是否已经办理房产证，并非判断房屋租赁合同是否有效的唯一标准。在“预售+按揭”的购房模式下，如果出租人出租房屋时已经取得占用、使用权能，房屋租赁合同可以被认定为有效。参考案例2、（2020）湘01民终10100号关于合同的效力问题,本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。案涉厂房、仓库、办公楼未取得建设工程规划许可证,双方签订的《租赁合同书》因违反法律的强制性规定,为无效协议。一审法院依照公平原则对双方过错程度按照各自50%的比例，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的钢构扩建损失68400元，本院认为，因案涉合同无效，双方均有过错，一审依据双方过错程度，按照50%的比例认定钢构扩建损失34200元并无不当，本院予以维持。参考案例3、最高人民法院（2022）最高法民申302号最高院经审理后认为：“在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当”；“结合‘买卖不破租赁’的本意和公平原则，认定恒顺公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘小兵，刘小兵的出租行为实质上是向王媛洁让渡其从恒顺公司所取得的房屋占有、使用权，在刘小兵合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权，并无不当。” 建议：承租人在取得建设工程规划许可证后再将房屋出租；如果在出租前无法办理相应手续，建议在租赁合同或招租公告中明确规定，承租人已经知晓租赁房屋未取得房产证未取得建设规划许可，承租人不得以租赁房屋未取得房产证、未取得建设规划许可等原因主张合同无效、提出解约。承租人不得以房屋未取得规划许可租赁合同无效存在履约损失等事由向出租人主张损害赔偿。经政府部门批准建设并按照批准内容建设的临时建筑，在批准期限内属于合法建筑，出租人可依法出租。超过临时建筑批准使用期限的部分，一般被认定为无效，如出租人所出租的建筑物超过了批准期限，建议出租人尽快办理向政府主管部门办理延长使用期限的手续，尽可能避免合同部分无效的承租人索赔纠纷。 2、违反规划用途出租房屋风险《城乡规划法》第三条“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”第七条“经依法批准的城乡规划，未经法定程序不得修改。”出租人违法规划用途出租的租赁物，可能涉及合同解除及承租人索赔风险。参考案例4、（2022）皖03民终2324号本院认为，……合同双方对合同终止履行是否有过错，是否应承担相应的法律责任。《中华人民共和国城乡规划法》第三条规定：“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”根据上述法律规定，经营案涉游泳健身中心不能违反规划用途。合同约定的使用场地，无论是小停车场还是库房，作为游泳健身中心使用，均违反了规划用途，且当事人未举证已经规划审批。因此，因改变案涉场地规划用途导致合同目的不能实现，当事人可以以此为由要求解除合同。根据《合作合同》第5条约定，办理消防验收的主要义务在璞发酒店。由于案涉场地改造违反规划用途，必然导致消防无法验收，游泳健身中心无法经营，璞发酒店应负主要责任。杨子晗作为游泳健身中心实际投资者，其在投资建设前应充分了解案涉小停车场、库房的规划用途，理应知道不能随意改变建筑的规划用途，其未尽到该审慎义务，亦存在主观过错。根据双方的过错程度，本院酌定璞发酒店承担60%的责任，杨子晗承担40%的责任。一审法院根据杨子晗、璞发酒店之间的过错程度，酌定杨子晗承担70%的责任、璞发酒店承担30%的责任不当，本院予以纠正。建议：出租人需严格按照房屋规划用途对外出租；若需改变原规划使用用途出租，建议在租赁合同中明确约定承租人负责办理有关规划批准及施工手续，承租人不得以规划批准手续办理障碍等事由向出租人主张解约赔偿。 3、租赁合同开业率条款的法律风险基于商业物业的特殊属性，租赁双方往往对商场的开业率、开业时间有相应约定。如承租人未达到开业率要求或未实现双方约定的品牌入驻，法院可能认定为出租人存在违约，按比例承担违约责任。参考案例5、（2021）渝05民终69号本院认为，本案的争议焦点为鹏恒公司在履行合同过程中是否存在违约行为，以及是否应就此承担相应的违约责任。首先，鹏恒公司与萌呀公司所签订的房屋租赁合同补充协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。该补充协议明确约定商场开业时，鹏恒公司需保证商场内部主力商家（古德菲力健身，越界影城，万达宝贝王，NIKE、Adidas集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。鹏恒公司所出租的案涉房屋作为仁悦天地购物中心的组成部分，该购物中心所引入的商家等级与规模必然影响整个购物中心的层次定位与客流人数，故双方就补充协议中所约定的商家引进及开业属于租赁市场环境的保证条款，属于鹏恒公司的主要合同义务。截至2019年4月29日仁悦天地购物中心开业鹏恒公司并未按照合同约定保证古德菲力健身，万达宝贝王，NIKE，Adidas集合店或其他同等级商家进驻及同时开业，虽然鹏恒公司举示证据证明其引进了梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步kids商铺，但合同所约定的古德菲力健身、万达宝贝王均属于在全国范围享有一定知名度的连锁机构，rookie、特步kids同样在品牌的知名度与品牌定位上与NIKE、ADIDAS不属于同一级别，鹏恒公司主张其已与古德菲力健身、万达宝贝王签约，古德菲力健身与万达宝贝王违约不进驻与其无关，其与萌呀公司补充协议约定的为鹏恒公司需保证上述商家的引进并同时开业，即使鹏恒公司与上述商家进行了签约，但未同时开业亦不符合双方之间的合同约定，故鹏恒公司所举示的证据不足以证明其已按照合同约定履行了其招商义务，因鹏恒公司未按上述协议约定履行其合同义务，构成违约。虽然案涉房屋租赁合同及补充协议并未约定鹏恒公司违反上述约定的法律后果，但作为租赁市场环境的保证条款，鹏恒公司未履行相应的合同义务可以视为鹏恒公司向萌呀公司所交付的租赁场地不符合合同所约定目的。鹏恒公司举示萌呀公司使用案涉场地的证据并不能起到萌呀公司同意免除鹏恒公司市场环境保证条款的合同义务。因鹏恒公司向萌呀公司交付的场地不符合合同约定的目的，萌呀公司有权行使同时履行抗辩权暂缓向鹏恒公司支付相应的租金，鹏恒公司在接到萌呀公司的整改告知函后非但不按照合同约定履行相应的义务，反而向萌呀公司发出解除合同告知函，由此导致双方租赁合同解除的责任应由鹏恒公司承担。一审据此支持萌呀公司解除合同所产生的损失合理，鹏恒公司认为其不构成违约，不应承担赔偿责任的上诉理由本院不予支持。建议：建议将开业率约定为招租项目整体开业率，而不仅限于某一楼层或区域，而且尽量在合同约定中不特定某一品牌的入驻，出租人可以增加类型品牌多个种类。 4、租赁物瑕疵未披露告知风险出租人将未通过消防验收或竣工验收的房屋出租给承租人，不必然导致租赁合同无效。《消防法》第13条规定“必须实行消防验收制度的建设工程，未经验收不得投入使用。”《建筑法》第六十一条建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，禁止投入使用。上述条款是关于租赁物使用条件的强制性规定，如出租人未披露租赁物未通过消防验收及竣工验收的现状，承租人可能以租赁物不适格，租赁合同目的无法实现为由请求解除合同并要求出租人赔偿装修损失。法律依据：《中华人民共和国民法典》第724条规定“租赁物具有违反法律、行政法规关于适用条件的强制性规定情形，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。” 参考案例6、最高人民法院（2018）最高法民申871号裁定本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。参考案例7、最高人民法院(2021)最高法民申4912号本院认为……根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。建议：笔者认为，在出租未办理房产证的在建工程时，出租人应在租赁合同明确约定租赁物的交付方式为现状交付，明确承租人已经知晓租赁物未办理房产证的现

一、前言

近年来，租赁市场降温、电商平台崛起，商业地产租赁发生的纠纷案件日益增多。相较于住宅租赁，商业地产租赁涉及的商业背景、商业利益更具特殊性和复杂性，因此该类纠纷也相对更复杂。笔者结合自身办理相关案件的经验及检索各地法院近年的裁判案例，对出租人在商业地产租赁过程中遇到的法律风险进行简单梳理和分析，并提出相应建议。

二、商业地产租赁的法律风险

1、承租人将无房产证房屋出租的风险

如果租赁房屋系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条规定，若未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设；或者租赁房屋系未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，则房屋租赁合同为无效合同，而出租人可能被认定为主要过错或同等过错，并因此承担损害赔偿责任。

参考案例1、广东省高院2020粤民终2217号

本院认为“……从租赁合同及补充协议约定来看，租赁物为房屋，因案涉房屋并没有取得建设工程规划许可，故租赁合同属于无效合同”。

租赁房屋是否已经办理房产证，并非判断房屋租赁合同是否有效的唯一标准。在“预售按揭”的购房模式下，如果出租人出租房屋时已经取得占用、使用权能，房屋租赁合同可以被认定为有效。

参考案例2、（2020）湘01民终10100号

关于合同的效力问题,本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。案涉厂房、仓库、办公楼未取得建设工程规划许可证,双方签订的《租赁合同书》因违反法律的强制性规定,为无效协议。一审法院依照公平原则对双方过错程度按照各自50%的比例，并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张的钢构扩建损失68400元，本院认为，因案涉合同无效，双方均有过错，一审依据双方过错程度，按照50%的比例认定钢构扩建损失34200元并无不当，本院予以维持。

参考案例3、最高人民法院（2022）最高法民申302号

最高院经审理后认为：“在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当”；“结合‘买卖不破租赁’的本意和公平原则，认定恒顺公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘小兵，刘小兵的出租行为实质上是向王媛洁让渡其从恒顺公司所取得的房屋占有、使用权，在刘小兵合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权，并无不当。”

建议：承租人在取得建设工程规划许可证后再将房屋出租；如果在出租前无法办理相应手续，建议在租赁合同或招租公告中明确规定，承租人已经知晓租赁房屋未取得房产证未取得建设规划许可，承租人不得以租赁房屋未取得房产证、未取得建设规划许可等原因主张合同无效、提出解约。承租人不得以房屋未取得规划许可租赁合同无效存在履约损失等事由向出租人主张损害赔偿。

经政府部门批准建设并按照批准内容建设的临时建筑，在批准期限内属于合法建筑，出租人可依法出租。超过临时建筑批准使用期限的部分，一般被认定为无效，如出租人所出租的建筑物超过了批准期限，建议出租人尽快办理向政府主管部门办理延长使用期限的手续，尽可能避免合同部分无效的承租人索赔纠纷。

2、违反规划用途出租房屋风险

《城乡规划法》第三条“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”第七条“经依法批准的城乡规划，未经法定程序不得修改。”出租人违法规划用途出租的租赁物，可能涉及合同解除及承租人索赔风险。

参考案例4、（2022）皖03民终2324号

本院认为，……合同双方对合同终止履行是否有过错，是否应承担相应的法律责任。《中华人民共和国城乡规划法》第三条规定：“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”第七条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”根据上述法律规定，经营案涉游泳健身中心不能违反规划用途。合同约定的使用场地，无论是小停车场还是库房，作为游泳健身中心使用，均违反了规划用途，且当事人未举证已经规划审批。因此，因改变案涉场地规划用途导致合同目的不能实现，当事人可以以此为由要求解除合同。根据《合作合同》第5条约定，办理消防验收的主要义务在璞发酒店。由于案涉场地改造违反规划用途，必然导致消防无法验收，游泳健身中心无法经营，璞发酒店应负主要责任。杨子晗作为游泳健身中心实际投资者，其在投资建设前应充分了解案涉小停车场、库房的规划用途，理应知道不能随意改变建筑的规划用途，其未尽到该审慎义务，亦存在主观过错。根据双方的过错程度，本院酌定璞发酒店承担60%的责任，杨子晗承担40%的责任。一审法院根据杨子晗、璞发酒店之间的过错程度，酌定杨子晗承担70%的责任、璞发酒店承担30%的责任不当，本院予以纠正。

建议：出租人需严格按照房屋规划用途对外出租；若需改变原规划使用用途出租，建议在租赁合同中明确约定承租人负责办理有关规划批准及施工手续，承租人不得以规划批准手续办理障碍等事由向出租人主张解约赔偿。

3、租赁合同开业率条款的法律风险

基于商业物业的特殊属性，租赁双方往往对商场的开业率、开业时间有相应约定。如承租人未达到开业率要求或未实现双方约定的品牌入驻，法院可能认定为出租人存在违约，按比例承担违约责任。

参考案例5、（2021）渝05民终69号

本院认为，本案的争议焦点为鹏恒公司在履行合同过程中是否存在违约行为，以及是否应就此承担相应的违约责任。首先，鹏恒公司与萌呀公司所签订的房屋租赁合同补充协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。该补充协议明确约定商场开业时，鹏恒公司需保证商场内部主力商家（古德菲力健身，越界影城，万达宝贝王，NIKE、Adidas集合店或其他同等级商家）进驻及同时开业。鹏恒公司所出租的案涉房屋作为仁悦天地购物中心的组成部分，该购物中心所引入的商家等级与规模必然影响整个购物中心的层次定位与客流人数，故双方就补充协议中所约定的商家引进及开业属于租赁市场环境的保证条款，属于鹏恒公司的主要合同义务。

截至2019年4月29日仁悦天地购物中心开业鹏恒公司并未按照合同约定保证古德菲力健身，万达宝贝王，NIKE，Adidas集合店或其他同等级商家进驻及同时开业，虽然鹏恒公司举示证据证明其引进了梦氏健身、探险阳光乐园、rookie、特步kids商铺，但合同所约定的古德菲力健身、万达宝贝王均属于在全国范围享有一定知名度的连锁机构，rookie、特步kids同样在品牌的知名度与品牌定位上与NIKE、ADIDAS不属于同一级别，鹏恒公司主张其已与古德菲力健身、万达宝贝王签约，古德菲力健身与万达宝贝王违约不进驻与其无关，其与萌呀公司补充协议约定的为鹏恒公司需保证上述商家的引进并同时开业，即使鹏恒公司与上述商家进行了签约，但未同时开业亦不符合双方之间的合同约定，故鹏恒公司所举示的证据不足以证明其已按照合同约定履行了其招商义务，因鹏恒公司未按上述协议约定履行其合同义务，构成违约。虽然案涉房屋租赁合同及补充协议并未约定鹏恒公司违反上述约定的法律后果，但作为租赁市场环境的保证条款，鹏恒公司未履行相应的合同义务可以视为鹏恒公司向萌呀公司所交付的租赁场地不符合合同所约定目的。鹏恒公司举示萌呀公司使用案涉场地的证据并不能起到萌呀公司同意免除鹏恒公司市场环境保证条款的合同义务。

因鹏恒公司向萌呀公司交付的场地不符合合同约定的目的，萌呀公司有权行使同时履行抗辩权暂缓向鹏恒公司支付相应的租金，鹏恒公司在接到萌呀公司的整改告知函后非但不按照合同约定履行相应的义务，反而向萌呀公司发出解除合同告知函，由此导致双方租赁合同解除的责任应由鹏恒公司承担。一审据此支持萌呀公司解除合同所产生的损失合理，鹏恒公司认为其不构成违约，不应承担赔偿责任的上诉理由本院不予支持。

建议：建议将开业率约定为招租项目整体开业率，而不仅限于某一楼层或区域，而且尽量在合同约定中不特定某一品牌的入驻，出租人可以增加类型品牌多个种类。

4、租赁物瑕疵未披露告知风险

出租人将未通过消防验收或竣工验收的房屋出租给承租人，不必然导致租赁合同无效。《消防法》第13条规定“必须实行消防验收制度的建设工程，未经验收不得投入使用。”《建筑法》第六十一条建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，禁止投入使用。上述条款是关于租赁物使用条件的强制性规定，如出租人未披露租赁物未通过消防验收及竣工验收的现状，承租人可能以租赁物不适格，租赁合同目的无法实现为由请求解除合同并要求出租人赔偿装修损失。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第724条规定“租赁物具有违反法律、行政法规关于适用条件的强制性规定情形，致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。”

参考案例6、最高人民法院（2018）最高法民申871号裁定

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。

参考案例7、最高人民法院(2021)最高法民申4912号

本院认为……根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

建议：笔者认为，在出租未办理房产证的在建工程时，出租人应在租赁合同明确约定租赁物的交付方式为现状交付，明确承租人已经知晓租赁物未办理房产证的现状、知悉租赁物的各项审批及验收、使用等情况并保证不会以租赁物的现状为由提请解约或要求赔偿。

5、出租人采取停止供电供水措施风险

商业地产租赁合同中通常约定有承租人未支付租金或存在其他违约行为时，出租人享有停水、停电的权利。实践中，一般而言，如果出租人是以承租人迟延支付租金采取间歇性停水停电措施的，人民法院倾向于认定为属于出租人行使合同抗辩权。

如果出租人以合同解约为目的采取停水停电措施，一般而言，法院会审查承租人违约行为是否会导致合同目的无法实现。如果承租人是轻微违约，而出租人以合同约定有停水停电权利为由采取长时间停水断电措施，出租人的行为可能会被认定为权利滥用。《民法典》规定有出租人保障租赁物适租的义务，出租人可能会面临对承租人的违约赔偿问题。

另外，出租人根据合同约定通过停水、停电行使催告权后，如果长期未解除租赁合同，而承租人因为停水、停电导致房屋无法经营使用的状态一直持续，在此情况下出租人应对未积极行使权利而承担损失扩大部分。

参考案例8、重庆市中级人民法院(2017)渝01民终1509号

本院认为……对于2015年12月10日至2016年6月23日的租金、物管费、经营管理费的问题。因新文行公司租赁商铺用于灯饰经营，停电后必然造成其无法正常营业。现由于禧纳都公司的原因导致租赁商铺新文行公司不能正常使用，故对于禧纳都公司请求该期间的房屋租金、物管费、经营管理费本院不予支持。

参考案例9、（2020）粤0106民初17213号

本院认为……原、被告双方对于《租赁合同》已经解除没有争议，但对于导致合同解除的责任归属有争议。从本案查明的事实看，一方面，案涉商铺因有为公司拖欠水电费、管理费等费用曾被停水停电，这必然会对原告使用案涉商铺进行经营产生一定影响，但本案证据不足以证明上述停水停电情形已经达到导致原告合同目的无法实现的程度；另一方面，原告不支付2020年5月起租金的行为也加剧了案涉商铺被停水停电的局面，况且原告于2020年5月15日自行搬离了案涉商铺也属于终止履约的行为，综合原告和有为公司双方履行合同的情况，本院根据公平原则认定原告和有为公司对导致合同解除各占50%责任。

建议：建议将停水停电的救济方法明确约定在合同中。其次，在承租人有违约行为的情况下，需先行书面告知改正或警告。最后，在履行完上述程序后，可采取非持续性的、不影响商铺正常经营的停水停电措施。在承租人长期不支付租金的情形下，及时根据合同约定解除与承租人之间的租赁合同。

6、出租租赁物原状证据不足或未及时就承租人擅自建设建筑物提出异议，存在恢复原状诉请不被支持或承担部分扩建造价费用的风险

大型商业地产租赁合同履约过程中，承租人可能擅自搭建建筑物，对于承租人擅自搭建或增设的建筑物，出租人往往以未经其同意为由，援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，请求恢复原状或赔偿损失。但出租人在此类纠纷中往往存在如下两方面的风险：一则，出租人无证据证明出租原状，因证据不足导致排除妨碍或赔偿损失诉请无法支持。二则，出租人长期未对承租人的违建行为提出异议或未向有关政府部门反映，可能被认定为默许建设并因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定出租人承担部分扩建造价费用。

对于风险一：如果出租人出租的是有房屋产权证的租赁物，一般而言，出租人的不动产权证附件房产分户平面图、房屋登记表，或去不动产登记部门调取的租赁房屋测绘报告、出租时的照片视频等资料即可说明出租租赁物原状；如若出租人出租的租赁物是未办房屋不动产权证，没有测绘报告、分户图等文件，出租人可能在排除妨碍、恢复原状诉请中面临举证不能的败诉风险。

对于风险二：出租人如对承租人擅自建设建筑物的行为长期不提异议，可能被认定为默许。因此出租人可能承担50%的扩建造价费用。

参考案例10、山东省高级人民法院民事裁定书（2021）鲁民申4097号

本案审查的焦点是原审判决申请人按涉案评估价值的50%即2551285元补偿被申请人是否具有事实根据及法律依据。涉案《军队房地产租赁合同》第一条明确约定,“租赁用途为库存、食品加工、宾馆等”，应视为申请人同意被申请人添加建筑物。申请人2017年5月24日通知被申请人90日内腾退全部租赁物，系执行中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知（军发[2016]58号）》的行为，不属于违约行为。原审按照中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅2018年6月印发的《关于深入推进全面停止军队有偿服务工作的指导意见》关于“合同协议未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿的”精神，结合双方合同约定及被申请人租赁期间增加部分建筑物并硬化路面的事实，认定申请人应对被申请人不能继续使用涉案租赁物导致的经济损失给予合理的补偿，并酌定按照评估价值的50%确定补偿金额并无不当。一审法院根据被申请人的申请，依法委托临沂金桥通达资产评估事务所作出以2018年7月27日为评估基准日的临金评报字（2019）第015号评估报告，申请人虽对该评估报告提出部分异议，但未提交有效证据予以推翻或申请重新鉴定，故原审采信涉案评估报告亦无不当。

建议：对于长期商业地产租赁合同，如果有部分租赁物属于无证房屋，建议出租人在出租前先委托测绘机构出具测绘报告及租赁物布局图，由承租人对出租租赁物的原状进行签章确认，避免出现出租原状无法证明的情况。另外，对于承租人违建行为，出租人应及时函告承租人，停止违法建设并通知承租人需自行承担违法建设的建造成本，在租赁合同终止后不得要求折价补偿，

同时要求承租人签章确认。

7、长期商业地产租赁合同未明确约定新增建筑物折旧期限的风险

长期商业地产出租过程中出租人可能基于承租人的租赁用途允许增设建筑物。如若租赁合同未约定新增建筑物的建造成本分担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，如办理合法建设手续，扩建造价费用由出租人承担。如未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方负担。增设建筑物不同于装修装饰行为，按照租赁规则，经出租人同意的装修装饰，在租赁合同到期后，如能拆除的可由承租人自行拆除，而作为附合在建筑物上无法拆除的装修，出租人无需补偿。

参考案例11、德州市中级人民法院二审（2020）鲁14民终2532号

法院生效判决认为：关于涉案租赁土地上鑫泰公司修建的房屋是否应予补偿问题。本案《土地租赁协议》是基于郝王庄镇政府贯彻招商引资政策，发展地方经济而签订。从协议内容看，郝王庄镇政府要求鑫泰公司在租赁土地上投资建厂，因此，鑫泰公司所修建的房屋等构筑物不属于违章建筑，其修建房屋等构筑物是经郝王庄镇政府同意的。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”依据上述法律规定，双方租赁合同解除后，作为出租人的郝王庄镇政府要求鑫泰公司拆除地上的建筑物，将土地恢复原状，不符合公平原则。而且在（2009）武商初字第315号民事调解书中，鑫泰公司应偿还郝王庄镇政府的租赁费，是由鑫泰公司拥有的厂房作抵押担保，待处理厂房时所得价款优先用于清偿上列款项，更进一步证明对于涉案租赁费双方当事人是同意以鑫泰公司建设的厂房等构筑物作为实现债权的抵押担保的。现郝王庄镇政府要求解除双方的租赁协议，拆除地上建筑物，但是在郝王庄镇政府要求鑫泰公司投资建设厂房的情况下，如果将厂房等构筑物拆除，势必会对鑫泰公司造成巨大损失。虽然鑫泰公司没有在一审中提出反诉请求，但一审法院基于尽量减少当事人损失和将租赁土地上的建筑物最大价值利用的考虑，判决郝王庄镇政府根据评估价值对鑫泰公司作出赔偿并无不当。

关于涉案租赁土地的评估价值问题。郝王庄镇政府为了招商引资，发展地方经济与鑫泰公司签订了租赁协议，协议中约定鑫泰公司投资1000万元建厂，该租赁土地的使用年限不低于十年。郝王庄镇政府将涉案土地及鑫泰公司建设的厂房租赁给龙赢公司时，双方约定的租赁期限是30年。通过上述两份租赁协议的约定，可以证明，鑫泰公司建设的房屋等构筑物的使用期限并非只是为了使用十年。评估机构根据房屋及构筑物的现状进行价值评估认定并无不当，一审法院采用该评估报告确定鑫泰公司建设的房屋及构筑物的价值符合法律规定。

建议：出租人如同意承租人扩建建筑物，建议在租赁合同或扩建文件中明确承租人扩建建筑物的折旧期限或明确约定租赁合同期限届满、承租人违约导致租赁合同解除情形下新增建筑物的补偿规则，同时明确是否补偿或补偿的计算公式，尽量避免因合同约定不清发生纠纷。

8、大型商业地产租赁承租人明确不履行租赁合同情形下的风险

大型商业地产租赁项目涉及承租人的进场装修、按时开业、按期支付租金、按约接收使用租赁物问题，且租期较长。租赁合同是否可以继续履行依赖于合同双方的相互信赖，属于《民法典》规定的债务执行标的不适于强制执行的情形；因此，如承租人决定不再继续履行租赁合同，租赁合同可能因标的不适于强制执行为由而判令解除。

参考案例12、中华人民共和国最高人民法院（2016）最高法民终743号民事判决书。

大世界实业集团公司请求新华百货继续履行的内容包括新华百货应继续依约接收房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。而本案中，新华百货与大世界实业集团公司之间就是否符合房屋接收条件等问题自2013年起就发生争议，2014年提起本案诉讼，可见，双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，并非短时间内即可履行完毕，在新华百货不愿继续履行合同或者已经以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。在这种情况下，一审判决判令继续履行案涉合同，显属适用法律错误，故本院对此予以纠正，对大世界实业集团公司主张继续履行合同的请求不予支持。

建议：对于大型商业地产租赁合同的履约过程中，如承租人明确不继续履行租赁合同情形下，是否应当解约的问题。目前司法实践存在不同观点，部分观点认为，债务标的不适于强制执行的情形仅限于人身属性密切相关的合同，比如演员表演合同，技术开发合同等，租赁合同不应适用。

考虑到目前存在争议的现状，建议出租人在租赁合同中明确约定承租人不继续履行租赁合同情形下需支付高额违约金。另外，出租人需注意如承租人已经明确函告不再履约，出租人可及时向法院诉请继续履行合同，避免因长期不行权自担租赁物空置期间的租金损失。

三、结语

商业地产租赁项目远非出租人交房、承租人交租的简单问题，出租人需在租赁物交付、承租人增建建筑物、租赁用途、建设手续、瑕疵披露等环节审慎注意，同时需要对合同订立、履行、解除及解除后处理等环节进行风险把控，避免处于被动或不利地位，减少不必要损失。

关键词：

地产视角 | 建设工程中“介绍费”的合法性分析——从居间合同角度探究

视点 | 新法速递——国务院正式发布《私募投资基金监督管理条例》

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