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视点 | 抵押权人对抵押物租金是否享有优先受偿权
Published:
2023-04-19
抵押权人对抵押物产生的租金是否享有优先受偿权，本文作出如下分析： 一、【法条链接】 《民法典》第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。” 《民法典》第三百二十一条规定：“天然孳息由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。” 原《物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。” 分析：根据《民法典》上述法律规定，抵押权人对抵押财产收取租金的前提有以下四点：一、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；二、抵押财产被人民法院依法扣押的（自扣押之日起，抵押权人有权对抵押财产收取租金）；三、抵押权人应通知应当清偿法定孳息的义务人；四、孳息应当先充抵收取孳息的费用。 根据上述法律规定，抵押权人有权收取抵押物产生的租金，那么当该抵押物租金上存在其他权利，抵押权人对该租金收益是否享有优先受偿权《民法典》并未对此作出明确规定。 二、【典型案例】 案例一：（2019）最高法执监479号 案件经过： 被执行人候福江拥有的位于临汾市向阳路13号楼房，自2015年8月15日起由共有人刘淑平以每年租金180万元出租给中国农业发展银行临汾市分行。临汾中院于2016年5月19日依据（2016）晋10执21号执行裁定通知协助执行人中国农业发展银行临汾市分行，协助冻结（暂停支付）被执行人侯福江位于临汾市向阳路13号楼房的租金，并执行了该房产2017年度租金。 2015年1月28日，唐岫汾取得被执行人候福江上述案涉房产抵押权，房屋他项权证为（临房他证抵押）字XX号。2017年8月1日，抵押权人唐岫汾在尧都区人民法院申请执行该房产，尧都区人民法院作出（2016）晋1002执2587之二号执行裁定，查封了该房产。2018年3月29日，尧都区人民法院作出（2016）晋1002执2587之一执行裁定，变更申请执行人为唐东晋。2018年7月20日，尧都区人民法院依据（2016）晋1002执2587之五执行裁定，通知该房屋承租人中国农业发展银行临汾市分行将房屋租金协助提取。 临汾中院执行的山西同世达煤化工集团隆顺焦铁有限公司与李俊生、白云杰、侯福江借款合同纠纷一案中，唐东晋对临汾中院作出（2016）晋10执21号协助执行通知要求中国农业发展银行临汾市分行协助执行租金的行为不服，提出书面异议。 法院观点： 本院认为，本案的焦点问题是，1.抵押权人对抵押物优先受偿的效力是否及于抵押物的法定孳息；2.抵押物的法定孳息因另案普通金钱债权被其他法院查封，抵押权人是否有权收取法定孳息。 1.抵押权人对抵押物优先受偿的效力是否及于抵押物的法定孳息 依据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，抵押债权人在满足抵押债权已届期满且法院采取扣押措施的条件下可以收取担保物的法定孳息。抵押权的效力不及于查封扣押前的法定孳息，但法院对抵押财产采取查封扣押措施就意味着抵押权进入实现程序，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。抵押权的本质是以抵押物的交换价值保证抵押债权的实现，在法院查封该财产后，租金作为抵押物交换价值的一部分，应当算入抵押权优先受偿的范围内。本案作为执行优先债权的执行法院尧都区人民法院于2018年7月20日通知该房屋承租人即协助执行人中国农业发展银行临汾市分行协助提取房屋租金，故在2018年7月20日之后的房屋租金可以作为抵押房产的法定孳息由尧都区人民法院取得。 2.抵押物的法定孳息因另案普通金钱债权被其他法院查封，抵押权人是否有权收取法定孳息 《中华人民共和国物权法》第一百九十七条关于债权人收取孳息的规定是否意味着该债权人可以直接以该孳息获得清偿。“有权收取”系指债权人对法定孳息享有管理权而非处分权。抵押权人享有孳息收取权，并不影响孳息所有权的归属，该孳息仍属抵押人所有。因此，本案无论何方债权人取得该孳息，均不能获得直接受到清偿的法律效力。抵押物不论被哪个债权的执行法院扣押，均不影响抵押权人优先受偿权。临汾中院在本案异议程序中将2018年7月20日之后的房屋租金的收取权转移给优先债权执行法院尧都区人民法院，保障了抵押权人收取法定孳息的权利，其作出的（2018）晋10执异112号执行裁定符合法律规定。山西高院（2019）晋执复39号执行裁定撤销临汾中院（2018）晋10执异112号执行裁定于法无据，应当予以纠正。 案例二：（2020）最高法民申2989号 案件经过： 2016年11月22日.23日，深圳汇中公司作为出质人，万兆公司作为质权人在中国人民银行征信中心办理了动产权属统一登记-变更登记：质押财产描述部分明确载明:出质人以其拥有对北京市天朗园Ｃ座4套商业房产现时及以后租金收益权提供质押,直至借款方付清借款本息。 2016年1月26日，A银行天保支行就深圳汇中公司所有的北京市商业房产，办理抵押登记手续。 2017年5月12日，A市高级人民法院查封了深圳汇中公司名下坐落北京市天朗园Ｃ座4套商业房产，期限为2017年5月12日至2020年5月11日。2018年6月5日，太原市中级人民法院以查封了上述房产。2018年6月29日，呼和浩特市中级人民法院查封了上述房产。 A银行天保支行与俊安公司、深圳汇中公司因借款合同纠纷一案，A市高级人民法院于作出民事判决确认了对汇中公司所有的位于北京市朝阳区商业房地产优先受偿权，判决生效后，A银行天保支行向A市高级人民法院申请执行。A市高级人民法院指定A市第二中级人民法院负责执行。后A市第二中级人民法院作出（2018）津02执621号之一执行裁定：拍卖深圳汇中公司名下位于北京市朝阳区商业房地产。万兆公司对拍卖深圳汇中公司名下坐落北京市朝阳区商业房产提出执行异议。 法院观点： 本院认为：结合万兆公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，本院主要审查的问题为：万兆公司有关中止执行汇中公司名下位于北京市朝阳区商业房产的诉讼请求能否成立。 为保护案外人、当事人对执行标的所享有的合法权益，现行法律规定了执行异议之诉制度。案外人、当事人提起执行异议之诉的目的在于请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为。由此，是否存在足以排除或者继续对特定执行标的的执行行为的事由，则是人民法院判断当事人的诉讼请求能否成立的关键所在。本案中，作为案外人的万兆公司提起执行异议之诉，请求法院中止执行汇中公司名下坐落北京市朝阳区商业房产,主要理由为万兆公司与汇中公司签订了《担保合同》，且向中国人民银行征信中心办理了《动产权属统一登记》，A银行天保支行是否对案涉房产享有抵押权，均不能对抗万兆公司对案涉房产享有租金质押权。 根据已查明的本案事实，2016年1月26日，A银行天保支行就案涉房产办理抵押登记手续。2016年11月22日，万兆公司就案涉房产现时及以后租金收益办理了出质登记。前述事实表明，A银行天保支行依法对案涉房产享有抵押权，也即在债务人不履行债务时，抵押权人A银行天保支行有权就案涉房产折价、拍卖、变卖抵押物所得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿的权利。万兆公司则对案涉房产租金收益，仅是相较于无担保的普通债权人享有优先受偿的权利。从现行法律规定看，对于同一财产向两个以上债权人抵押的，法律确立了根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序的规则。显然，本案中万兆公司所享有的质权并不足以对抗A银行天保支行的抵押权。由此，A银行天保支行向人民法院申请执行案涉房产的请求具有法律依据，万兆公司以其享有应收账款质权对抗A银行天保支行的抵押权为由，主张中止执行案涉房产的请求法律依据不足。万兆公司仅可在抵押权人A银行天保支行的债权得以完全清偿后租金仍有剩余时，就该剩余部分租金享有优先受偿权。 此外，关于《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款所规定的抵押权人通知义务的法律性质问题。万兆公司申请再审主张抵押权人的通知义务为抵押权效力及于租金收益孳息的生效要件，而非对抗要件，一审法院认定为对抗要件错误。本院认为，该理由亦不能成立。首先，抵押权作为非占有性担保物权，通常而言，抵押权设立后，抵押财产产生的孳息应由抵押人所有。但是，在抵押财产被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现。基于此，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人。其次，从立法目的角度考量，法律关于抵押财产孳息的规定，是为了防止抵押权进入实现程序后抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物的行为。抵押财产的孳息由抵押权人享有有利于抵押权的实现，符合法律规范的目的。第三，抵押财产的孳息，通常涉及清偿法定孳息义务人的权益，赋予抵押权人的通知义务，有利于防止债务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。但抵押权人是否履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，也即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。 三、律师小结 综上案例一和案例二可以看出，案例一和案例二均认可抵押权人对抵押物优先受偿的效力及于抵押物产生的租金，此为目前的关于抵押物租金优先受偿权的主流观点，同时，抵押权设立后，抵押物产生的租金应由抵押人所有，在抵押物被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现，该种情形下，抵押物被扣押后的租金属于抵押权人，同时，抵押权人是否对应当清偿法定孳息的义务人履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。
抵押权人对抵押物产生的租金是否享有优先受偿权，本文作出如下分析：
一、【法条链接】
《民法典》第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”
《民法典》第三百二十一条规定：“天然孳息由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。”
原《物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”
分析：根据《民法典》上述法律规定，抵押权人对抵押财产收取租金的前提有以下四点：一、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；二、抵押财产被人民法院依法扣押的（自扣押之日起，抵押权人有权对抵押财产收取租金）；三、抵押权人应通知应当清偿法定孳息的义务人；四、孳息应当先充抵收取孳息的费用。
根据上述法律规定，抵押权人有权收取抵押物产生的租金，那么当该抵押物租金上存在其他权利，抵押权人对该租金收益是否享有优先受偿权《民法典》并未对此作出明确规定。
二、【典型案例】
案例一：（2019）最高法执监479号
案件经过：
被执行人候福江拥有的位于临汾市向阳路13号楼房，自2015年8月15日起由共有人刘淑平以每年租金180万元出租给中国农业发展银行临汾市分行。临汾中院于2016年5月19日依据（2016）晋10执21号执行裁定通知协助执行人中国农业发展银行临汾市分行，协助冻结（暂停支付）被执行人侯福江位于临汾市向阳路13号楼房的租金，并执行了该房产2017年度租金。
2015年1月28日，唐岫汾取得被执行人候福江上述案涉房产抵押权，房屋他项权证为（临房他证抵押）字XX号。2017年8月1日，抵押权人唐岫汾在尧都区人民法院申请执行该房产，尧都区人民法院作出（2016）晋1002执2587之二号执行裁定，查封了该房产。2018年3月29日，尧都区人民法院作出（2016）晋1002执2587之一执行裁定，变更申请执行人为唐东晋。2018年7月20日，尧都区人民法院依据（2016）晋1002执2587之五执行裁定，通知该房屋承租人中国农业发展银行临汾市分行将房屋租金协助提取。
临汾中院执行的山西同世达煤化工集团隆顺焦铁有限公司与李俊生、白云杰、侯福江借款合同纠纷一案中，唐东晋对临汾中院作出（2016）晋10执21号协助执行通知要求中国农业发展银行临汾市分行协助执行租金的行为不服，提出书面异议。
法院观点：
本院认为，本案的焦点问题是，1.抵押权人对抵押物优先受偿的效力是否及于抵押物的法定孳息；2.抵押物的法定孳息因另案普通金钱债权被其他法院查封，抵押权人是否有权收取法定孳息。
1.抵押权人对抵押物优先受偿的效力是否及于抵押物的法定孳息
依据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，抵押债权人在满足抵押债权已届期满且法院采取扣押措施的条件下可以收取担保物的法定孳息。抵押权的效力不及于查封扣押前的法定孳息，但法院对抵押财产采取查封扣押措施就意味着抵押权进入实现程序，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。抵押权的本质是以抵押物的交换价值保证抵押债权的实现，在法院查封该财产后，租金作为抵押物交换价值的一部分，应当算入抵押权优先受偿的范围内。本案作为执行优先债权的执行法院尧都区人民法院于2018年7月20日通知该房屋承租人即协助执行人中国农业发展银行临汾市分行协助提取房屋租金，故在2018年7月20日之后的房屋租金可以作为抵押房产的法定孳息由尧都区人民法院取得。
2.抵押物的法定孳息因另案普通金钱债权被其他法院查封，抵押权人是否有权收取法定孳息
《中华人民共和国物权法》第一百九十七条关于债权人收取孳息的规定是否意味着该债权人可以直接以该孳息获得清偿。“有权收取”系指债权人对法定孳息享有管理权而非处分权。抵押权人享有孳息收取权，并不影响孳息所有权的归属，该孳息仍属抵押人所有。因此，本案无论何方债权人取得该孳息，均不能获得直接受到清偿的法律效力。抵押物不论被哪个债权的执行法院扣押，均不影响抵押权人优先受偿权。临汾中院在本案异议程序中将2018年7月20日之后的房屋租金的收取权转移给优先债权执行法院尧都区人民法院，保障了抵押权人收取法定孳息的权利，其作出的（2018）晋10执异112号执行裁定符合法律规定。山西高院（2019）晋执复39号执行裁定撤销临汾中院（2018）晋10执异112号执行裁定于法无据，应当予以纠正。
案例二：（2020）最高法民申2989号
案件经过：
2016年11月22日.23日，深圳汇中公司作为出质人，万兆公司作为质权人在中国人民银行征信中心办理了动产权属统一登记-变更登记：质押财产描述部分明确载明:出质人以其拥有对北京市天朗园Ｃ座4套商业房产现时及以后租金收益权提供质押,直至借款方付清借款本息。
2016年1月26日，A银行天保支行就深圳汇中公司所有的北京市商业房产，办理抵押登记手续。
2017年5月12日，A市高级人民法院查封了深圳汇中公司名下坐落北京市天朗园Ｃ座4套商业房产，期限为2017年5月12日至2020年5月11日。2018年6月5日，太原市中级人民法院以查封了上述房产。2018年6月29日，呼和浩特市中级人民法院查封了上述房产。
A银行天保支行与俊安公司、深圳汇中公司因借款合同纠纷一案，A市高级人民法院于作出民事判决确认了对汇中公司所有的位于北京市朝阳区商业房地产优先受偿权，判决生效后，A银行天保支行向A市高级人民法院申请执行。A市高级人民法院指定A市第二中级人民法院负责执行。后A市第二中级人民法院作出（2018）津02执621号之一执行裁定：拍卖深圳汇中公司名下位于北京市朝阳区商业房地产。万兆公司对拍卖深圳汇中公司名下坐落北京市朝阳区商业房产提出执行异议。
法院观点：
本院认为：结合万兆公司再审申请书载明的事由及其提供的证据，本院主要审查的问题为：万兆公司有关中止执行汇中公司名下位于北京市朝阳区商业房产的诉讼请求能否成立。
为保护案外人、当事人对执行标的所享有的合法权益，现行法律规定了执行异议之诉制度。案外人、当事人提起执行异议之诉的目的在于请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为。由此，是否存在足以排除或者继续对特定执行标的的执行行为的事由，则是人民法院判断当事人的诉讼请求能否成立的关键所在。本案中，作为案外人的万兆公司提起执行异议之诉，请求法院中止执行汇中公司名下坐落北京市朝阳区商业房产,主要理由为万兆公司与汇中公司签订了《担保合同》，且向中国人民银行征信中心办理了《动产权属统一登记》，A银行天保支行是否对案涉房产享有抵押权，均不能对抗万兆公司对案涉房产享有租金质押权。
根据已查明的本案事实，2016年1月26日，A银行天保支行就案涉房产办理抵押登记手续。2016年11月22日，万兆公司就案涉房产现时及以后租金收益办理了出质登记。前述事实表明，A银行天保支行依法对案涉房产享有抵押权，也即在债务人不履行债务时，抵押权人A银行天保支行有权就案涉房产折价、拍卖、变卖抵押物所得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿的权利。万兆公司则对案涉房产租金收益，仅是相较于无担保的普通债权人享有优先受偿的权利。从现行法律规定看，对于同一财产向两个以上债权人抵押的，法律确立了根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序的规则。显然，本案中万兆公司所享有的质权并不足以对抗A银行天保支行的抵押权。由此，A银行天保支行向人民法院申请执行案涉房产的请求具有法律依据，万兆公司以其享有应收账款质权对抗A银行天保支行的抵押权为由，主张中止执行案涉房产的请求法律依据不足。万兆公司仅可在抵押权人A银行天保支行的债权得以完全清偿后租金仍有剩余时，就该剩余部分租金享有优先受偿权。
此外，关于《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款所规定的抵押权人通知义务的法律性质问题。万兆公司申请再审主张抵押权人的通知义务为抵押权效力及于租金收益孳息的生效要件，而非对抗要件，一审法院认定为对抗要件错误。本院认为，该理由亦不能成立。首先，抵押权作为非占有性担保物权，通常而言，抵押权设立后，抵押财产产生的孳息应由抵押人所有。但是，在抵押财产被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现。基于此，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人。其次，从立法目的角度考量，法律关于抵押财产孳息的规定，是为了防止抵押权进入实现程序后抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物的行为。抵押财产的孳息由抵押权人享有有利于抵押权的实现，符合法律规范的目的。第三，抵押财产的孳息，通常涉及清偿法定孳息义务人的权益，赋予抵押权人的通知义务，有利于防止债务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。但抵押权人是否履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，也即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。
三、律师小结
综上案例一和案例二可以看出，案例一和案例二均认可抵押权人对抵押物优先受偿的效力及于抵押物产生的租金，此为目前的关于抵押物租金优先受偿权的主流观点，同时，抵押权设立后，抵押物产生的租金应由抵押人所有，在抵押物被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现，该种情形下，抵押物被扣押后的租金属于抵押权人，同时，抵押权人是否对应当清偿法定孳息的义务人履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。
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