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视点 | 浅析国有房地产类企业转让房产是否需要“进场交易”

Published:

2022-12-15

根据大家的常识，房地产企业当然的可以直接进行房产协议转让，但实际上国有房地产企业在进行房产交易时也需要根据房屋的性质进行区分是否需要”进场交易”。依据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）（以下简称“32号令”）以及国资委2022年5月发布的《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》(国资发产权规[2022]39号) (以下简称“39号文”)都涉及对企业国有资产交易流转的规制，从前述制度可知，国有资产的交易都是以“进场交易”为主要的适用原则。本文将根据以上制度进行探讨国有房地产开发企业转让房产是否需要“进场交易”。一、是否适用32号令中关于“进场交易”的规定？ 32号令第二条：“企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定，有利于国有经济布局和结构调整优化，充分发挥市场配置资源作用，遵循等价有偿和公开公平公正的原则，在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。”因此，企业国有资产交易原则上应在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。但未有明确规定国有房地产企业因开展正常经营业务涉及的房屋资产可直接协议转让。另，根据国资委关于相关问题的回复，本文认为国有企业因开展正常经营业务涉及的资产转让，不适用32号令进行“进场交易”。相关国资委具体答复如下：类比可知，国有房地产类企业开发的房屋资产转让并非属于需要依据32号令的规定进行“进场交易”，而是需要依据房屋的性质确定。即，列入房地产开发类企业存货项下的商品房在转让时无需“进场交易”，这是因为销售其开发的商品房属于正常经营业务的行为，而被列入国有房地产开发类企业固定资产项下的房屋资产，则应依据32号令中关于企业资产转让的相关规定执行，需要“进场交易”。二、依据39号文是否“进场交易”？ 39号文是在32号令的基础上，为推动国有经济布局优化和结构调整，助力企业实现高质量发展，加强国有资产交易流转管理，而对企业国有资产交易流转涉及事项进行的补充规定。39号文的出台并没有影响国有房地产类企业的交易方式，主要是对32号令的补充。因此，国有房地产类企业进行房屋资产交易是否需要进场仍需参照32号令。综上，本文认为，列入房地产开发类企业存货项下的商品房在转让时无需“进场交易”，属于正常经营业务的行为，因此不应适用32号令项下关于“进场交易”的要求，且在39号文出台之后，该“进场交易”的适用原则并没有发生实质性改变。

根据大家的常识，房地产企业当然的可以直接进行房产协议转让，但实际上国有房地产企业在进行房产交易时也需要根据房屋的性质进行区分是否需要”进场交易”。

依据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）（以下简称“32号令”）以及国资委2022年5月发布的《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》(国资发产权规[2022]39号) (以下简称“39号文”)都涉及对企业国有资产交易流转的规制，从前述制度可知，国有资产的交易都是以“进场交易”为主要的适用原则。本文将根据以上制度进行探讨国有房地产开发企业转让房产是否需要“进场交易”。

一、是否适用32号令中关于“进场交易”的规定？

32号令第二条：“企业国有资产交易应当遵守国家法律法规和政策规定，有利于国有经济布局和结构调整优化，充分发挥市场配置资源作用，遵循等价有偿和公开公平公正的原则，在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。”因此，企业国有资产交易原则上应在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。但未有明确规定国有房地产企业因开展正常经营业务涉及的房屋资产可直接协议转让。另，根据国资委关于相关问题的回复，本文认为国有企业因开展正常经营业务涉及的资产转让，不适用32号令进行“进场交易”。相关国资委具体答复如下：

类比可知，国有房地产类企业开发的房屋资产转让并非属于需要依据32号令的规定进行“进场交易”，而是需要依据房屋的性质确定。即，列入房地产开发类企业存货项下的商品房在转让时无需“进场交易”，这是因为销售其开发的商品房属于正常经营业务的行为，而被列入国有房地产开发类企业固定资产项下的房屋资产，则应依据32号令中关于企业资产转让的相关规定执行，需要“进场交易”。

二、依据39号文是否“进场交易”？

39号文是在32号令的基础上，为推动国有经济布局优化和结构调整，助力企业实现高质量发展，加强国有资产交易流转管理，而对企业国有资产交易流转涉及事项进行的补充规定。39号文的出台并没有影响国有房地产类企业的交易方式，主要是对32号令的补充。因此，国有房地产类企业进行房屋资产交易是否需要进场仍需参照32号令。

综上，本文认为，列入房地产开发类企业存货项下的商品房在转让时无需“进场交易”，属于正常经营业务的行为，因此不应适用32号令项下关于“进场交易”的要求，且在39号文出台之后，该“进场交易”的适用原则并没有发生实质性改变。

关键词：

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