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视点｜别墅是否适用房屋空置期间物业费减免政策
Published:
2024-12-23
近年来，随着房地产市场的快速发展和居民生活水平的提升，物业管理服务已成为城市生活中不可或缺的一部分。在实际操作中，部分业主尤其是那些购买了房产但并未实际居住的业主，提出了一个颇具争议的观点：“房子没住，也没享受物业服务，就应该减免物业费”。这一主观意愿是否能够获得法律的支持呢？本文将结合具体案例探讨此问题。 案例：山东省烟台市中级人民法院（2024）鲁06民终2662号案件 案情：涉案小区系某某·沁某某墅小区。XX系**小区**楼**室业主，房屋面积为189.82平方米，户型为联排别墅。涉案小区未成立业主大会。 商品房买卖合同、物业服务合同的签订情况及内容：2018年6月23日，某某·沁某某墅小区业主XX与烟台中某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定XX购买由烟台中某某置业有限公司开发的位于牟平区**路**号**号楼**室，房屋总价款为2718858元。其中第十四条（卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）3.供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。2020年12月23日，原、XX双方签订《业主收房签署文件确认单》，承诺已仔细阅读并遵守《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。其中，《前期物业服务协议》约定的收费标准及付款方式为：联排按建筑面积每月每平方米3.9元收取物业费；逾期交费的按照日千分之五的标准计算违约金；除首年的物业服务费外，后续物业服务费按半年结算，交费时间为每半年第一个月的5号前交付当期物业费。物业服务合同约定的服务内容为：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生；4.保安；5.交通秩序与车辆停放；6.消防。《临时管理规约》约定，物业买受人在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，并按照前期物业服务合同约定的费用标准预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。 XX每半年应支付的物业服务费为4441.79元（3.9元×189.82平方米×6个月），XX欠付自2022年1月1日至2023年12月31日期间的物业服务费17767.15元（3.9元×189.82平方米×24个月）。 因XX未依约支付物业服务费，某某置业集团物业服务有限公司烟台分公司提起诉讼，一审请求判令XX支付物业管理费及违约金损失。 被告XX抗辩理由：1.应按照空置房的相关规定减免物业费；2.涉案房屋未达到约定标准的物业费应当减免不低于20%；3.违约金过高，计算标准不合理。 法院裁判观点：《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。非普通住宅交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。” 根据山东省发展改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》的有关规定，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。 律师分析：空置房的物业费减免政策仅适用于普通住宅，联排别墅不属于普通住宅，即不能享受物业费的减免政策。因对于联排别墅的物业费实行市场调节价，不属于政府管价的范围，对于非普通住宅的房屋空置物业费的收取标准应由双方协商或签订物业服务合同进行约定，法院无权判令，也无交由发改委价格认证中心主管部门进行裁定的权利。
近年来，随着房地产市场的快速发展和居民生活水平的提升，物业管理服务已成为城市生活中不可或缺的一部分。在实际操作中，部分业主尤其是那些购买了房产但并未实际居住的业主，提出了一个颇具争议的观点：“房子没住，也没享受物业服务，就应该减免物业费”。这一主观意愿是否能够获得法律的支持呢？本文将结合具体案例探讨此问题。
案例：山东省烟台市中级人民法院（2024）
鲁06民终2662号案件
案情：
涉案小区系某某·沁某某墅小区。XX系**小区**楼**室业主，房屋面积为189.82平方米，户型为联排别墅。涉案小区未成立业主大会。
商品房买卖合同、物业服务合同的签订情况及内容：2018年6月23日，某某·沁某某墅小区业主XX与烟台中某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定XX购买由烟台中某某置业有限公司开发的位于牟平区**路**号**号楼**室，房屋总价款为2718858元。其中第十四条（卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）3.供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。2020年12月23日，原、XX双方签订《业主收房签署文件确认单》，承诺已仔细阅读并遵守《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。其中，《前期物业服务协议》约定的收费标准及付款方式为：联排按建筑面积每月每平方米3.9元收取物业费；逾期交费的按照日千分之五的标准计算违约金；除首年的物业服务费外，后续物业服务费按半年结算，交费时间为每半年第一个月的5号前交付当期物业费。物业服务合同约定的服务内容为：1.房屋共用部位的维护和管理；2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3.环境卫生；4.保安；5.交通秩序与车辆停放；6.消防。《临时管理规约》约定，物业买受人在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，并按照前期物业服务合同约定的费用标准预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。
XX每半年应支付的物业服务费为4441.79元（3.9元×189.82平方米×6个月），XX欠付自2022年1月1日至2023年12月31日期间的物业服务费17767.15元（3.9元×189.82平方米×24个月）。
因XX未依约支付物业服务费，某某置业集团物业服务有限公司烟台分公司提起诉讼，一审请求判令XX支付物业管理费及违约金损失。
被告XX抗辩理由：
1.应按照空置房的相关规定减免物业费；
2.涉案房屋未达到约定标准的物业费应当减免不低于20%；
3.违约金过高，计算标准不合理。
法院裁判观点：
《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。非普通住宅交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”
根据山东省发展改革委员会《关于普通住宅界定标准问题的复函》的有关规定，普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类别墅之外的住宅。
律师分析：空置房的物业费减免政策仅适用于普通住宅，联排别墅不属于普通住宅，即不能享受物业费的减免政策。因对于联排别墅的物业费实行市场调节价，不属于政府管价的范围，对于非普通住宅的房屋空置物业费的收取标准应由双方协商或签订物业服务合同进行约定，法院无权判令，也无交由发改委价格认证中心主管部门进行裁定的权利。
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