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民商视角｜浅析婚后出售婚前房产再购房权属及收益

Published:

2025-02-06

王先生欲与其妻子协议离婚，双方对于解除婚姻关系及孩子抚养探视均无异议，但对于财产分割问题发生了分歧。双方的争议在于王先生婚后出售了其婚前个人房产后另行购置一套房产并登记在王先生个人名下，双方对该房产的权属是否属于夫妻共同财产争执不下。妻子认为，该房产是在双方婚姻关系存续期间购买的，依据《中华人民共和国民法典》的规定属于夫妻共同财产，且婚前房产在婚后有增值部分、婚前房产在婚后有租金收入、婚后购置的房产也有增值及租金的收入，从婚后房产取得及房款的构成来看，婚后购房均属于夫妻共同财产，均有权分割，但王先生认为该房产是婚前房产的转化，属于婚前个人财产，且婚前房产及婚后房产的装修及租赁均系父母代劳的，因此不同意分割。

案情简介

律师观点

若王先生能够举证证明婚前房产的权属属于其个人，且婚后售房转款流水及婚后购房转款流水与夫妻共同财产无关，尽管出售房产及再购买房产均发生于婚后，但属于其个人财产，不能适用《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定的婚后财产共同制度，机械地认定为夫妻共同财产。

一、《中华人民共和国民法典》规定了婚后夫妻财产共同制度，而王先生再购房屋的权属不能机械套用该条款，在界定婚后购买的房产是否属于夫妻共同财产时，不仅要考虑权属登记，还要看购房款的来源。

（一）参照法律规定，考虑实际情况

1、《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”

2、本案王先生的购房行为发生在婚姻关系存续期间，但其购房的资金来源系出售了婚前个人财产。在没有证据证明王先生对妻子赠与了售房款的情形下，不能依据《中华人民共和国民法典》的规定认定为售房款属于夫妻共同财产。

3、王先生在售房后，因购买的房产没有加妻子的姓名，因此不能证明其购房时将婚后购买的房产赠与妻子，故婚后所购房产不能机械适用上述规定认定为夫妻共同财产。

（二）结合两次财产形态的变化，参照《中华人民共和国民法典》的基本原理，可以看出涉案房产的权属性质没有变化。

1、婚前房产-售房款-购房款

出售婚前房产，得到了售房款是婚前房产转化为货币形态的过程，这个过程中没有赠与行为，因此财产形态的变化不会引起性质的变化。

2、购房款-购房

得到了售房款再购房也是婚前货币形式转化为房产形态的过程，同样这个过程中没有赠与行为，因为婚后购房没有加妻子名字，因此财产形态的变化不会引起性质的变化。

3、结合上述财产状态变化来看，没有赠与产生的权属变化

财产形态之间的转化不改变财产所有权的性质，该财产从性质上来说，这是一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争的房产，因为没有权属变化过程，因此万变不离其宗，该房屋属于个人所有。

（三）婚前房产增值及租金

1、婚前房产在婚后的增值部分系由于房价上涨产生的，因市场调节而获利，依据《中华人民共和国民法典》的基本原理，该收益属于自然增值，因此属于婚前个人财产，不应认定为夫妻共同财产。

2、对于一方所有的房屋在婚后出租取得的租金收入应当视为法定孳息，应当归房屋所有人所有。

因为王先生的婚前房屋出租是其父母代为出租，没有花费其时间精力，其对房屋也没有维修等义务。夫妻关系存续期间，妻子一方对房屋资金、装修、管理等均没有贡献，该租金不属于夫妻共同财产，且不应被认定为经营性收益。

二、王先生婚后所购房产的租金问题如何认定？

（一）法律依据

一方婚前财产的婚后自然孳息，根据物权原理，孳息应当归物品的所有人或其他合法权利人。《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条，明确规定夫妻婚前财产归个人所有，那么这种财产产生的利息和其他孳息应当属于个人财产。

（二）结合事实情况

因为王先生的婚后房屋出租及装修均是其父母代劳，没有花费其时间精力，其对房屋也没有装修的义务。在夫妻关系存续期间，妻子一方对房屋资金、装修、管理等均没有贡献，因此该租金也不属于夫妻共同财产。

（三）该案的购房及出资均不属于投资行为

在婚后所得共同制度下，夫妻婚前个人财产的所有权原则上不因婚姻关系的成立而改变，如果将个人财产用于投资，不管这种投资是婚前还是婚后，其本金仍然归个人所有，对于这些婚姻关系存续期间这些财产通过经营所产生的增值，则应属于夫妻共同财产。本案王先生出售婚前房产后，用售房款再购置房产的行为不属于婚后投资行为，因此属于婚前个人财产。

（四）司法实践中有不同的观点

1、司法实践中，有的观点认为如果个人出资部分的收益归个人所有，将会成为一方推卸家庭责任的借口。在实际生活中，往往也是男方出面出资经营，若一方用婚前财产在婚后进行生产、经营、投资，但由于经营不善产生损失，离婚时不能要求以夫妻共同财产进行抵偿。因为离婚时只能对现存的财产进行分割，已经消耗、灭失的财产不在分割之列。

2、一方面，个人财产的所有者处分自己财产的后果应由自己承担；另一方面，不能将自然因素导致的个人财产灭失或部分灭失的后果转嫁到夫妻共同财产上，从而侵犯配偶一方的财产共同权。

三、王先生婚后购置房产的增值部分是否属于夫妻共同财产？

（一）本案排除适用规定司法解释的

关于夫妻一方财产在婚后产生的收益如何处理，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条采用的是一般原则加例外规定的模式，按照不同类型分别加以区分。关于夫妻一方财产在婚后产生的收益归属的认定，一般原则上应当认定为夫妻共同财产，但本案增值属于自然孳息，故不适用于上述规定。

（二）关于婚前个人财产的孳息及自然增值权属认定问题，结合民法典的理论和背景，主要考虑的是夫妻一方对另一方的婚前个人财产所产生的天然孳息、自然增值的形成及产生过程是否提供了贡献，如果夫妻一方不能举证对另一方的婚前个人财产婚后所产生的孳息及自然增值作出了贡献，该孳息及自然增值应认定为婚前个人财产。

（三）夫妻对共同财产的约定优于法定，夫妻一方婚前财产在婚姻关系存续期间所产生的收益，但根据当事人的约定或法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间的所得亦有可能归属夫妻一方个人财产，《中华人民共和国民法典》生效之前，在理论界讨论夫妻一方财产在婚后产生的收益归属问题时，往往将婚姻登记的时间点作为衡量的标准之一。《中华人民共和国民法典》生效后，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条规定：“夫妻一方个人财产”并未局限在“婚前”这个时点上，因此对于夫妻在婚姻关系存续期间所得且应归属于夫妻一方个人财产在婚后所产生的收益如何确定归属亦适用该条规定。

（四）理论界及司法实践中对婚后所得没有统一的概念，上述第二十六条“收益”一词，通说观点认为，应包括投资收益、孳息和增值三种类型。这里的投资收益是指实际收益和货币收益，投资收益是投资产品的增值收益，通常与投资者的经营行为相伴相随，表现为投资实体获得利润及转让实体资产的转让款扣除投资额，或者企业终止清算时剩余财产扣除出资额的余额。对公司股权和经营行为等商业投资，在婚前投资婚后收益的认定与上述王先生购置房屋的收益认定标准又不一样。孳息是民法概念，分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是依照物的自然性质或物的变化规律而取得的收益，亦有人称之为直接孳息。法定孳息是基于法律规定产生了从属关系，物主因出让所属物一定期限内的使用权而得到的收益。

总结

因涉案财产的性质没有发生变化，只是存在形式发生了改变，因此权属性质还是属于个人财产。为了防止争议，建议以后有这种倾向的人可以通过财产协议约定对财产的归属明确约定，并及时办理公证、过户。避免发生争议时诉讼的麻烦。

法条链接

1、《中华人民共和国民法典》第三百二十一条：天然孳息由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”

关键词：

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