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2023-11
视点｜给投资人的一封信：“中植系”定融产品违约兑付的救济路径
编者以恒天财富销售的一款定融产品为例，对该类产品在违约兑付后投资者的救济路径进行初步分析，以助力投资者明确各方权责、减缓焦虑、尽快挽回损失。
2023-11-06
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2023-11
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2023-10
司法实践中对于建设工程价款债权转让后，受让人能否就建设工程价款享有优先受偿权存在不同观点。反对者认为建设工程价款优先受偿权具有人身专属性，专属于与发包人订立合同的承包人。本文笔者将结合相关司法判例进行简要分析。
2023-10-25
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2023-10
地产视角｜关于山东省住建厅新建住宅工程质量保修期的指导意见和“先验房后收房”制度的通知的政策解读与应对建议
山东省住建部门连续发文，对住宅工程的交付及保修等相关工作提出了更高要求，新规的颁布，将对商品房的建设开发和交付产生重大影响，就上述文件规定，本所律师提出政策解读与应对建议如下。
2023-10-23
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2023-10
地产视角｜从新能源汽车充电桩安装纠纷看物业公司、业主大会权责
家用新能源汽车充电桩的安装在全国范围内迅速普及，业主因安装问题与物业服务公司之间的纠纷不断增多，如何界定物业公司、业主大会的权责，如何平衡业主权利与公共利益、公共安全值得思考。本文拟通过五个案例就上述问题进行探析。
2023-10-23
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2023-10
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2023-09
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2023-07
一、问题提出 消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查。竣工的建设工程一般由建设单位向住建部门提出工程竣工消防验收申请，经验收合格后方可投入使用。 因消防安全直接关系的人民群众的生命及财产安全，所以我国《消防法》第十三条第三款明确规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”实践中，存在许多未经消防验收便对外出租的房屋，如何判断上述房屋租赁合同的效力，如何理解《消防法》第十三条的规定，司法实践中存在不同观点，本文拟通过四个案例就上述问题进行探析。 二、相关案例及裁判观点 （一）以租赁房屋是否通过消防验收关系社会公共利益为由，适用《消防法》第十三条规定认定租赁合同无效。 案例一：王某1与柯某房屋租赁合同纠纷案（青海省门源回族自治县人民法院【2018】青2221民初469号） 法院认为：原告王某1（反诉被告）与被告柯某（反诉原告）之间的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但该涉案房屋所属的整栋楼体系保障性安居工程，属大型人员密集场所，是否经过消防验收关系社会公共利益。因此本案涉案房屋应被认定为必须经公安机关消防机构验收的房屋，但至本案法庭辩论终结前，该涉案房屋所属的整栋楼体仍未进行消防验收，在此情况下原告王某1（反诉被告）将涉案房屋出租给经营网吧的被告柯某（反诉原告）显然违反了《消防法》第十三条的规定。被告柯某在订立合同时，未尽审慎审查义务，致其不能办理相关消防手续。双方当事人对签订的无效房屋租赁合同应承担缔约过失责任。 （二）即使房屋经过竣工验收或在订立租赁合同后取得消防验收，但也会以租赁合同签订和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前为由认定合同无效。 案例二：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司、霍一鸣房屋租赁合同纠纷案（新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院【2021】新27民终352号） 一审法院认为：《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋在2017年11月至2020年4月间虽然经过竣工验收，但未经消防验收，禁止投入使用。霍一鸣与博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国 消防法》的强制性规定，为无效合同。 二审法院认为：2017年11月2日博乐市吉祥盛房地产公司与霍一鸣双方签订了《吉祥盛商业广场租赁管理合同》，约定交付商铺时间为2017年11月11日。2020年4月14日，吉祥盛商业广场消防验收合格。双方签订合同和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前。《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。故，霍一鸣与博乐市吉祥盛房地产公司于2017年11月2日签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁管理合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，为无效合同。 （三）租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。只要租赁标的取得建设工程规划许可证，则不宜否定租赁合同的效力。 案例三：李焕亮、刘珍珠等租赁合同纠纷案（新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院【2023】新28民终42号） 法院认为：本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《中华人民共和国消防法》第十条和第十三条第三款的规定并不导致双方签订租赁合同的民事法律行为无效。案涉商铺系市场商铺，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被上诉人亦提供其已经取得建设工程规划许可证，一审法院认定双方租赁合同有效正确，本院予以认定。 （四）未经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由。 案例四：贵阳传奇医院有限公司、贵州富安房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷案（贵州省贵阳市中级人民法院 【2020】黔01民终4579号） 法院认为：另，对于传奇医院主张的涉案租赁物业未经竣工验收和消防验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款 “依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，《房屋租赁合同》也应当无效的理由，本院认为，未 经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由，故本院对此亦不予采信。 三、小结 通过上述案例、裁判观点可知，对于未经消防验收的房屋租赁合同效力司法实务中存在一定争议。其争议的焦点主要是《消防法》第十三条的规定属于管理性强制规定还是效力性强制规定。本所律师倾向认为该规定为管理性强制性规定，原因在于该条款虽规定房屋未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但并未明确指出违反该条款将会导致合同无效。并且结合《消防法》第五十八条规定应进行消防验收而未验收擅自投入使用的惩罚措施，则更能体现《消防法》第十三条的立法本意是出于行政管理的需要。 其次，将未经消防验收即对外租赁的合同认定为有效能够更好的保护守约方的合法权益。依据《民法典》第157条的规定，在合同无效的情形下，双方应当返还财产或折价补偿，守约方可向违约方主张的赔偿仅包括违约方给其造成的损失。而且合同无效是双方当事人均可主张的事由，如果出租人在合同履行的过程中以此为由主张合同无效进而达到其解约的目的，承租人的权益则会受到进一步的侵害。而在合同有效的情形下，若合同约定了违约责任，只要约定的违约金未过分高于给守约方造成的损失，守约方则有权要求违约方承担未配合办理消防验收手续或房屋未通过消防验收的违约责任。因此不宜将未通过消防验收的房屋租赁合同认定为无效合同。 最后，从近年司法实践和地方法院对该问题的解答来看，认定上述合同无效的适用空间将越来越小。一方面法院本着谦抑性原则对于合同无效的认定愈发谨慎，更加尊重当事人之间的意思自治，更加注重维护交易的稳定性。另一方面，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干的解答》(京高法发(2013]462号）就该问题亦明确了观点“当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。” 四、风险提示 1、消防验收及验收备案制度制定的目的是保证房屋质量、维护人民群众的生命财产安全，因此，虽然未经消防验收并不必然导致合同无效，但验收通过依旧是房屋能够顺利使用的前提条件。未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经抽查不合格的，也会存在停止使用的风险。 2、为规避消防验收未通过导致合同目的无法实现的风险，建议出租人与承租人在租赁合同中明确约定消防报验的责任主体及相关违约责任。
2023-07-10
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2023-04
4月14日，财政部、自然资源部、税务总局联合印发《矿业权出让收益征收办法》，调整矿业权出让收益征收方式。该办法自2023年5月1日起施行，《矿业权出让收益征收管理暂行办法》（财综〔2017〕35号）、《财政部 自然资源部关于进一步明确矿业权出让收益征收管理有关问题的通知》（财综〔2019〕11号）同时废止。 《矿业权出让收益征收办法》在以下方面作出细化、调整和补充： 1、征收管理体制 在保持中央与地方总体分成比例稳定的基础上，细化明确不同情形矿业权出让收益的分成规定。与非税收入征收管理职责划转改革衔接，调整明确部门间的征收管理职责。根据矿业权设置情况，对跨省域、跨市县矿业权，以及油气矿业权等复杂情形怎样确定征收地作了明确规定。 在征收管理体制上，促进了征收管理政策与时俱进。 2、出让收益征收方式 一方面，明确按出让收益率征收的方式。研究制定了《按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种目录（试行）》（以下简称《矿种目录》）。对《矿种目录》内的144个矿种（占法定173个矿种的83.2%），分“按额征收”和“逐年按率征收”两部分缴纳矿业权出让收益。其中，“按额征收”部分，在出让环节依据竞争结果确定，因资源禀赋不同导致所有者权益的差异，可以在出让环节得到体现。“逐年按率征收”部分，由矿业权人在开采销售后依据销售收入一定比例（即出让收益率）按年缴纳。另一方面，降低了按金额形式征收的首付比例，最大程度延长了分期缴款年限，细化了市场基准价的相关规定。出让收益征收方式的优化调整，既有利于维护市场竞争机制，保障资源安全和有效利用；又尊重矿业勘查开发客观规律，聚焦解决征收节奏靠前偏快问题，均衡矿业权人财务负担的时间分布，降低了企业成本，打消了部分地勘单位的顾虑，鼓励加快转采、投产，尽快释放产能。 在出让收益征收方式上，减轻了企业的支付压力。 3、缴款和退库 明确了自然资源、税务部门之间的费源信息传递机制。对矿业权人据实申报和缴款责任作了规定，确保征收机制落地落实。将矿业权人缴款时限从收到缴款通知书7日内延长至30日内，便于其筹集资金。细化了退库职责分工和办事流程，明确由财政部各地监管局负责矿业权出让收益中央分成部分的退还工作。 在缴款和退库上，提升了管理和服务效果。 4、新旧政策衔接 区分2017年7月1日以前、2017年7月1日至《办法》实施之日以及《办法》实施之日后三个时间段，结合矿业权是否涉及国家出资探明矿产地以及矿种是否在《矿种目录》内，分别作了细化规定。同时，强调了已签订的合同或分期缴款批复不再调整，矿业权人可按照合同约定或批复情况，继续缴纳剩余部分。对于部分企业欠缴的矿业权出让收益，一次性补缴压力较大的，允许分期缴纳。 在新旧政策衔接上，分类明确了新老矿业权的出让收益征收政策。 自然资源部表示，新的征收方式实现了企业灵活缴纳矿业权出让收益，有效减轻企业资金压力，也保证了国家资源资产的权益不受损失，有利于合理调节矿产资源收入，促进矿业可持续发展。
2023-04-15
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2023-04
海外上市、债券发行、国际合作研发、跨境贸易等均会涉及数据出境问题，随着国家产业数字化和数字产业化进程，数据流动日益频繁，如何实现数据合法有效利用，又能符合国家数据安全规定，成为现实的需要，那么企业如何完成数据出境安全评估呢？ 一、何谓数据，何谓数据出境 数据，是指任何以电子或者其他方式对信息的记录，“任何”一词可见数据涵盖范围极广。数据出境的本质就是中国境内产生的原始数据或收集汇总数据被通过不同的方式被境外主体获得，比如直接进行数据传输或存储，或者开放数据服务器境外主体可以查询调用或下载。无论是主动传输还是被动开放数据，只要存在被境外主体获得的情形，均属于数据出境。 二、何种数据出境需要完成安全评估 数据安全是每个主体应当负担的义务，单个的数据价值可能不大，但大量看似无价值数据汇总后就具有新的功能，甚至具有极高的利用价值，这就是大数据难以估量的作用，但数据出境安全评估并非所有数据出境均需要进行。以下情形必须进行数据安全评估： （一）数据处理者向境外提供重要数据； （二）关键信息基础设施运营者和处理100万人以上个人信息的数据处理者向境外提供个人信息； （三）自上年度1月1日起累计向境外提供10万人个人信息或者1万人敏感个人信息的数据处理者向境外提供个人信息； 除此之外是否就不必进行安全评估？并非如此，除前述情形外，国家网信办有权规定其他需要申报数据出境安全评估的情形。另外对于第一项重要数据的概念并不明确，直接关系国家安全、国民经济命脉、重要民生、重大公共利益等数据属于国家核心数据，这些似乎容易确认，但实践中又难以泾渭分明。如果我们专精特新“小巨人”或制造业单项冠军企业大量汇集研发数据，利用该数据就能分析推断企业研发路径和国家发展方向，甚至泄密后为竞争对手所用，导致境内企业丧失竞争力，这些企业本就是国家产业链“补链” “强链”和“延链”的作用，由此而言虽然是单个企业的数据，但却具有重要意义，需要完成安全评估。假若普通企业如果汇聚大量信息，同样产生放大效应，作为大数据仍具有不可估量作用，是否需要安全评估，又要以具体情况而定。 国家数据安全制度本身也要求建立数据分类分级保护制度，需要企业在经营中建立数据安全管理制度，并指定数据安全负责人及管理机构，对于重要数据要进行定期的评估。 三、如何进行数据出境安全评估申报 数据处理者申报数据出境安全评估，应当通过所在地省级网信办申报数据出境安全评估。申报方式为送达书面申报材料并附带材料电子版。省级网信办收到申报材料后，在5个工作日内完成申报材料的完备性查验。通过完备性查验的，省级网信办将申报材料上报国家网信办；国家网信办自收到省级网信办上报申报材料之日起7个工作日内，确定是否受理并书面通知数据处理者。 评估完成后，数据处理者将收到评估结果通知书。对评估结果无异议的，数据处理者须按照数据出境安全管理相关法律法规和评估结果通知书的有关要求，规范相关数据出境活动；对评估结果有异议的，数据处理者可以在收到评估结果通知书15个工作日内向国家网信办申请复评，复评结果为最终结论。 四、数据出境安全评估的核心要求 数据如果必须出境，就要证明该行为本身合法正当和必要性。数据输出方是否建立数据安全管理制度及具体负责人和机构，有无保障数据安全的能力。数据出境中和出境后数据流动过程中是否安全，接收数据方是否能持续实现数据安全保障。数据输出方和接收方之间是否就相关问题作出协议安排，以及相关协议安排如何保障被正确有效实施，具体而言，至少应在数据出境安全自评估报告中包含以下方面： （一）数据出境的目的、范围、方式等的合法性、正当性、必要性； （二）境外接收方所在国家或者地区的数据安全保护政策法规和网络安全环境对出境数据安全的影响；境外接收方的数据保护水平是否达到中华人民共和国法律、行政法规的规定和强制性国家标准的要求； （三）出境数据的规模、范围、种类、敏感程度，出境中和出境后遭到篡改、破坏、泄露、丢失、转移或者被非法获取、非法利用等的风险； （四）数据安全和个人信息权益是否能够得到充分有效保障； （五）数据处理者与境外接收方拟订立的法律文件中是否充分约定了数据安全保护责任义务； （六）遵守中国法律、行政法规、部门规章情况； 总之，无论数据出境还是境内数据利用，开展数据处理活动应当依照法律、法规的规定，建立健全全流程数据安全管理制度，组织开展数据安全教育培训，采取相应的技术措施和其他必要措施，加强数据风险监测，定期完成风险评估，保障数据安全情况下实现有效利用，于国于民均有裨益。
2023-04-14
众成清泰济南区域
