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视点｜从“提灯定损”事件看租赁物损耗责任承担
Published:
2024-04-08
对于租赁物损耗的责任承担及租客承租房屋过程中应注意事项，笔者结合《民法典》的相关规定进行了梳理。
近日，江西上饶发生的“提灯定损”事件引发大众的广泛关注，租客退租时房东拿着探照灯一点点检查房屋，最后列出了近一万元的赔偿清单，而根据当事人网上披露的信息，房屋租金仅为1200元，房东如此“细致”的行为及索赔的“巨大”金额使得大众愕然。对于租赁物损耗的责任承担及租客承租房屋过程中应注意事项，笔者结合《民法典》的相关规定进行了梳理。
一、合理使用租赁物产生的损耗，承租人不承担赔偿责任
《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”第七百一十条规定“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”
此处的损耗，是指租赁物为动产或者不动产时，租赁物的功能效用降低或者使用寿命的减少，使用租赁物必然导致租赁物的损耗，这是必然现象。合理的损耗常指租赁物的正常磨损、挥发、氧化或其他功能的退化或者降低的情形。判断损耗合理还是不合理应当依据以下标准，一是当事人的约定，如果当事人在租赁合同中对判断租赁物损耗有明确的约定，则依该约定。二是由租赁物自身性质决定，租赁物的性质可以决定承租人的使用方法，租赁物的性质同样决定租赁物的损耗是否合理，通常而言，按照租赁物的性质使用租赁物产生的损耗就应是合理的。
因此，承租人对租赁物的使用符合约定的使用方法或租赁物的性质使用产生的损耗，常见包括地面磨损、家具、电器的老化、墙面、厨房产生的污渍、沙发表面起球等等，这些都属于正常使用的合理损耗，也是租赁物被使用的正常结果，承租人不应当承担赔偿责任。
二、不合理使用租赁物致使租赁物受损，承租人应当承担赔偿责任
《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”
根据前述分析，未按照约定方式或者未根据租赁物性质使用租赁即属于不合理使用，由此产生的损耗属于不合理损耗，根据日常生活经验法则，常见的包括将居住用的租房擅自用作生产、经营而造成的地板砖、墙体等损坏，以及马桶盖断裂、厨房煤气灶表面较大凹陷、桌椅表面较大面积破损等。对于承租人不合理地使用造成的租赁物受损，承租人应当承担赔偿责任。
三、承租人在租赁房屋过程中应注意的事项
（一）租赁房屋签订合同、交付时应注意事项
1、承租人租赁房屋时，应当与出租人签订完备的房屋租赁合同，对房屋租赁期限、租金、用途及使用方法、维修责任等进行明确约定。
2、在交付时，制作交付清单，对房屋现状（例如门窗、墙体等）及屋内物品的种类、数量进行清点，并对状况进行记载（如空调、冰箱、热水器等应及时测试，如实记录物品状况）并由出租方和承租方签字确认，妥善保存。
3、在交付房屋时，出租方或承租方可进行录像或者拍照（录像、拍摄的图片应能反映房间号，房屋整体布局及物品细节等信息，可用水印相机等软件进行拍摄，载明拍摄时间、拍摄地点），双方共同确认，以防出现争议时无法对交付时租赁物状况与退租时租赁物状况进行对比。
（二）租赁房屋使用过程中应注意事项
《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”第七百一十四条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”
根据上述规定，承租人在承租房屋过程中应当尽到合理地使用、妥善保管租赁物的义务，尽到一般使用人的注意责任，避免对租赁物造成损坏（如不擅自在房屋内墙体进行打孔，不随便粘贴难清理的贴纸等）。同时，应当根据与出租人签订的租赁合同中关于维修责任的约定，对正常使用出现损耗的物品进行维修或者及时要求出租人进行维修，避免损失的进一步扩大。
（三）退租时遇到出租人索赔，承租人应当如何应对
1、承租人与出租人应进行合理的协商，通过交付清单或交付租赁物时的录像或者拍摄的图片，对租赁物交付时状况和现状进行比对，（生活中出租房屋通过中介机构的发布出租信息的数量较多，中介机构多会拍摄VR视频及房屋内图片上传平台，如双方均未保留交付时的图片或者视频，可通过中介机构拍摄的视频或者图片进行一定程度上的辨认）。如未制作交付清单或双方均未保留租赁物交付时的录像或者图片，根据举证规则，应由出租人承担租赁物较交付时状况受到损坏的举证责任。
2、如出现损耗，对出租人主张的物品损耗根据合同约定的使用方式或租赁物的性质结合日常经验法则确认是否属于正常合理使用导致的，如果是正常合理使用导致的，承租人不应承担赔偿责任。如果是承租人不合理地使用导致的物品损耗，则此时承租人应当承担赔偿责任。
3、对于维修责任承担，根据租赁物损坏的程度、租赁期内的折旧、赔偿损失的方式三个角度进一步确认房屋损失部分的责任分担。需要说明的是，出租人对房屋内的附属设施、设备的自然损耗应当负有一定的容忍义务，不能过于苛责，要求承租人按照全新状态恢复或者按照重置价格赔偿。
4、对出租人主张的赔偿金额需核实是否合理，可以要求出租人出示购买凭证、发票，核实索赔价格的真实性。如租赁物确实需要修复，可要求出租人告知赔偿价格，如价格过高超出市场价格或维修的必要价格，承租人可自行进行修复。
5、如遇到强制索赔并且金额较大、与实际明显不符的，建议承租人保留好相应的证据，采取法律方式，维护自身合法权益。
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