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视点｜公摊面积，去留之争？——律师深度剖析中国房市变革与法律风险
Published:
2025-01-17
随着经济发展进一步对房地产行业的影响，多地传出“取消公摊面积”的说法，现结合我国现行法律法规以及实践操作，对我国商品房“公摊面积”制度的发展历程、现状与未来预期进行阐述，并就可能存在的法律风险与应对建议进行提示，以期对房地产业的相关参与方（开发商、购房者及其他利害关系人）有所裨益。
随着经济发展进一步对房地产行业的影响，多地传出“取消公摊面积”的说法，现结合我国现行法律法规以及实践操作，对我国商品房“公摊面积”制度的发展历程、现状与未来预期进行阐述，并就可能存在的法律风险与应对建议进行提示，以期对房地产业的相关参与方（开发商、购房者及其他利害关系人）有所裨益。
一、“公摊面积”制度的背景与发展历程
1. 概念及由来
公摊面积是指商品房在进行销售时，除购房者实际使用的“套内面积”外，还需要分摊商品房楼栋中或小区中一定比例的公共建筑面积的做法。
公摊面积并非我国所独创。早年我国借鉴了港澳地区及部分西方国家的“公摊计价”模式，用于统一衡量业主对公共区域、公共设备等成本的分担。随着商品房制度在我国的逐步成熟和房地产业的高速发展，该制度得到普遍推广与适用。
2. 法律与监管框架的逐步建立
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）是我国房地产领域的基本法律，从土地使用权出让、商品房开发、销售等角度对公摊面积有所涉及，但并未对公摊面积的计算、分摊原则作出明确规定。
《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）等部门规章中对于“公摊”涉及的一些概念有所提及，明确开发企业应当如实向购房者提供包括公摊面积在内的相关信息，确保销售及登记面积的准确和合法性。
各地住建部门在实践中根据国家标准（如《房产测量规范》《建筑面积计算规范》）及地方实施细则，对公摊部分的计算及披露作出了不同程度的细化要求。因各地经济社会环境、房价水平及市场需求不同，“公摊”制度的执行细节也不尽相同。
3. 近年改革动向
随着我国楼市发展逐渐成熟，消费者对于透明度、公平性和合理性要求不断提高，对于“公摊面积”能否计入购房总价、多大比例合理等问题的争议也日渐凸显。
近几年，在部分地区出现了一些呼声和试点，提出“取消公摊面积”、“以套内面积计价售房”的倡议。在一些地方的商品房预售方案中，开始探索在《商品房买卖合同》中将“套内建筑面积”作为核心计价依据，将公共分摊面积相对透明地予以披露。
不过，整体而言，我国尚未完全统一“套内面积计价”的强制性法规。大多数地区仍延续“建筑面积（含公摊）计价”的传统销售方式，但对公摊比例的测算口径和信息披露提出了更严格的规范要求。
二、现行“公摊面积”模式下的主要问题
1. 公摊面积计算不透明
公摊面积在实际测算过程中涉及多个技术和管理环节，如楼梯间、管道井、公共大堂、设备层、公共走廊、电梯井等的计入范围、测量方式及权属划分复杂，且购房者普遍缺乏自行核算能力，难以准确验证开发商所提供的公摊面积数据。
部分开发商或测绘机构在公摊比例、测绘数据等方面缺乏详实披露，甚至存在夸大公摊的现象，导致消费者“买房实际得房率”明显降低，引发纠纷与投诉。
2. 缺乏统一且强制执行的法律规范
目前，公摊面积的计算主要依据《房产测量规范》《建筑面积计算规范》等技术性标准，但这些标准大多为行业标准或地方标准，法律层级相对较低，且在执行力度及罚则方面不够完善。
对于公摊面积中哪些部分“必须计入”或“不得计入”以及出现争议时的纠纷解决机制，全国范围内尚缺乏一套统一的、操作性强的法律制度。
3. 消费者权益保护力度不足
由于商品房交易结构复杂、信息不对称明显，购房者在签订合同时难以及时、全面理解公摊面积的测算方式、具体成本分摊等事项。
若发生纠纷或争议，消费者往往面临举证困难，维权成本较高。而对于开发商而言，其可能承担的行政处罚力度或违约责任在部分地区仍显不足。
三、未来关于“公摊面积”的政策预期
1. “公摊”模式短期内仍将继续存在
在已建成的存量房和大多数城市的新建商品房项目中，公摊面积仍为主流做法。短期内通过立法或行政命令全面“取消公摊”并不现实。
此外，对于大型公共设施（如会所、地下车库等）怎样计入公摊，涉及多方利益，也很难在一刀切的政策下迅速解决。
2. 加强信息披露与消费者保护成为趋势
住建部等监管部门已多次发文，要求加强房地产销售过程中的信息透明度，如明确公摊面积的测算依据、分摊部位、测绘报告等并在购房合同和宣传材料中详尽披露。
随着地方政府对房地产市场的调控力度不断加强，以及消费者维权意识的提升，各省市会在公摊数据披露、开发商违规行为查处等方面进一步加强监管，倒逼公摊面积更加合理、公开、透明。
3. “套内面积计价”可能逐步扩大试点
虽然尚未有全国性、强制性的立法或规定，但一些城市或项目已经开始采用“以套内面积计价”的方式进行预售和宣传。
若试点效果良好，未来在法律层面或部门规章中进行推广亦有可能。开发商在市场化竞争和政策鼓励双重因素驱动下，也可能主动转向“套内面积计价”，以取得市场优势。
四、可能的法律风险与律师建议
（一）对开发商而言
1. 公摊面积测算与披露不合规的法律风险
开发商如未按照法规或地方标准对公摊面积进行专业测算，或在销售和宣传中故意夸大公摊面积，可能构成虚假宣传、欺诈或者违约。
建议:严格遵守《商品房销售管理办法》等法律法规和技术标准，委托有资质的测绘机构进行公摊面积的测算，并留存完整的测绘报告和依据。
在商品房买卖合同、宣传资料、销售公示中，应明确列示公摊面积部分的构成与比例，且保证准确、一致。如有重大变动或调整，应及时告知并取得业主确认。
2. 因信息不透明导致消费者纠纷的合同违约风险
购房合同中若未对公摊面积的构成、使用权归属等做出明确约定，或出现不当格式条款，可能在签约后引发纠纷。
建议：在拟定《商品房买卖合同》或补充协议时，对公摊面积、公摊部位的归属、使用方式、公摊比例及测算方法、容忍度等进行明确约定。
尽量采用由住建部门、市场监管部门等统一制定的示范文本，以提升合同规范性。
3. 未来政策调整带来的适应风险
一旦“套内面积计价”在部分地区逐步推广，未及时调整销售策略或合同文本的开发商，可能面临政策冲击和市场舆论压力。
建议：关注地方立法、规章、房管部门文件以及行业动态，提前储备“套内计价”模式的测算与合同模板。
制定相应的调整预案，在营销策略、销售信息披露、合同条款等方面为可能的政策更新留有余地。
（二）对购房者而言
1. 公摊面积不透明导致“实际得房率”受损
如果购房者在签约时对公摊面积的计算、构成理解不充分，可能面临“实得套内面积”与心理预期差距较大的情况。
建议：尽量了解并审阅正式的房屋测绘报告、开发商出具的公摊面积数据，关注电梯井、楼梯间、公共走廊等关键部位的分摊比例;签约前仔细对比销售宣传与合同条款，对差异之处提出异议或以补充协议形式确认，减少潜在纠纷。
2. 合同约定不清引发后续维权难度大
对于公摊部分的使用权及日常维护费用等未做明确约定，可能导致后期物业管理、维修基金归集等产生争议。
建议：在购房合同、补充协议中就公共区域的权属、用途、费用承担等尽量列明，避免后续物业管理纠纷;若在后期发现开发商或物业服务企业违规收取费用或占用公共面积，应及时通过协商、行政投诉或司法途径主张权利，并保留好证据材料。
3. 关注未来政策变化对于个人买房成本和维权路径的影响
如果“套内面积计价”逐步推广，可能在税费计算、住房二次交易、银行按揭贷款额度等层面对购房者产生影响。
建议：关注当地住建部门、市场监督部门等关于公摊面积或套内计价方面的最新规定；购买新盘时，可优先考虑计价模式相对透明、信息披露更完备的开发商或项目，并就“套内面积”与“公摊面积”可能带来的费用差异做好预估。
五、总结
“公摊面积”作为我国房地产业发展的产物，既有其合理性：共同分担公共资源与设施的使用成本，也因信息不透明、监管缺失、法律规范层级不高等原因饱受争议。短期内，“公摊”制度仍将继续存在，但随着购房者维权意识的增强和主管部门对房屋销售环节的透明度要求提高，“公摊面积”的计算与披露将更加严谨和公开。
未来，在部分地区或特定项目中，“套内面积计价”会有扩大的趋势，开发商和购房者都需及时关注政策动态和规范要求。
对于开发商而言，应确保公摊数据测算与信息披露合规，合理规避法律风险，并积极应对市场及政策可能的转向；
对于购房者而言，则需提升自身法律意识，签约前做好充分信息调研，签约中落实合同条款细化，签约后如遇纠纷及时运用法律手段维护权利。
在法律层面，期待相关部门从立法、行政规范和司法解释等多方面着手，进一步细化和完善商品房公摊面积的测算与管理制度。同时，在市场层面，引入“套内计价”的新模式也需配合完善的配套政策和过渡安排，以更好地保障交易各方的合法权益。通过这些共同努力，我国房地产业将朝着更加健康、透明、公平的方向发展。
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