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视点｜“以租抵债”是否适用“抵押不破租赁”规则的实务问题研究

Published:

2025-02-10

在经济生活中，当债务人无法清偿到期债务时，可能会与债权人协商，采取“以租抵债”的方式清偿债务。例如债务人将自己名下的房屋或其他不动产租给债权人使用，通过免收或者冲抵租金的方式来偿还债务，或者以收取租金来抵顶此前欠下的债务。这种情况常见于在房地产融资、企业融资、个人借贷及其他交易活动中，可以达到债务人快速化解债务纠纷、延缓清偿等目的。

引言

但是，当用于“以租抵债”的财产已经被设定抵押时，就会面临现实问题：此种“以租抵债”是否具有真正的租赁属性，从而能否适用“抵押不破租赁”原则？因为按照我国现行法律规定，如果租赁合同订立时间在抵押权设立之前，或者符合《民法典》第四百零五条规定的情形，在抵押权实现时，即便抵押物被拍卖、变卖或以物抵债，也并不会当然导致该租赁合同关系被解除或者受影响——即通常所称的“抵押不破租赁”。然而，“以租抵债”究竟是租赁合同，抑或仅仅是借贷或其他性质的合同或其延伸？其与抵押权的关系应当如何协调？本文将结合《民法典》第四百零五条规定及相关司法解释，参考司法实践中的典型案例进行分析，以研究“以租抵债”是否适用“抵押不破租赁”规则。

一、“抵押不破租赁”制度的立法与司法基础

（一）“抵押不破租赁”的传统法理基础

“抵押不破租赁”是我国民事法律长期以来确立并延续的原则之一，其核心理念源于“物上代位”与“合同相对性”以及对第三人（承租人）合法利益的保护。该原则可以追溯至我国《担保法》及其司法解释阶段，也与《物权法》（现民法典物权编）以及《合同法》（现民法典合同编）的一系列规定相衔接，其主要理由在于：

（1）物权优先于债权的价值平衡。抵押权系对特定不动产享有的担保物权，在功能上具有优先受偿的特点；租赁权虽为债权性质，但出租人与承租人之间通过合法方式订立租赁合同，并实际占有使用房屋或土地等不动产，亦需要获得法律保障。若任意允许抵押权人处置抵押物而无视既存租赁关系，则可能严重损害承租人的合法权益。

（2）保护交易安全与维护社会秩序。从交易安全角度来看，如果抵押的设定随时可以推翻租赁合同，承租人实际上会处于无所适从的状态，使得租赁市场产生较大不稳定因素，进而影响社会经济秩序。

（3）防止债务人恶意串通与侵害第三人利益。在实践中，一些出租人和抵押权人若恶意串通，通过随意解除租赁合同、排除承租人权益的方式完成对抵押物的处分，容易侵害承租人的合法权利。法律通过规定“租赁不因抵押物处分而解除”，来对抗可能发生的损害。

故，“抵押不破租赁”规则的设立目的在于，抵押物设定后到期实现抵押权或对抵押物进行执行时，承租人已经合法占有、使用抵押物的，不应随意剥夺其既存利益，否则会违背法律维护交易稳定的初衷。但是，该规则并非绝对，也需结合租赁合同成立生效的时间以及租金是否显著低于市场价格等情形进行综合审查，在实质上判断是否存在真实有效的租赁合同关系。

（二）关于抵押权与租赁权关系的主要法律规定

现行的《民法典》中与抵押相关的规定主要集中在物权编和合同编。其中，第405条是关于抵押权效力及抵押物处分的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。根据本条规定可知：抵押财产可在抵押期间进行转让、出租等处分；若该处分行为在抵押登记后作出，则承租人（受让人）不得对抗已登记的抵押权；若在抵押设定前就已订立且实际履行的租赁合同，原则上应当保持有效，这体现了“先租后押”和“先押后租”区别对待。

除民法典的相关规定外，最高院也通过司法解释明确了“抵押不破租赁”在不同场景下的适用。例如在最高院关于担保制度的司法解释中，承认在抵押权设定前已成立的租赁关系可以对抗抵押权实现；若租赁关系成立在抵押权设定之后，则租赁关系难以对抗抵押权的实现。相关内容在此前的《九民纪要》中亦有体现。

由此可见，“抵押不破租赁”是一个兼顾物权法定与交易安全的重要制度，但在具体的适用中，需要结合租赁合同成立的时间、是否存在恶意串通或显失公平情节以及是否存在对社会公共利益的损害等因素进行综合判断。

二、“以租抵债”的法律性质及争议焦点

（一）“以租抵债”的常见模式及合同关系

“以租抵债”，是指债务人与债权人之间通过特定不动产的“租赁”或占有使用安排，实现对既存债务的冲抵。实务中其常见情形主要有以下两种：

（1）债务人纯粹以租金抵偿债务

债权人与债务人签订租赁合同，约定债务人将其拥有所有权或处分权的不动产（如房屋、厂房、土地使用权等）租赁给债权人使用，其间债权人无需支付租金，或租金在一定期限内与原债务相互冲抵。实际操作中，这种模式下，债权人即相当于“承租人”，但在租赁期届满或债务完全清偿后，房屋再交还债务人。

（2）债务人将租金收益用来偿还债务

与前述情况不同，若债务人未将相关不动产出租给债权人，其仍对房屋进行经营性出租，但将房屋每月或每季收取的租金交由债权人，来直接冲抵债务。例如债务人是房屋所有权人，其在外地经营困难无力及时偿还借款，便将房屋出租给第三人，每月收到的租金直接用于归还债权人的借款本息。在这种情形下，债权人与房屋的实际使用人可能并非同一人。因这种情况下，债务人与第三人之间存在的是一般意义上的租赁合同关系，而无其他法律上的关系，债务人只是将租金收益用来偿还债权人的债务，故，此种情况可适用“抵押不破租赁”的规则，无需在后文中再进行讨论。

（二）“以租抵债”是否属于租赁？

从法律关系角度分析，要判断“以租抵债”的合同是否属于真正意义上的租赁合同，需要结合双方合同内容的本质、债权债务关系的产生背景、是否具有租金对价、是否实际交付使用等多重因素来确定。租赁合同的核心特征在于：（1）出租人将标的物交付承租人占有使用；（2）承租人向出租人支付租金；（3）承租人对租赁物的使用收益属于合同目的；（4）在租赁期间届满后，承租人须返还租赁物。

而“以租抵债”的租赁合同中，往往出现“免租金”或者“租金抵扣债务”的表述，且租赁期间的届满与债务清偿进度高度关联；有时承租人是否享有独立自主的使用收益权，也存在不确定性。这使得法院在审理此类纠纷时，往往会先判断该协议究竟是租赁合同，还是其他类型的合同（如借贷、抵押或名为租赁实为借款、名为租赁实为投资合作等）。不过，通过前述分析，可知“以租抵债”与一般租赁存在显著区别，下文将对两者的区别进行进一步分析。

（三）“以租抵债”与一般租赁之区别

“以租抵债”与一般租赁相比，两者主要存在以下区别：

（1）合同目的与经济目的不同

一般租赁的目的在于获取租金（出租人）或获得使用收益（承租人）；“以租抵债”虽表面上也具有“使用收益”的性质，但其根本目的是清偿债务或获取债权保障。双方会更多地关注到债权能否如期收回，而非一般性的租赁收益。

（2）租金支付或抵扣方式

在一般租赁中，承租人直接向出租人支付租金；而在“以租抵债”情形下，承租人可能会免租金或以租金冲抵已形成的债务。租金的产生及收付并非市场行为，而是对债务额进行折抵，具备较强的从属性。

（3）真实意思与担保功能

一些债务人可能以“租赁”作为幌子，真实目的在于变相进行抵押或质押，以确保债务到期能够通过掌控房产使用权或收益权来实现债权。这种场景与一般租赁中“长期经营使用”的实质并不完全重合。

因此，在实务中，要准确判断“以租抵债”的性质，需要对租赁合同进行实质上的审查。

三、“以租抵债”是否适用“抵押不破租赁”的

争议与实务观点

基于上述分析，当“以租抵债”所涉房屋等不动产已设定抵押时，若债权人以自身“承租人”身份主张“抵押不破租赁”，抵押权人主张“该合同为假租赁，不受‘抵押不破租赁’保护”，必然会产生租赁权与抵押权的争议。通过对实务案例的分析，可总结归纳出司法实践中主要有以下两种观点：

（一）肯定适用说

持有此种观点的人认为，只要债权人与债务人双方具备真实有效的租赁合意，即便合同中对租金支付形式作了“抵债”“免租”等特别约定，也不影响该租赁合同的法律性质。只要能证明该合同订立时间先于抵押权设定（或符合对抗要件），并且不存在显失公平或恶意串通情形，则应当适用“抵押不破租赁”。其法理依据在于：（1）符合租赁合同的构成要件。如果法院认定当事人之间的合意是合法的、真实的租赁行为，且不存在虚假行为或隐藏行为，就应按照租赁合同性质处理；（2）保护交易安全。既然债权人与债务人之间就房屋的占有使用已存在实际履行，不宜轻易否定其效力；（3）鼓励意思自治。只要双方真实地决定以租金抵债，完全可以视为在租赁合同之上附加了一个债务清偿条款，本质仍然是租赁合同，不宜否认。

（二）否定适用说

持有该观点的人则认为，多数“以租抵债”案件在实践中往往并非纯粹的租赁，其更可能是一种清偿其他债务的担保交易形式。由于其根本目的是清偿债务或规避法律限制，一旦进入抵押权实现的程序，应以本质审查为前提，若认定其并非真实租赁，原则上无法依据“抵押不破租赁”而对抗抵押权人。具体理由包括：（1）“以租抵债”常常缺乏真实租金对价。如当事人并未基于市场公允价格磋商，也未体现租赁物的独立收益价值；（2）以租抵债本质系合同之债，性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，其中债务清偿的合同目的超越租赁范畴。在该种关系中，所谓租赁更像“占有抵押物”或“以物保债”，不具有租赁本身的独立性，不符合租赁法律关系特征；（3）容易造成权利对抗秩序的混乱。若认可“以租抵债”符合“租赁”的特征，则抵押权或其他物权人将面临权利过度稀释的风险。

目前，该观点系司法实践中的主流观点，下文将结合司法实践中的典型案例进行进一步阐述。

四、典型案例分析

为了更直观地了解司法实践中法院对“以租抵债”是否适用“抵押不破租赁”的态度，本文通过实证分析的方法对实务中的观点进行总结提炼，并选取典型案例进行分析。

1、案号：（2021）鲁0321执异86号

案情简介：

银江公司与瑞华公司签订金融借款合同并以其不动产作为抵押物，后银江公司无力偿还借款。瑞华公司（后涉案债权转让给某资管公司）向法院起诉银江公司，法院审理后已经作出民事调解。审理过程中，法院以（2017）鲁0321民初1763号民事裁定书、协助执行通知书，轮候查封被告银江公司名下房地产等不动产。后某资管公司申请执行，经评估，房地产价值估价结果总价2005.8291万元。2021年5月，法院张贴（2019）鲁0321执973号公告：本院已依法将被执行人银江公司名下位于A号街道的土地使用权及地上附属物评估、拍卖并成交。本院限该处以租抵债的各租户于2021年6月15日前腾退占用的房屋及土地，逾期本院将依法对你方占用的房屋进行强制腾空。

2021年6月1日，法院通知以租抵债的租户苗某：本院已依法评估、拍卖了被执行人银江公司名下位于A号街道的土地使用权及地上附属物，现该处的土地使用权及地上附属物的所有人权益已变更为买受人。故限你方在2021年6月15日前自行腾空房屋，逾期本院将强制执行。后，案外人苗某不服，提起执行异议之诉，主张案涉不动产系银江公司租给其抵顶双方之间的债务，苗某是案涉不动产的租户，应适用“抵押不破租赁”的规则排除强制执行。

法院观点：

法院认为，本案争议焦点有两个，一个是以租抵债是否适用“买卖/抵押不破租赁”？二是以租抵债的权益与物权的关系。

（1）以租抵债是否适用“买卖/抵押不破租赁”

因借款到期未还，案外人苗某与银江公司签订拖欠工资解决协议，以厂房租赁的形式偿还所欠工资，即以租抵债。以租抵债与房屋租赁合同不同。房屋租赁合同，一方支付租金、使用租赁物；租赁期间，物权发生变动的，不影响租赁合同的效力。因债权债务关系而达成的以租抵债，目的是为消灭债，虽有以租赁物使用权抵偿债务的内容，但是不改变其性质属性，本质上，仍然是一种债权实现方式，所实现的也是普通债权。以租抵债协议，不是一般意义上的租赁合同，不适用“买卖/抵押不破租赁”，不产生阻却执行的效力。

（2）以租抵债的权益与物权的关系

物权优于债权，基于债权的以租抵债的权益（加之又无他项权利登记的记载），不能对抗竞买人诚联业晟公司通过拍卖取得的物权。案外人苗某与银江公司之间的拖欠工资解决协议，就效力而言，对第三人（买受人）诚联业晟公司没有约束力。

2、案号：（2021）鲁01民终9570号

案情简介：

王某某与孟某、常某民间借贷纠纷一案，查明事实：王某某借款给孟某、常某，并在2015年11月取得孟某、常某名下抵押房屋即济南市天桥区南北丹凤街8号楼某房产的他项权证。后孟某、常某到期未清偿债务，王某某起诉至法院并胜诉。后王某某向一审法院申请强制执行，为抵偿王某某的债务，涉案房屋已过户至王某某名下。执行过程中，闫某称其系案涉不动产的租户，孟某是将案涉房屋出租给闫某的方式偿还孟某欠付闫某的债务，故闫某提出执行异议之诉。

法院观点：

本案争议焦点问题是闫某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。闫某主张终止执行涉案房屋的理由是其对涉案房屋享有租赁权利，且形成于王某某的抵押权之前。对此，本院认为，首先，闫某提交租赁合同履行期限已届满，即使租赁关系为真实，续租后也不再适用“抵押不破租赁”的规定；其次，根据闫某的陈述，债务人孟某以租赁的方式偿还闫某的债务，即以租抵债实际为闫某实现其对孟某的普通金钱债权的一种方式，双方之间的合同并非真正意义上的房屋租赁合同，闫某所享有的合同权利不能优先于王某某的抵押权。故一审法院对闫某的诉讼请求不予支持，并无不当。

3、案号：（2021）最高法民申26号

案情简介：

张某、党某于2012年2月8日前借给李某2038万元。由于李某没有能力偿还借款，由购买李某所有的嘉年华项目的YHZ公司负责偿还张某、党某的借款。后由于YHZ公司运营资金紧张，与张某签订涉案《房屋租赁合同》，YHZ公司以20年的租赁权抵偿张某的欠款。后因YHZ公司与第三人的争议，法院准备对案涉房屋进行强制执行。张某提起执行异议之诉。

法院观点：

本案的争议焦点为张某对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，YHZ公司以涉案房屋抵偿张某欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖/抵押不破租赁”原则。

通过上述案例可见，现阶段法院普遍认为，“以租抵债”本质系合同之债，性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，其中债务清偿的合同目的超越租赁范畴。在该种关系中，所谓租赁更像“占有抵押物”或“以物保债”，不具有租赁本身的独立性，不符合租赁法律关系特征，不应适用“抵押不破租赁”“买卖不破租赁”的规则。

五、结语

“以租抵债”不同于一般意义的租赁合同关系，其兼具债务清偿与特殊租赁的双重属性。通过对实务观点的梳理与总结可知，法院普遍认为，一般的房屋租赁合同，一方支付租金、使用租赁物，租赁期间，物权发生变动的，不影响租赁合同的效力。但在因债权债务关系而达成的“以租抵债”中，“以租抵债”的租赁合同目的是为消灭债权债务关系，虽有以租赁物使用权抵偿债务的内容，但是不改变其性质属性，本质上，仍然是一种债权实现方式，所实现的也是普通债权。以租抵债协议，不是一般意义上的租赁合同，不适用“抵押不破租赁”的规则，不产生阻却执行的效力。另，“抵押不破租赁”的目的是保护承租人的居住或经营稳定，是一种对基本权利的保障，而以租抵债更多是以经济手段清偿债务，故无特别保护之必要。

关键词：

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