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视点｜逾期交房≠合同解除！法院为何驳回诉求？

Published:

2025-03-03

近年来，商品房买卖合同纠纷频发，尤其是逾期交房、产权证办理延迟等问题，常引发购房者要求解除合同的诉讼。本文结合山东省内2024年以来较新的五起案例，梳理法院裁判思路，提炼实务要点，为购房者与开发商提供法律风险防范指引。

一、案例基本信息及裁判、核心要点梳理

1. 案例1（冯某冰、李某芳案）

案号：（2024）鲁1791民初3873号

案由：商品房销售合同纠纷

裁判日期：2024.07.23

审理法院：山东省菏泽经济开发区人民法院

裁判结果：支持解除合同。

关键理由：开发商逾期交房超过合同约定的60日，且未完成综合验收，构成根本违约，直接影响合同目的实现。法院依据《商品房买卖合同司法解释》第二十条、第二十一条，判决解除合同及关联贷款合同，并要求开发商返还购房款、支付利息及违约金。

启示：明确约定解除条件且违约行为严重时，法院倾向于支持解除合同。

2. 案例2（曹某案）

案号：（2024）鲁0285民初8116号

案由：商品房预售合同纠纷

裁判日期：2024.12.23

审理法院：山东省莱西市人民法院

裁判结果：支持违约金，但未解除合同。

关键理由：开发商虽逾期交房，但合同中仅约定了违约金条款，虽然原告主张解除合同，但法院根据合同约定判令支付违约金，但未支持解除请求。

启示：合同条款设计直接影响救济方式，违约金与解除权需明确区分。

3. 案例3（孙某亮案）

案号：（2024）鲁1391民初2944号

案由：商品房预售合同纠纷

裁判日期：2024.11.30

审理法院：山东省临沂高新技术产业开发区人民法院

裁判结果：驳回解除请求。

关键理由：开发商逾期办理产权证，但已补办且未影响购房者最终取得产权，合同目的仍可实现。法院强调需综合考量违约行为与合同目的的关联性。

启示：非根本性违约（如程序性瑕疵）通常不足以支持解除合同。

4. 案例4（殷某高案）

案号：（2024）鲁1391民初1730号

案由：商品房预售合同纠纷

裁判日期：2024.08.14

审理法院：山东省临沂高新技术产业开发区人民法院

裁判结果：驳回解除请求。

关键理由：重度污染天气被认定为不可抗力，开发商已通知延期并采取补救措施，最终房屋具备交付条件。法院认为不可抗力免责成立，且合同仍可履行。

启示：不可抗力的举证及通知义务是免责关键。

5. 案例5（翟某猛案）

案号：（2024）鲁1391民初1200号

案由：房屋买卖合同纠纷

裁判日期：2024.06.20

审理法院：山东省临沂高新技术产业开发区人民法院

裁判结果：驳回解除请求。

关键理由：新冠疫情及重污染天气叠加构成不可抗力，开发商无主观过错，且房屋已具备交付条件。法院强调合同稳定性优先于轻微违约。

启示：多重不可抗力因素可能减轻开发商责任，解除合同门槛较高。

二、法院裁判逻辑的核心考量因素

1. 合同条款的明确性

解除条件是否具体（如逾期天数、违约后果）直接影响裁判结果。

若合同未明确约定解除权，法院可能仅支持违约金（如案例2）。

2. 违约行为的严重性

根本违约（如逾期交房导致长期无法入住）支持解除合同；非根本违约（如产权证轻微延迟）通常不支持。

法院会审查违约是否实质影响合同目的（如案例3、4）。

3. 不可抗力的认定与举证

自然灾害、疫情、政府管制等可能构成不可抗力，但需开发商及时通知并提供证据（如案例4、5）。

不可抗力免责需同时满足“不能预见、不能避免、不能克服”三要件。

4. 合同履行的现实可能性

若房屋已具备交付条件或可补救（如案例3），法院倾向于维护交易稳定，不支持解除。

三、实务建议：防范纠纷的“双视角”策略

对购房者：

1. 签约时细化解除条款：明确约定解除条件（如逾期交房天数、违约金计算方式），避免笼统表述。

2. 及时行使权利：发现违约后，应在合理期限内发出书面通知（如案例1），并保留送达证据。

3. 理性评估违约影响：非根本违约可主张违约金，盲目解除合同可能被驳回（如案例3）。

对开发商：

1. 完善合同免责条款：明确不可抗力的范围及处理程序，并约定顺延交房的合理期限。

2. 积极履行通知义务：遭遇不可抗力时，第一时间书面通知购房者并附证明文件（如案例4、5）。

3. 优先补救而非拖延：即使存在不可抗力，也需积极采取补救措施，避免扩大损失。

四、诉讼实操要点（双方重点证据）

1、购房者（原告）可能提供的证据及证明目的：

（1）房屋买卖合同

证明目的：确认双方合同关系及具体条款（如交房时间、质量标准、违约责任等）。

（2）付款凭证（首付款、贷款记录等）

证明目的：证明已履行付款义务，开发商未按约履行交房或其他义务。

（3）交房通知、催告函：证明开发商未按期交房且购房者已催告。

逾期天数计算：若合同约定逾期超期可解除合同，需证明符合条件。

（4）验房报告、第三方鉴定报告：证明房屋存在结构性缺陷或严重质量问题（如漏水、裂缝）。

（5）照片、视频：直观展示质量问题。

（6）维修记录：若开发商维修后问题未解决，佐证根本违约。

（7）虚假宣传证据——广告宣传材料（宣传册、视频、销售承诺录音）：证明开发商存在虚假或误导性宣传。

（8）实际房屋与宣传对比：如承诺的学区、配套设施未兑现。

（9）开发商未取得合法证照的证据

预售许可证缺失：主张合同无效或违法。

竣工验收备案表缺失：证明房屋未达法定交付条件。

（10）损失证据（租金、利息等）——租房合同、转账记录：证明因逾期交房产生的额外费用。

（11）解除合同通知及送达证明——书面通知、邮寄回执：证明已依法行使解除权。

2、开发商（被告）可能提供的反驳证据及证明目的

（1）履约证据

竣工验收备案表、质量合格证：证明房屋符合交付标准。

交房确认书：证明购房者已收房且未提出异议（或邮寄凭证，证明已经履行交付义务）。

（2）不可抗力或免责事由——政府文件（如疫情管控通知，当然还需要结合监理日志等材料还原事实）：主张逾期交房因不可抗力导致。

（3）第三方责任证明（如施工方延误）：转移部分违约责任。

（4）购房者违约证据——逾期付款记录、催款通知：反诉购房者未履行付款义务。

（5）合同条款：如约定购房者无权单方解除合同。

（6）虚假宣传抗辩——合同免责条款：注明“广告仅供参考，以合同为准”。

（7）实际宣传与房屋一致性证明：否认存在重大差异。

（8）质量争议处理证据——维修记录、沟通记录：证明已积极修复问题，未构成根本违约；购房者未及时报修的证据：主张其怠于行使权利。

（9）时效或程序抗辩——解除权行使超期证明：如合同约定解除权需在30日内行使。

（10）催告程序缺失：主张购房者未履行法定催告义务。

（11）损失计算异议——市场租金评估报告：反驳购房者主张的租金损失过高。

当然，房屋实测报告，还有水、电、暖、燃气、消防等验收材料均可作为备用证据，甚至《房屋维修资金交存通知书》等材料也可作为证据提交，前提是基于合同条款约定可以免除开发商延期交房的责任等。

五、结语

合同解除是商品房纠纷中的“最后手段”，法院在裁判时始终平衡契约自由与交易稳定。无论是购房者还是开发商，均应重视合同条款的设计与履行过程的合规性，提前防范风险，避免陷入被动诉讼。若纠纷已发生，建议及时咨询专业律师，针对个案制定最优策略。

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