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地产视角｜二手房买卖中常见法律问题的分析

Published:

2025-03-13

近年来，二手房交易规模逐年扩大，过程日趋复杂。二手房买卖相对于全新商品房买卖而言，环节更多、法律关系更复杂，涉及房屋产权、共有权、抵押查封、税费承担以及中介交易等多个方面的问题。笔者通过对司法实践的梳理，总结出二手房买卖中的纠纷通常主要集中在以下几个方面：一、合同主体资格及房屋产权瑕疵问题；二、买卖合同履行过程中定金、违约金争议；三、中介机构的权利义务与佣金争议；四、房屋面积差异或质量瑕疵等争议；五、特殊房屋的可交易性及合同效力问题等。本文将结合司法实务经验，对上述重点问题进行进一步的归纳与分析。

引言

一、概述

“二手房”通常是指已经建成并取得权属证书，可以在市场上进行再次转让或再次交易的房屋，与新建商品房的交易不同，二手房的交易参与主体可能更多：既有自然人之间的交易，也有房产中介、房地产开发商、金融机构等多方参与，参与主体越多，由此可能引发的纠纷也越多。此外，二手房的交易关系也更加复杂：由于房屋此前已经办理过产权登记，可能存在抵押、查封、共有、租赁等权利负担，这些情况都容易导致交易中产生争议。另，二手房交易流程与税费政策存在政府调整调控的可能，一旦相关政策进行调整，正在进行的交易可能受到影响。故，梳理二手房交易中常见的法律问题，对于维护二手房交易秩序，保障各方利益有直接的意义。

二、二手房买卖合同的主要条款

房屋买卖合同作为《中华人民共和国民法典》中的有名合同，一般应具备以下主要条款：1.房屋具体信息：包括房屋坐落位置、面积、用途、权利状况（是否存在抵押、共有人、租赁等）；2.房屋价款：明确房屋单价、总价及支付方式，若存在公积金贷款或商业贷款等特殊支付安排，则应详细约定首付款金额、贷款办理期限、贷款不成的责任承担等；3.合同履行期限：通常包括签订合同时的定金或首付款支付时间、后续分期付款时间、过户时间、交房时间等；4.税费承担：买卖双方或中介公司对税费承担应有明确约定，防止日后因政策变化或理解差异引起争议；5.违约责任：对逾期付款、逾期过户、逾期交房及其他违约情形作出约定，明确违约金计算方式或赔偿范围。

需要值得注意的是，二手房买卖中的付款方式虽然与新房买卖基本一致，同样有一次性付款、商业贷款、公积金贷款、组合贷款等方式。但，因涉及卖方的贷款问题，不同的付款方式对双方风险承担影响较大，例如买方无法获得银行贷款或贷款额度不足情况下，若合同中未对该情况做出相应约定，可能导致合同无法继续履行，进而引发违约纠纷。因此，应在合同中对“若贷款申请未通过或贷不足额时，是否允许买方以现金补足或解除合同”加以明确。

此外，不同于新房交房后统一时间办证的情况，二手房买卖合同中还应对过户时间、房屋交付时间进行清晰约定，并就“谁先办理过户、何时支付尾款”进行操作层面的衔接，以平衡双方的交易风险。

三、二手房买卖合同履行中的常见法律风险

1、过户登记及产权瑕疵

二手房交易中，卖方的产权可能存在瑕疵，例如房屋被抵押、查封、限制交易；房屋存在承租人优先购买权，买卖前未取得承租人放弃购买权的书面声明；共有房屋交易时部分共有人未同意或根本不知情；房屋尚未取得不动产权属证书，或证书存在瑕疵、信息不完整等情形。

而产权存在瑕疵将对合同的履行产生障碍，甚至会影响到合同的效力，也易引发违约纠纷。具体而言，在合同履行上，可能无法办理过户登记，导致合同目的无法实现。在合同效力上，若房屋为禁止交易或限制交易，或系共有房屋未经其他共有人同意签订合同，可能导致合同被认定无效，从而引发买卖双方的争议。出现上述情况后，虽然守约方可以要求违约方承担相应的违约或赔偿责任以弥补自身损失，但会消耗时间精力，故，建议买方在交易前通过不动产登记部门、住建部门等查询房屋权属、抵押、查封状况。如果发现该房产存在租赁或共有情况，应取得承租人、共有人出具的相关声明或同意书。另，为保障交易安全，买方也可以在合同中对发现产权瑕疵后的处理进行约定，如“若发现房屋被抵押或查封导致无法过户，则出卖人应于限定期限内解除抵押/查封，否则视为违约并承担违约责任”等。

2、定金、订金与违约金争议

“定金”与“订金”在法律上有较大区别，“订金”并非法律上的概念。二手房买卖合同涉及金额普遍在百万甚至千万，买卖双方通常会通过给付“定金”的方式担保交易的进行，根据《民法典》关于定金的规定，定金具有担保性质，具有惩罚性。一方违约时，守约方有权没收定金或双倍返还；而“订金”则可能被视为预付款，无担保惩罚效果。因此，建议在买卖双方在二手房买卖合同中明确约定“定金”的性质及数额，以免在纠纷中引发歧义。

在实际交易中，还常出现对违约金的约定，如“若任何一方违约，需向对方支付房屋总价款X%的违约金”。应注意违约金应与实际损失有一定关联，若约定过高或明显不合理，可能被法院酌情调整，故，相关的违约金标准设置不宜过高。

3、中介服务协议与“三方协议”中的责任划分

二手房交易中，房产中介机构介入相当普遍。买卖双方除签署买卖合同外，还会与中介机构签订《中介服务合同》或《三方协议》，从而明确中介费金额、支付时间、退还原则等。通过笔者对相关纠纷的梳理，总结常见纠纷点如下：（1）佣金支付条件：中介机构往往会主张“只要撮合双方签订了有效买卖合同，即可收取佣金”，但买卖合同能否完成过户、能否顺利履行往往尚存在不确定性。（2）中介机构的过错责任：若中介在明知房屋存在重大瑕疵却未履行告知义务，或故意隐瞒、误导、提供虚假信息，导致买卖双方订立合同后无法实现合同目的，可能构成违约或侵权，应当承担相应的赔偿责任。（3）“三方协议”与附随义务：不少中介公司会出具第三方托管协议，代收房款或关键资料，一旦发生资金挪用或信息泄露，如何追责往往需要审查各方在协议中对责任的分配。

4、税费承担与税费纠纷

在二手房交易中，通常涉及增值税、个人所得税、契税等多种税费。因房屋产权年限、家庭住房套数等具体条件不同，税费的具体金额与优惠政策都有较大差异，故，实践中税费变更及承担问题引发的纠纷也不在少数。较为合适的处理方式是买卖双方在合同中明确约定由谁承担税费以及如何承担，并对可能的税费变化进行风险告知和分摊约定。若未明确，实践中常出现买方、卖方对税费承担互相推诿的情况，导致交易无法顺利进行或最终诉至法院。

5、交房与房屋质量瑕疵

一般而言，二手房买卖中约定的交房的时间通常是办理过户前后，但也存在先交房再过户或先过户后交房的情形，应以双方意思自治为原则。因无法按时交房、及时办理过户手续引发的争议在司法实践中也屡见不鲜。除了交房及过户这种重要节点的争议外，也应当注意细节上是否会引发纠纷。例如交房时，买卖双方同意室内附属设施、装修、家电家具等随房转让的情况下，应提前在合同中列明清单及价值，并对“除清单外不包含任何物品”进行说明，以免日后纠纷。

此外，二手房多为现房，一般没有开发商保修义务，房屋质量问题也是常见的争议点。若买方在验房时发现质量问题，可以在合同或补充协议中对修缮、赔偿责任做出具体约定。若合同中未约定，且卖方隐瞒了重大质量问题，买方仍可结合实际情况，依据《民法典》关于瑕疵担保责任的规定请求赔偿或解除合同。

四、二手房买卖合同的解除与责任承担

1、二手房买卖合同解除的法定事由与约定事由

依据《民法典》及相关司法解释，合同可以法定事由或当事人约定事由解除。常见法定事由包括：因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现；当事人在履行期限届满前明确表示不履行或以实际行为表明不履行主要债务；当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；其他法律规定的情形等。

在二手房买卖合同中，买卖双方也可自行约定解除情形，如“若买方无法在限定期限内完成贷款办理或支付首付款，则出卖人有权解除合同”等。

2、二手房买卖中违约责任及损害赔偿范围

二手房买卖过程中存在违约行为的，守约方可以要求违约方继续履行合同，例如买方拒绝付款或卖方拒绝办理过户的违约行为，一方可以请求法院判令继续履行合同。若违约行为导致一方遭受实际损失，如利息损失、差价损失、中介费损失等，违约方需据实赔偿。如果双方约定了定金，则适用“定金罚则”，即买方违约无权要求返还定金，卖方违约需双倍返还。

3、特殊情形下的二手房买卖合同解除

司法实践中，有些特殊情形导致二手房买卖合同无法继续履行或履行价值大大降低，法院对是否允许解除合同会审慎判断。例如房屋被拆迁或纳入征收规划；房屋被司法查封且预计长期无法解封；房屋权属争议尚未解决等等。对前述特殊情形，若合同签订之时出卖人未予说明，法院一般倾向于支持买方的解除请求，并判令出卖人承担违约或赔偿责任。

五、特殊类型房产买卖纠纷与法律风险

1、共有房产的买卖纠纷

共有房屋在交易时，需要全体共有人共同签字或明确授权，否则合同存在效力风险。若只有部分共有人签字，法院在审理时会根据“是否取得其他共有人追认”进行认定，针对按份共有的情况，若系按份共有，各共有人有权对自己份额转让，但影响其他共有人优先购买权。针对共同共有的情况，常见于夫妻共同财产或家庭共有财产，任何一方擅自处分房屋的买卖合同可能被认定无效或效力待定。

故，买方应当在买卖二手房时要求卖方提供所有共有人签署的同意出售声明、婚姻关系证明等以确保卖方系有权处分。

2、抵押房产、被查封房产买卖纠纷

若房屋处于抵押状态，卖方需要在办理过户前偿还贷款并解除抵押；若未能解除，过户无法完成。在此类情形下，可在合同中明确“由买方支付相应款项用于提前还贷，解除抵押后再办理过户”的流程，同时写明资金监管方式和解除抵押期限。

若房屋处于查封状态，原则上禁止交易。如双方签订买卖合同，若无法及时解除查封，则合同可能因合同目的无法实现而被解除，卖方构成违约并需向买方赔偿损失。

3、小产权房、公房、军产房等特殊性质房屋买卖

（1）小产权房：通常指在农村集体土地上建设的房屋，未经合法征收、规划审批，不具备不动产登记证书。此类房屋买卖在法律上多被认定为无效或存在重大法律风险。

（2）公房：若涉及单位自管房等，需满足购买主体、上市交易年限、补缴费用等多项政策限制。未经审批擅自买卖的，也存在合同无效风险。

（3）军产房：军队系统的房屋通常有严格的处置和管理规定，除获得军队相关部门审批外，擅自买卖会导致合同效力存在无效等问题。

六、典型案例解析

案例一：定金纠纷

案号：（2024）鲁08民终1824号

案情简述：

买方张某与卖方李某通过中介订立一份《二手房买卖合同》，由张某支付“定金”2万元，双方在合同中明确约定定金罚则。后因卖方原因未能继续履行合同，张某要求卖方双倍返还定金。

法院意见：

法院认为：《民法典》对定金的设立、性质和适用有明确规定。本案中，买卖双方约定“如果出让方反悔不卖或变更出售条件等其他行为导致交易不成功时，出让方委托代理人愿双倍返还承购方定金”。故，在涉案《购房意向书》所确定的合同关系解除的情形下，张某存在违约的情况下，张某应向李某双倍返还定金共4万元。

案例二：面积差异导致的买卖合同纠纷

案号：（2024）鲁09民终411号

案情简述：

王某与田某将其双方共有的房屋出售给夏某，双方二手房买卖合同中约定：房屋建筑面积为80平方米，房屋价款为765000元，夏某应当向王某田某支付房款……。交易中王某与田某认为房屋实际面积92.53平方米，买方夏某应当补足差价，夏某拒绝支付差价，王某与田某将夏某诉至法院。

法院意见：

本案的争议焦点为上诉人主张的房屋面积差价款是否合理，被上诉人夏某是否应补交房屋价款。根据已查明的事实，双方仅在协议书中约定房屋面积为80平方米，并直接约定涉案房屋的总价款为765000元，该协议书中并没有关于每平方米房屋的价款为多少的相关约定；其次，涉案的协议书中并未约定如不动产权登记证书载明的面积与涉案协议书约定的面积不一致时，原告应按照实际面积与约定面积的差额向被告王某、田某补交购房款；再次，涉案房屋系被告王某、田某回迁得来，两被告一致认可涉案房屋办理了不动产权登记之后，其未向三合居委会及其他部门补交房屋差价款；从次，双方签订涉案的协议书时，涉案房屋已经回迁安置完成，系现房，卖方作为被拆迁人，对涉案房屋的面积等具体情况应当清楚；最后，双方在涉案协议书中明确约定了涉案房屋被告王某、田某办理不动产证的情况下，无条件积极配合原告办理过户手续。综上，涉案的协议书是原、被告在平等自愿的前提下经充分协商一致后共同签订的，双方应本着诚实信用的原则，严格履行各自的义务。结合二手房房地产交易习惯，该76.5万元数额应视为对标的房屋整体价款的约定。故上诉人要求被上诉人支付面积差价款无事实和法律依据，法院不予支持。

案例三：卖方未按约定办理解押，应承担违约责任

案号：（2023）鲁02民终17110号

案情简述：

李某、颜某出具委托书，委托李某某代为出售涉案房屋，李某某作为代理人与张某、迟某签订的房屋买卖合同。约定张某、迟某支付房款后李某、颜某按时偿还贷款并办理解押手续。但，李某、颜某收款后将款项挪作他用未办理解押手续，买受人张某、迟某诉至法院要求李某、颜某承担违约责任。

法院意见：

本案中，李某、颜某出具委托书，委托李某某代为出售涉案房屋，李某某据此作为代理人与张某、迟某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。该合同约定，甲方有抵押贷款4笔，查封2笔，甲方应于2022年7月31日前自行到银行偿还贷款及办理解押申请手续，如违约，按合同第十一条内容执行。根据已查明的事实，经张某、兴业公司工作人员刘某多次联系、催促，李某始终未依约办妥涉案房屋解押、解封事宜，此后涉案房屋进入法院执行拍卖程序，双方签订的房屋买卖合同实际已无法继续履行，双方均确认该房屋买卖合同已解除，李某的上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

结语

二手房买卖合同纠纷在我国已成为房屋交易领域的主要民事诉讼类型之一。由于二手房交易环节牵涉面广、法律关系复杂，任何一个环节的疏忽都可能演变为巨大纠纷。故，从法律实务与风险管理的角度出发，买卖双方及中介机构应更加重视交易前的调查、合同条款的细化，以及出现纠纷后及时快速解决。只有在各方主体均树立合规意识、完善交易流程的情况下，才能更好地维护各个市场主体的合法权益，也可以让二手房交易市场更加健康、有序地发展。

关键词：

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