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地产视角｜房屋租赁合同的审核要点梳理

Published:

2025-04-10

房屋租赁合同是日常生活和商业经营中最常见的合同之一，既可能是个人与个人之间，也可能涉及个人与企业或企业与企业之间。由于房屋租赁标的物的特殊性（房屋不可移动且涉及房产证、产权登记、物业管理、租金、租期等多重因素），房屋租赁合同在订立与履行过程中易出现各类争议。对于房屋租赁合同中的出租方与承租方而言，房屋租赁合同的审核工作不仅需要关注合同文本的完整性、合法性，还要结合各自需求、行业惯例等多维度因素，在合同中尽可能做到权责明晰、风险防范到位。本文将从承租人与出租人双方的角度，详细归纳房屋租赁合同的主要审核要点。

引言

一、房屋基本信息的审核

1.房屋权属

在房屋租赁合同中，第一个需要关注的就是房屋的权属问题，只有合法拥有或经授权的房屋所有权人或授权代表才有权利对外出租房屋。另，如房屋没有房产证，且没有规划许可证，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释的规定，此类情形下签订的房屋租赁合同无效。所以为避免合同无效等情况影响房屋租赁及后续的使用，承租人应当严格审核房屋的权属问题，具体而言，承租人在审核合同时，需仔细查验以下材料：（1）房屋所有权证、房屋不动产登记证明或房产证（若存在共有情形，需要审查共有人意见或授权）；（2）若出租人并非实际产权人，则需审查是否有合法的委托授权书或转租权利凭据；（3）关注房屋是否存在抵押等权利负担，如存在，则需了解抵押权人或相关权利人的意见，避免先押后租导致的承租人权利受损。

2.房屋及土地性质

房屋及土地性质也是需要落实的重要信息，承租人还需确认房屋的规划用途，例如住宅、商用、办公、工业厂房等，特别是承租人拟将房屋用于经营的情况。若房屋的实际用途与登记用途不符，或承租人拟将房屋用于与其登记用途明显不符的场景，可能引发监管风险，影响合同的履行。

3.房屋现状与基础设施

房屋的结构、面积、楼层、朝向、装修状况、水电气暖等基础设施均与后续租金、维修义务、违约认定息息相关。出租方与承租方应当在合同中明确上述信息，并明确是否与租金挂钩。最好在附件中对房屋现状（如拍照、文字描述、设施清单）进行详细记录，明确在何种状态下交付与验收，避免后续的纠纷。

4.房屋及周边的环境

房屋及周边的环境也会影响到承租人使用房屋，进而影响到房屋租赁合同的履行。对于出租人而言，应当尽到适租义务，在合同中列明可能会影响房屋使用的环境因素。对于承租人而言，应当确认房屋环境符合己方的使用目的，例如，承租人准备租赁房屋开办网吧，但房屋坐落于学校门口，因相关法规的限制，该房屋无法用于开办网吧，这时承租人不仅无法实现合同目的，而且会因为自己的疏忽遭受经济损失。故，房屋及周边的环境也是签订房屋租赁需要考虑、审查的因素。

二、合同主体资格及权利审查

1.出租人主体资格

出租人如果是自然人，承租人需要核对房产证及身份证件是否一致；如果是企业法人或其他组织，需要查看其营业执照、单位对外签约权限等。若房屋系公房或有政府背景，还需进一步确认相关单位的内部审批程序与授权文件是否合规、合法。

2.承租人主体资格

承租人的主体资格对于商事租赁尤其重要，出租人应关注承租人的资质、营业执照、经营范围，结合拟租赁房屋的用途、所在行政区域的相关政策，对承租人的经营合法性予以评估，避免承租人使用房屋进行非法经营等对出租人造成不利影响。

3.共同承租或转租

若房屋涉及多人共同承租，应当明确各承租人的权利与义务份额，避免出现责任不明的情况。在转租情形下，出租人需在合同中明确是否允许承租人转租，以及转租需满足哪些条件等。

三、租金及支付方式条款

1.租金数额与调整规则

合同双方在审核合同时，应充分关注租金条款是否合理、合法。市场化租赁行为通常由双方依据市场行情自行商定，但在某些城市或特定房源（如公共租赁住房）可能受到政府指导租金或上限管控。建议对租金及其调整机制作出清晰约定，如“租金每年递增多少”“市场变动后双方如何协调”等。

2.租金支付方式与期限

常见的支付方式包括按月、按季、按半年或按年支付，另有“押一付三”或“押二付一”等不同模式。双方应在合同中明确：支付周期及支付日期；通过银行转账还是现金支付（若现金支付，应保存收条）；若延迟付款如何界定违约与违约金标准。

3.租金发票及税费问题

房屋租金可能涉及增值税及其他税费，尤其在商事租赁中更为明显。双方在合同中应明确哪一方承担税费及是否开具发票。如出租人未按约定提供合法发票，承租人可在后续产生索赔或扣减租金的纠纷。

四、租赁期限与续租条款

1.租赁期限的确定与法定限制

民法典对于租赁期限有相关规定，一般不得超过二十年，超过部分无效。若出租人为国有资产或特殊房产，可能还需遵守更严格的审批流程。双方在审查时应重点确认：租赁期起算点是以交付还是以签订为准，并明确租赁期限届满后，承租人若继续占用房屋该如何处理。

2.优先承租权与续租约定

根据民法典的相关规定，在租赁合同到期后，同等条件下承租人享有优先承租权。实践中往往需要在合同中对续租程序、租金商定方式等进行具体约定。双方在审查时，若希望在续租时保留议价空间，最好对优先承租权的具体条件进行明确。

五、房屋用途与维修、装修条款

1.租赁用途

为防止房屋被不当使用而影响安全或产生违法经营风险，双方应在合同中对房屋用途进行明确约定。若承租人需要改变房屋内部结构或从事可能涉及公共安全、环保等特殊审批的业务，应事先征得出租人书面同意，并办理必要手续。而对于承租人来说，如果承租人在合同中明确租赁用途，那么承租人也有相应的适租义务，这对承租人也是一种保障。

2.维修与保养责任

房屋的维修与保养费用常是租赁纠纷的焦点。一般而言，出租人负责房屋主体结构及主要设备的大修、更新，承租人负责日常使用中的日常维修。建议在合同中列明双方维修责任的具体范围，并规定需要维修时的通知与处理程序。

3.装修

承租人如需对房屋进行装修，应取得出租人的同意，双方最好在合同中明确：（1）装修费用由谁承担；（2）装修工程是否需要报批（如消防验收等）；（3）租赁期届满时装修物、固定设施如何处置。

六、押金、保证金与违约金条款

1.押金与保证金

许多租赁合同中，出租人都会要求承租人缴纳一定的押金或保证金，以确保其能够按约履行还房、维修以及租金支付义务。双方审核时需注意：（1）押金金额不宜过高；（2）合同中对押金的用途、扣除条件及退还期限要清晰；（3）若设立保证金或质保金，使用方式与监管方式应明确。

2. 违约金与损害赔偿金

违约金条款是房屋租赁合同的重要保障机制。合同双方应当在合同中明确：（1）以固定数额或租金比例的方式确定违约金标准；（2）明确违约金与赔偿责任之间的关系；（3）注意违约金标准不宜过高或过低，以免后续被法院调整。

七、合同解除与退租流程

1.合同解除的情形

合同解除权分为法定解除权和约定解除权，针对约定解除的情况，建议合同双方需要在合同中对以下情形进行明晰约定：（1）承租人逾期支付租金达到一定时间；（2）出租人逾期交房或房屋主体存在重大瑕疵、缺陷；（3）房屋因不可抗力或行政行为而无法使用；（4）就其他双方合意协商解除的情形进行明确约定。

2.退租验收与费用结算

合同解除或到期后，双方需对房屋状况进行验收、整理水电燃气费用及清点固定装置的完好程度。故，建议双方在房屋租赁合同中对于相关规则进行明确约定，后续通过文字+照片等方式固定证据，并明确退租时限与退还押金或保证金的时间。

八、司法实践中的典型问题与案例详解

根据上述合同审核要点，下面结合司法实践中几个较为典型的热点问题，进行进一步分析。

1.关于房屋租赁合同效力问题

案号：（2024）冀01民再305号

案例解析：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同原则上无效。本案的焦点是案涉房屋租赁合同的效力问题。本案项目虽然曾取得《建设工程规划许可证》，但该许可证的性质是工业用地许可，开发单位擅自改建为商业办公，截至一审法庭辩论终结前，并未取得商业用地建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故根据法律规定，案涉租赁合同应属无效。

2.关于租金计算问题

案号：（2024）陕0103民初18873号

案例解析：房屋租赁合同中没有约定具体面积，也没有约定按照面积计算租金，出租人向承租人主张面积差额的租金未获得法院支持。本案的焦点是房屋租赁合同中的面积为大致的约数而非实数，且双方当事人未明确约定按照面积计算租金时，出租人向承租人主张面积差额的租金能否得到支持。法院认为，双方当事人签订的租赁合同中显示租赁房屋是整栋出租给承租人使用，双方在合同中没有约定具体的租赁物面积，因此，出租人向承租人主张面积差额的租金未获得法院支持。

3.关于房屋质量问题

来源：《最高人民法院公报》2022年第11期

案例解析：出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持。

4.未经出租人同意，承租人擅自装修应承担法律后果

案号：（2016）黑05民终744号

案例解析：未经出租人同意，承租人擅自装修时，相关法律后果如下：承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。故，建议双方在合同中对于装修事宜进行明确约定。

5.租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配

案号：（2023）粤13民终4991号

案例解析：房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

6.因租赁房屋存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现的，承租人有权解除合同

案号：（2021）渝04民再5号

案例解析：1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。

7.出租人负有向承租人全面、不迟延地履行便于承租人行使优先承租权的告知义务

案号：（2021）京02民终2444号

案例解析：1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

九、结语

综上所述，房屋租赁合同的审核涉及对标的房屋的权属审查、房屋用途确定、房屋现状与附属设施的明细记录；涉及合同双方或多方主体资格、租金约定方式、税费承担、维修装修权限以及最关键的违约解除与争议解决机制。实践中许多纠纷往往源于当事人的忽视或不当操作，例如：忽视主体资格审查、盲目签订高额违约金、对房屋用途与装修缺乏约定、对优先承租权/优先购买权不作任何说明，等等。这些都可能导致纠纷频发甚至诉讼，不仅增加了双方的时间成本，而且不利于交易稳定。

在签订房屋租赁合同前，双方应尽量本着公平、公开、充分沟通的原则，就合同中的核心条款（租金、期限、用途、维修、违约责任等）达成共识，并形成文字化的约定；对于容易产生争议的隐蔽条款（如税费负担、保证金管理、转租许可等），建议明确具体流程与风险后果。在合同履行过程中，如遇到情况变化（如房屋被查封、不可抗力、经营环境突变等），也要及时沟通并保留相应证据，以便后续诉讼时有所依据。

关键词：

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