新闻中心

NEWS CENTER

首页

民商视角｜浅析设立永久居住权的司法适用原则

Published:

2026-08-19

在我国《民法典》物权编中规定了居住权，但没有规定“永久居住权”的法定物权概念，那么能否通过合同约定、遗嘱指定来实现“永久居住权”呢？能否设立不动产的“永久居住权”登记呢？“永久居住权”本质是为权利人终身的居住权，兼具保障弱势群体安居、平衡房产处分与居住权益的社会功能。本文结合司法判例，对永久居住权裁判规则适用难点进行梳理和剖析。

一、居住权制度及永久居住权

（一）关于居住权的法律规定

《德国民法典》《法国民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》等欧洲国家的民法典都对居住权制度作了规定，而我国《民法典》物权编首次将居住权确定为一项法定用益物权。《民法典》第366至第371条创设居住权制度，尚未规定“永久居住权”独立物权种类。

（二）永久居住权的理论来源

1.司法实践中形成的定义

司法实务中所称永久居住权，是所有权人约定居住权人终身占有使用住宅、直至权利人死亡才消灭的居住权。其核心特征为人身依附性，仅服务自然人生活居住，不得转让、继承，原则上亦禁止出租。若当事人书面约定设定居住权并未办理登记，则不具备物权对抗效力，仅产生合同债权。永久居住权可以结合字面意思来讲即无固定截止日期，以居住权人死亡为唯一终止节点。一经登记，房屋买卖、继承、司法拍卖后的新所有权人必须承继该居住负担，无权驱逐居住权人。

2.立法价值

我国居住权的设置，既沿袭为了达到赡养、抚养或者抚养目的的传统法律制度基础，又拓展了其社会保障属性。例如，老年人可以将房屋过户子女、出售变现保留终身居住权，实现以房养老，防止子女获产权后遗弃老人；再婚一方可以通过遗嘱为再婚配偶设立终身居住权，房产由子女继承，兼顾继配偶居住保障与子女继承权；离婚诉讼中，人民法院可以通过判决对无房、经济困难一方设定终身居住权，落实离婚经济帮助；合法登记的终身居住权可保障当事人基本居住空间，避免唯一住房被执行后居无定所。

二、永久居住权三种设立方式及司法适用规则

（一）书面合同约定与不动产登记

根据《民法典》第367、第368条的规定：设定永久居住权必须采用书面合同的方式，口头承诺、聊天记录、君子协定不产生物权效力，仅约束合同双方；必备条款：当事人信息、房屋坐落、居住范围、终身居住期限、费用承担、解除条件；生效节点：不动产登记完成时设立，未登记仅享有债权，无法对抗房屋买受人、抵押权人、债权人。

（二）司法实践中的认定标准

直接认定的标准：合同双方约定了“终身居住、永久居住”，且办理登记。人民法院直接确认永久居住物权效力。推定的标准：若书面合同未约定期限，人民法院一般会裁判推定为终身永久居住权，理由是居住权立法初衷为保障安居，无期限推定终身最符合当事人缔约目的。不予认定的标准：所有权人主张可单方解除的，法院不予支持。人民法院驳回的标准：仅有书面协议、未办登记：权利人起诉主张占有房屋、对抗新房主的，法院驳回物权诉请，仅支持追究合同违约责任、赔偿损失。

（三）遗嘱设立永久居住权

1.《民法典》第371条规定

遗嘱合法有效前提下，立遗嘱人指定继承人、受遗赠人终身居住房屋，继承开始后，继承人配合办理居住权登记，永久居住权正式设立。

2.审判实践中的不同观点

观点1：遗嘱仅为设立依据，未经登记不产生物权；继承人拒不配合登记，权利人可起诉强制协助登记。

观点2：基于非基于法律行为物权变动，遗嘱生效居住权设立，登记仅为公示。

3.典型判例

老人遗嘱指定再婚老伴终身居住，子女继承房屋后拒绝配合登记，人民法院判决子女协助完成永久居住权登记，老伴享有至身故的居住使用权。

（四）司法实践中人民法院裁判创设永久居住权的情形

1.特殊适用情形

我国《民法典》未明文授权法官创设居住权，但司法实践依据离婚经济帮助、赡养义务、公序良俗，人民法院处理下列案件可以根据具体案情设立终身居住权。一是在离婚纠纷中，若一方无住房、丧失独立购房能力，另一方有房产，法院可以判决弱势方享有永久居住权。二是在赡养纠纷中，子女取得父母房屋产权但拒绝赡养，法院判决父母终身居住原有房屋。三是对于同居、前姻亲纠纷，对长期需要的扶助且无其他居所的一方，酌情设立居住保障。

2.限制原则

若当事人另有住房、具备租房、购房经济能力，人民法院一般会驳回永久居住诉求，不会轻易判决一方享有永久居住权。

3.物权变动规则

生效裁判文书设立的永久居住权，自判决生效时设立，可凭判决书单方办理不动产登记，无需所有权人配合。

三、永久居住权与其他权利冲突的解决

（一）永久居住权与房屋所有权

1.登记在先永久居住权优先于在后所有权

房屋转让不消灭已登记永久居住权，新业主取得所有权，但无权占有使用居住区域、不得停水停电、驱赶居住权人；买受人购房前未查询不动产居住权登记，自身承担交易风险，无权解除购房合同（除非卖方刻意隐瞒构成欺诈）。

2.所有权人享有受限的权属

所有权人仍享有房屋处分、抵押、收取租金（居住权合同约定可出租除外）、重大修缮、征收补偿受益权，仅让渡占有、日常使用权。

3.所有权人有限的权利的救济

居住权人擅自转租、转借、恶意损毁房屋、长期空置拒不居住，所有权人可起诉请求解除永久居住权、注销登记，司法判例普遍支持。

（二）永久居住权与抵押权

1.居住权登记在先、抵押在后

永久居住权优先，房屋拍卖、变卖时，竞买人必须承接终身居住负担；抵押权人仅能执行扣除居住权价值后的房屋残值；

2.抵押登记在先、居住权在后

未经抵押权人同意设立的永久居住权，不得对抗抵押权。若居住权导致房屋变现价值不足以清偿抵押债权，抵押权人可起诉撤销居住权登记、涤除权利负担；

（三）永久居住权与司法查封、强制执行

1.居住权登记早于查封登记

永久居住权合法有效，执行拍卖不能清除该权利，竞拍人必须容忍权利人终身居住。

2.查封、负债发生后突击设立永久居住权

执行异议、执行异议之诉中，一旦对设立居住权人认定为恶意转移财产、规避执行的情形，裁判文书将会认定居住权登记无效，注销登记，不能排除强制执行。

3.唯一住房上设定的永久居住权

合法设立的终身居住权，会强化债务人基本居住保障，执行中一般不会腾空交付拍卖，仅处置产权残值。

（四）《中华人民共和国民法典》施行前“永久居住承诺”有无溯及力

2021年前达成的口头或书面永久居住约定：因当时无居住权物权制度，不能溯及创设物权，仅为债权合同；当事人只能主张违约责任，不能要求登记居住权、对抗第三人。

例外情形，旧约定不损害当事人权益、符合居住权立法精神，当事人事后自愿补办登记，可设立民法典项下永久居住权。

四、永久居住权消灭的司法认定

1.绝对消灭

居住权人死亡，终身居住权自动消灭，所有权人恢复完整占有使用权，应办理注销登记。

2.合意解除

所有权人与居住权人书面协商一致，申请注销登记。

3.司法判决解除居住权

若权利人滥用权利、长期弃置房屋、获得自有住房不再需要居住保障，则所有权人有权起诉，通过判决方式解除居住权。

4.房屋物理灭失

房屋征收、坍塌、拆除，居住权因标的物消灭终止，征收安置补偿归属所有权人。

5.权利混同

居住权人取得房屋完整所有权，权利吸收消灭。但单纯所有权转让、抵押、查封，不会消灭已登记的永久居住权。

五、永久居住权司法适用现状

（一）设立形式瑕疵引发大量同案不同判

1.口头永久居住承诺、微信聊天约定、分家单口头表述，权利人起诉主张物权保护，各地法院统一认定不产生居住物权，仅支持债权索赔，但赔偿尺度不一。

2.部分老旧分家协议、赡养协议只写“永久居住”，无房屋详细地址、权利义务，人民法院对是否构成有效居住权合同裁量尺度混乱。

（二）司法创设永久居住权边界模糊

《中华人民共和国民法典》未赋予法官主动创设居住权的权力，法官仅依靠婚姻家庭纠纷自由裁量。部分法院为保障老年人、弱势配偶直接判决终身居住；一般法院仅判决经济补偿，拒绝创设无期限居住权，同类离婚扶助案件裁判结果差异大。

（三）恶意利用永久居住权规避执行认定难

债务人在负债后、诉讼中、查封前，将自有房屋为父母、配偶、子女突击登记终身居住权，预设阻碍司法拍卖的情形大有存在。实践中，这类案件一般主观恶意举证难度高，债权人需证明“以规避执行为唯一目的”，属间真实养老居住需求与恶意逃债难以区分，恶意居住权无法被撤销的情形也大有存在。

（四）居住权登记公示体系存在缺陷

不动产登记簿单独记载居住权，不动产权证书正本不载明居住权负担，二手房买受人、抵押权人极易忽视居住权登记，引发大量交易纠纷，事后只能追究卖方违约责任，维权成本高。

六、结语

永久居住权是居住权终身化的实务应用，承载着住有所居的民生保障功能，物权登记生效是其对抗第三人的核心基石。司法实践既要尊重当事人意思自治，维护老人、离异弱势方、再婚配偶的终身居住利益；也要防范权利人滥用永久居住权空置房屋、恶意串通逃避债务，平衡居住生存权等多重法益，让永久居住权既守住民生安居底线，又不沦为财产规避执行的工具。

参考文献

[1] 中华人民共和国民法典物权编理解与适用（最高法）

[2] 人民法院案例选：居住权溯及适用与司法创设判例

[3] 山东省高院：居住权设立与执行异议裁判指引

[4] 最高法民法典时间效力司法解释适用解读

（声明：本文为笔者依据经验总结的观点，仅供交流探讨）

关键词：

无

国际法律视野｜泰国法律制度介绍（三）——中资赴泰实业投资法律全解：2026 BOI新政和外商经营法

无

国际法律视野｜泰国法律制度介绍（三）——中资赴泰实业投资法律全解：2026 BOI新政和外商经营法